“掛盤一年多，沒賣出去，我把房價上調(diào)700萬 ”

　　這段時間的深圳樓市，很多人心里沒譜。

　　隨便問幾個問題：

　　此時此刻

　　深圳樓市小陽春到底陽了沒有？

　　現(xiàn)在該賣房，還是該買房？

　　一線豪宅走出一波行情，深圳灣現(xiàn)在啥情況？

　　關(guān)于樓市的一些切實(shí)問題，你有沒有自己的思考和判斷？

　　不久前我組了個局，現(xiàn)場問了N個深圳灣老人兒，他們說…

　　房價跌了

　　買家兩年損失一半首付

　　房價漲了

　　業(yè)主又把掛牌價調(diào)高300萬

　　樓市擦肩而過，互道SB的買賣雙方在想什么？

　　有人看到了漲，有人看到了跌。

　　整體來看，深圳的大部分參與者還是買入為主。就算賣房，也還是為了把錢騰挪進(jìn)新標(biāo)的。

　　所以，他們的共識可能是：

　　不買房的才SB。

　　不過，“深圳最慘買家”仍出現(xiàn)在了兩年前，他們也是現(xiàn)階段心態(tài)最薄弱的人。

　　2020年，買入深圳的，屬于高位接盤，因?yàn)樯砗蟾? 021 年指導(dǎo)價政策出臺。

　　樓市調(diào)控再加上疫情反復(fù)的影響，雙重碾壓之下，房價讓他跌到懷疑人生，跌到信心崩塌。

　　在實(shí)際操作的層面上看，他們

　　首付金成本已跌沒了一半。

　　除了這一小撮人，不同站位的樓市參與者心態(tài)還算堅(jiān)挺。

　　他們可以選擇賣掉套現(xiàn)，少賺點(diǎn)，也可以選擇打持久戰(zhàn)，先不掛牌出售。

　　“短期波動都能忍受，幾百萬的賬面財(cái)富損失而已，我還能撐一撐。”

　　只要堅(jiān)持看多中國，看多深圳，就耐心做好時間的朋友吧。

　　那現(xiàn)在，究竟是“賣房解套”的好時機(jī)，還是“買房抄底”的好時機(jī)？

　　時間，會給出明確的答案。買賣是選擇，沒有對錯。大部分人的財(cái)富，都是認(rèn)知的變現(xiàn)。

　　當(dāng)然，也夾雜著不少幸運(yùn)的成分。

　　“我有一個客戶，他深圳灣的房子掛牌一年，兩次都簽了，卻最終沒賣出去。他去年把房價從3000萬下調(diào)到2600，現(xiàn)在掛回3300。單位是萬。”

　　這是一個深圳灣的業(yè)主。去年年初，他計(jì)劃把家人名下的一套房子賣掉。

　　剛好撞上深圳史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺，即“二手房指導(dǎo)價”的發(fā)布。

　　全市對3595個小區(qū)制定了交易指導(dǎo)價，足足84頁文件。此后，銀行必須嚴(yán)格按照參考價貸款。

　　高于參考價的部分，買家就得一次性支付。

　　這直接導(dǎo)致了深圳二手房成交量斷崖式下跌，影響至今。

　　按市場行情，他的房子賣3000萬問題不大。當(dāng)時有買家也誠心買，連定金都交了。

　　但隨著政策發(fā)酵，市場情緒出現(xiàn)了變化，再加上家庭內(nèi)部原因，最終

　　買家違約了。

　　沒賣成，只能看緣分吧。

　　但深圳灣房產(chǎn)遍地千萬起，很挑客的。

　　以這套房產(chǎn)為例，3000萬總價，指導(dǎo)價大概只有一半。銀行按揭就算按“首套三成”的比例來貸，也得拿出近500萬。

　　再加上額外須一次性付清的 （高出指導(dǎo)價的實(shí)際成交價差） ，還有各種稅費(fèi)、中介費(fèi)、裝修等費(fèi)用，購房者至少得備足2000萬的現(xiàn)金。

　　上門客戶寥寥。

　　他那會兒著急用錢，為了向市場逼出客戶，無奈只能

　　大幅降價。

　　一次性降到位，下調(diào)400萬，放出2600萬的誠意價。

　　真筍盤一出，整個片區(qū)都為之一震。 意向客戶很快出現(xiàn)，沖動之下，也交了定金。

　　但你現(xiàn)在回想去年的二手房市場，整體行情偏冷，人心不穩(wěn)。

　　這個購房者平時在網(wǎng)上花錢聽各路大師的買房課， 可能是大師幫他梳理了新的買房邏輯，又或是有人給他推薦了新選擇。

　　總之，僅僅在很短的時間，這個買家心態(tài)竟完全轉(zhuǎn)變了。

　　“他不買了，定金也不要了。”

