馬云預(yù)言成真，2026年中國(guó)房地產(chǎn)將迎三大轉(zhuǎn)變

據(jù)說(shuō)，2017年那會(huì)兒，馬云在杭州開(kāi)會(huì)，說(shuō)了一句讓全場(chǎng)愣神的話(huà)。他說(shuō)過(guò)去八年房?jī)r(jià)一直在漲，可再過(guò)八年，房子可能就變成最不值錢(qián)的東西了。

臺(tái)下不少人聽(tīng)完直接笑了，轉(zhuǎn)身又跑去看樓盤(pán)沙盤(pán)，排隊(duì)搖號(hào)。那時(shí)候誰(shuí)信啊？一個(gè)搞電商的人，懂什么房地產(chǎn)。

這句話(huà)后來(lái)被網(wǎng)友傳成了＂房?jī)r(jià)如蔥＂四個(gè)字。其實(shí)他原話(huà)沒(méi)這么夸張，是大家越傳越走樣。

但意思差不多——八年之后，房子可能沒(méi)現(xiàn)在這么金貴了。當(dāng)年全國(guó)商品房均價(jià)同比漲幅超過(guò)百分之十，一線城市買(mǎi)套房得掏空三代人的錢(qián)包，這種行情下，他這話(huà)聽(tīng)著就是個(gè)笑話(huà)。

一晃到了2026年春天，再回頭看，味道完全變了。這九年里馬云本人的變化也挺大。

他從阿里巴巴董事局主席位置上退下來(lái)后，人就慢慢從公眾視野里淡出去了。有人在歐洲杯看臺(tái)上拍到他，有人在新西蘭咖啡館碰到他，還有人在東京大學(xué)校園里見(jiàn)過(guò)他和教授一起走路。外頭各種猜測(cè)，說(shuō)他隱退了，說(shuō)他出國(guó)了。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)是2024年底。2024年12月8日，螞蟻集團(tuán)二十周年活動(dòng)上，馬云上臺(tái)講了幾句很實(shí)在的話(huà)。他說(shuō)AI會(huì)改變一切，但AI不會(huì)決定一切。

2025年2月，時(shí)隔六年多的民營(yíng)企業(yè)座談會(huì)召開(kāi)，他作為參會(huì)企業(yè)家之一出席，外界關(guān)注度一下子拉滿(mǎn)了。緊接著他又跑了閑魚(yú)、夸克、餓了么這幾個(gè)工區(qū)，頻率明顯高了起來(lái)。

2025年4月10日，阿里云新財(cái)年啟動(dòng)會(huì)在杭州云谷園區(qū)辦。馬云穿著阿里云十五周年紀(jì)念衫，胸前別著＂風(fēng)清揚(yáng)＂的新工牌出現(xiàn)了。

他說(shuō)科技不光是去征服星辰大海，也得呵護(hù)好人間煙火。會(huì)后阿里宣布，未來(lái)三年要投入超過(guò)3800億元搞云和AI基礎(chǔ)設(shè)施。

這個(gè)數(shù)字是中國(guó)民營(yíng)企業(yè)在這個(gè)領(lǐng)域歷史上最大的一筆投資。一邊砸錢(qián)搞AI，一邊果斷瘦身。

截至2025年底，阿里通過(guò)密集的減持和資產(chǎn)剝離，已經(jīng)回籠了超過(guò)300億元資金。線下零售這些非核心的家當(dāng)陸續(xù)被賣(mài)掉。

千問(wèn)App上線才兩個(gè)月，月活就過(guò)了一億。馬云帶阿里走的這條路，跟九年前完全不是一個(gè)套路了。

可他九年前那句關(guān)于房子的話(huà)，到今天還在被人翻出來(lái)念叨。

那2026年的樓市到底什么樣？2026年1到3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資17720億元，同比下降了11.2%。70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)，經(jīng)過(guò)四年深度調(diào)整，新房和二手房分別從最高點(diǎn)回撤了10.1%和17.4%。

這是什么概念呢？一個(gè)家庭如果在最高點(diǎn)花三百萬(wàn)買(mǎi)了套二手房，賬面上可能少了五十多萬(wàn)。＂房?jī)r(jià)如蔥＂是夸張了點(diǎn)，但跌的方向沒(méi)說(shuō)錯(cuò)。

第一個(gè)轉(zhuǎn)變最明顯——城市之間徹底分化了。

2026年3月，上海二手房網(wǎng)簽做到31215套，是近五年單月最高。上一回這么熱鬧，還是2021年3月。

深圳也跟著回血，二手住宅網(wǎng)簽突破5000套，環(huán)比漲了117%。成都、北京的核心區(qū)，開(kāi)盤(pán)賣(mài)光的消息隔三差五就有。

