榆林樓市觀察丨榆溪印，底氣何來？

近期，榆林多個樓盤密集上線“商品住房預售登記平臺”。

從登記數量看，榮邦項目成為前半年的熱度榜一。不過，很多人更關注的是榆溪印項目：登記人數還沒有到3位數。

非常鮮見的登記情況，引起了線上線下的廣泛猜議，讓榆林樓市很不淡定。

可“注水”的熱度

“至少，榆溪印的數據沒有‘注水 ’ ”！

在關于榆溪印的種種猜議之中， 這一點得到共同肯定。因為樓盤線上的熱度是可以人為營造的，而且并不是一件難事，舉個例子，僅需發動營銷、工程團隊，項目的登記速度與數量就能實現“有節奏”的狀態。

榆溪印要是想實現“有節奏”的登記狀態，登記情況不可能出現3天還沒有到3位數的鮮見情況。

隨著“商品住房預售登記平臺”上線的項目越來越多，榆林的購房者看出不少“門道”來：一些項目登記數量較高，但是登記結束后未核驗或申請撤銷的比例較大，某樓盤未核驗或申請撤銷的比例竟高達80%以上。

出現這種情況的原因很簡單，榆林樓市早已告別“無差別火爆”，進入進化與分化的市場環境，昔日普遍火爆的行情已經不復存在，為了在意向登記數據方面顯得不太尷尬，不排除一些樓盤在意向登記時出現水軍，營造登記火爆的市場熱度，從而對購房者起到誤導作用。

“反常規操作”

從開發經驗看，萬居地產在榆林屬于新銳&新秀房企，打造了榆林第一個真正意義上的全面“交房即交證”小區（宜庭萬居），萬居紅山印項目（百畝大盤）也贏得了極大的市場熱情， 榆溪印項目是萬居地產打造的又一個百畝大盤。

從價格區間看，榆溪印整盤均價僅比去年相鄰的 銀州府浮動約200元，且榆溪印容積率低于銀州府，其實幅度并不大 。

從產品特色看，在連廊化成為榆林樓市“流行趨勢”的當下，榆溪印全純板式社區的標簽格外醒目。

那么，榆溪印3天登記人數還沒有到3位數，又是什么原因呢？或者，有哪些蹊蹺之處呢？

總覺得，榆溪印明明可以有熱度，卻在“反常規操作”，分析如下：

其一，30萬的認籌金，比科創高出了20萬，比榮邦高出了25萬，是上半年榆林市場上認籌門檻最高的項目。

其二，項目屬于主城區罕見的百畝大盤，并沒有分期開發，而是整盤同時動工，全部房源同時面市預售，在榆林樓市可謂是空前絕后。

假如認籌門檻降低一些，百畝大盤的供應量以“擠牙膏”式的節奏分期面市，熱度自然而然地就產生了，這也是常見的營銷策略。

但是沒有這么做，也就沒什么熱度，貌似犯了“兵家大忌 ”？

其實，榆溪印一直很從容

今年，是榆林房地產市場深度調整的一年。

購房者最大的感受之一就是：售樓部的暖場活動較之前次數多了，形式更豐富了，禮品更實足了。

甚至，也開始卷了。一進售樓部，冷餐、糕點是高配，飲品是標配； A 盤 可領米，B盤可領油， C盤可領茶具，D盤可抽獎，E盤可DIY；傳單、道閘、電梯、小區燈箱、公交語音等點線面全覆蓋立體式的 推廣力度；越來越多的項目在核心商場設立展位……

而榆溪印，卻一直很從容，除了冠名榆林五一房車展之外，沒見過搞過什么活動與推廣。

甚至，榆溪印連售樓部開放都搞得很低調，以至于不少人都不知道售樓部是什么時候開放的，在哪里。 在疫情頻發的過去，為了避免人群大規模聚集，售樓部低調開放尚能理解，而在其他樓盤將售樓部開放當做重頭戲來宣傳造勢的當下市場環境中，這么做確實有點令人費解。

連售樓部開放這件大事上都選擇低調進行，引發對這個項目好奇心的，可能就是榆陽路與濱河路十字角“有深度的品位住區”那幾個大字了。

底氣何來

與常見的營銷路子“反其道而行”，榆溪印底氣何來？

其一，北高新、南西沙與濱河板塊，是榆林樓市的兩大價值帶；古城更新與新區拓展，是提升榆林城市能級的兩大主路徑。關于區域價值，領航星宸、德通新時代、陽光紫郡已經表達的很清楚了， 位于濱河板塊C位的榆溪印無需再做“簡單重復的事情”。

其二，主城百畝大盤、純板式、南北通透、戶型方正、2.11的容積率，一改連廊板點成為主流的產品共性，讓榆林購房者發出“為什么不向榆溪印學習”的拷問。要知道，這些硬核人居指標，在幾十公里外主打生態低密的環榆遠郊，至今也沒有做出來。

其三，從領航星宸、德通新時代、陽光紫郡的開發歷程來看，推窗見景的濱河板塊，并不是一塊“平靜”地方，這里成為榆林房企最較量產品力的“大T臺”，客群相對上屬于改善群體里更加純粹的一類，這也是濱河區域并不是一個快銷板塊的原因所在。

在搖號系統剛上線時候，各項目熱衷于線上熱度，認為搖號才能體現出自家樓盤的實力。而當搖號系統上線近2年之后，房企越來越理性，對于適合常態化平銷的那些具有“高定”氣質的產品來說，線上流程的復雜性不但拉長了成交周期，同時也增加了成本，不去刻意追求線上熱度亦屬正常。

榆溪濱河，從來不缺話題度，在話題聲中，“濱河三杰”與萬民新天地先后成就。區域、價值、產品，構成房子價值的權重系數，在不同客群的心里有著不同的理解，這也是榆林樓市的進化與分化表現之一。