　　這把深圳灣業(yè)主的心情搞得很崩潰。

　　“打骨折的深圳灣，都沒人要了？”

　　這大半年，房子就擺在這里，業(yè)主卻逐漸把家里的資金缺口周轉(zhuǎn)開了。

　　此時此刻，樓市回溫，在市場的反饋下，他重新把價格調(diào)回正常區(qū)間。

　　比起去年剛開始急賣的時候，他還默默把總價調(diào)高了300萬。

　　一場幾百萬的“地天板”，就發(fā)生在深圳灣真實(shí)的樓市里。

　　深圳灣豪宅啟動？

　　“我還沒感覺。”

　　小陽春肯定在路上了

　　關(guān)于豪宅啟動的傳言，不是一天兩天了。

　　一季度，海淀三大豪宅新盤成交破百億。

　　疫情之前，豪宅市場一路走高。開年至3月初，3000萬+的豪宅新盤成交290套。 （中原研究院數(shù)據(jù)）

　　另外，一張頂豪二手房的成交數(shù)據(jù)表，也在朋友圈傳開。

　　上海翠湖天地雋薈377平戶型賣了1.3億，單價近35萬/㎡，刷新歷史。

　　深圳呢？

　　有沒有跟上隊(duì)形？

　　深圳灣1號剛出了一套980㎡的超級頂豪，據(jù)說是某大老板“賣房抵債”，折后單價28萬/㎡。

　　又一度傳聞喜茶創(chuàng)始人聶云宸，驗(yàn)資1億看房當(dāng)接盤俠。然后被各路嚴(yán)正辟謠，還鬧上了微博#熱搜#。

　　據(jù)說，該房源目前

　　已經(jīng)成交。

　　是一個神秘買家被神秘中間人牽線接盤神秘客戶。不該你知道的最好別知道。

　　打折甩賣，只是個例。

　　“頂級豪宅的市場價格從來都是堅(jiān)挺的，最便宜的永遠(yuǎn)是賣掉的上一套。”

　　再有就是深圳灣恒裕濱城2期的成交。 有一套 83.79 ㎡的房源以 3000 萬元成交，

　　單價35.8萬/㎡。

　　深圳房價的天花板，再一次抬高，不輸上海。 不久后又有網(wǎng)友曝出，該小區(qū)近期又成交了

　　5套。

　　外人看熱鬧，深圳灣里的一線“老中介”，卻對這種熱鬧看得較為謹(jǐn)慎。

　　像恒二這小區(qū)的88平能做4房，實(shí)際面積在120平左右。

　　所以真正算下來，哪有30萬那么驚悚？

　　23萬/㎡上下，才是深圳灣住宅較為合理的價格區(qū)間。

　　看表面的成交單價意義并不大，這是只利于“少數(shù)人”的狂歡。

　　深圳灣的豪宅里，藏龍臥虎，總有高手在小區(qū)。

　　之前出現(xiàn)過業(yè)主抱團(tuán)炒作的現(xiàn)象。也有過早先就成交的房子，等限售期滿簽了合同之后，又被人故意放出來炒冷飯。

　　甚至一線經(jīng)紀(jì)人親眼見識過，所謂朋友圈流出的“高價成交房源”，等風(fēng)聲過后，又會重現(xiàn)市場被推售。

　　這一批深圳最具實(shí)力的豪宅客群，本身都很有市場的意識，深諳客戶心理學(xué)。

　　他們有意識地在維系著自家物業(yè)在市場上的 熱度 。“都是身家過億的家庭，玩的都是套路。”

　　此時此刻，與其說深圳豪宅市場啟動，不如說還處在預(yù)熱期。

　　熱的表象是最近 看房的人確實(shí)多起來了 。

　　深圳樓市小陽春，已經(jīng)出現(xiàn)在看房的路上了。

　　“憋太久了，需求快憋不住了。”

　　至少從@深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)也能看到，這一波回升的力道雖有限，但態(tài)勢很明顯。

　　從業(yè)內(nèi)人士理解的瀕臨“超跌線”，到現(xiàn)在的“逐漸回血”狀態(tài)。

　　客觀上看，深圳的大部分房源仍然存在著相當(dāng)可觀的談判空間，包括深圳灣。

　　深圳灣的這一波谷底反彈，也許只有專業(yè)且堅(jiān)定的人才能夠把握得住。

　　在我的追問下，如果現(xiàn)在讓有錢人閉眼買，能否列一個深圳灣TOP 5的“絕對不會買錯的恒產(chǎn)樓盤名單”。

　　他們幾乎不假思索，給出答案：

　　深圳灣1號

　　深圳灣悅府

　　恒裕濱城二期

　　翡翠海岸

　　三湘海尚

　　“有你看得上的嗎？想買隨時來撩。”