可熱鬧只屬于頭部城市。三四線和那些人口在收縮的城市完全是另一幅樣子，庫(kù)存壓著賣(mài)不動(dòng)，房?jī)r(jià)一點(diǎn)點(diǎn)往下陰跌。

有些地方單價(jià)已經(jīng)掉到一千塊以下，掛出去大半年都沒(méi)人來(lái)看。同一個(gè)國(guó)家的樓市，南方某些核心區(qū)在搶房，北方一些小城在打折，差距越拉越大。

第二個(gè)轉(zhuǎn)變也很關(guān)鍵——大拆大建的時(shí)代基本翻篇了，重心轉(zhuǎn)到了存量上。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟說(shuō)過(guò)，我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入存量主導(dǎo)的新階段，不是短期市場(chǎng)波動(dòng)造成的，是發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果。

現(xiàn)在買(mǎi)房的主力是改善型需求，大多數(shù)人都是賣(mài)一套再買(mǎi)一套，純?cè)隽康目臻g越來(lái)越小。

政策這邊也給得很明確。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出＂因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等＂。說(shuō)人話(huà)就是，開(kāi)發(fā)商靠不停拿地、不停蓋新樓來(lái)滾雪球的玩法已經(jīng)走不通了。

城市更新、老舊小區(qū)改造、保障房收儲(chǔ)這些原來(lái)不溫不火的活兒，反倒變成了新的賽道。建筑、家裝、物業(yè)這些上下游今年都能感覺(jué)到風(fēng)向變了。

第三個(gè)轉(zhuǎn)變最根本——房子在從＂金融品＂回到＂日用品＂。過(guò)去二十多年，一套房身上扛的東西太多了。

它是銀行抵押物，是家庭最值錢(qián)的資產(chǎn)，也是地方財(cái)政的大頭。普通工薪族不吃不喝攢幾十年都不一定夠首付，房子早就不是單純用來(lái)住的了。

這一輪漫長(zhǎng)的調(diào)整，本質(zhì)上就是把房子身上那層金融化的皮，一點(diǎn)點(diǎn)褪下來(lái)。馬云當(dāng)年那番話(huà)聽(tīng)著像預(yù)言，其實(shí)他手里沒(méi)什么水晶球。

他看到的不是某個(gè)具體的房?jī)r(jià)數(shù)字，而是幾個(gè)大趨勢(shì)在疊加——人口增速慢下來(lái)了，城鎮(zhèn)化高速期快過(guò)去了，老百姓借錢(qián)的杠桿率已經(jīng)壓得很高了。這幾件事湊一塊兒，房子從炒作工具回歸到居住屬性，就只是個(gè)時(shí)間問(wèn)題。

2017年能想明白這點(diǎn)的人不少，但敢站臺(tái)上把話(huà)講透的，沒(méi)幾個(gè)。這一輪房地產(chǎn)的調(diào)整，符合所謂的＂長(zhǎng)尾＂特征——拖的時(shí)間長(zhǎng)，跌的幅度大。

國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)是，房地產(chǎn)泡沫破了之后，修復(fù)大概要六年。我們從2022年開(kāi)始算，已經(jīng)過(guò)去四年多了，正卡在最難受的筑底階段。

一個(gè)值得留意的信號(hào)是，2026年1到2月，一線城市二手房成交均價(jià)出現(xiàn)了階段性企穩(wěn)，而且這次是沒(méi)有大力度政策刺激的情況下自己企穩(wěn)的。這種內(nèi)生性企穩(wěn)很珍貴，像凍土下面?zhèn)鱽?lái)的第一聲裂響。

三個(gè)轉(zhuǎn)變擰在一起，2026年中國(guó)樓市的樣子就基本清晰了：城市之間在分化，存量在接棒增量，房子在回到＂住＂這個(gè)本分上。對(duì)絕大多數(shù)普通人來(lái)說(shuō)，這未必是壞事。

讓年輕人不用被一套房綁住一輩子，讓老城區(qū)重新熱鬧起來(lái)，比某句預(yù)言到底應(yīng)沒(méi)應(yīng)驗(yàn)，重要多了。九年前在杭州說(shuō)話(huà)的那個(gè)人，今天的心思早就放到AI和別的事上去了，估計(jì)他自己都懶得回頭看這句話(huà)有沒(méi)有應(yīng)驗(yàn)。

樓市的這一輪調(diào)整，說(shuō)到底就是時(shí)代轉(zhuǎn)彎的時(shí)候，地上留下的一道車(chē)轍。我們這代人正好趕上這個(gè)彎道，焦慮是難免的，但路還得自己走。

房子是用來(lái)住的，這句話(huà)聽(tīng)了好多年，2026年才算真正落地。