房地產(chǎn)成地方第一大稅，改變來(lái)了！

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)的報(bào)道，2025年房產(chǎn)稅收入為5212億元，收入規(guī)模超過契稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等地方稅種，首次居地方稅種首位。

2026年前4個(gè)月數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)稅收入2185億元，依然列地方稅種榜首。

這意味著房地產(chǎn)下行的影響依然在往縱深處蔓延。

當(dāng)房地產(chǎn)稅替代契稅那一刻，意味著國(guó)內(nèi)樓市已經(jīng)產(chǎn)生了根本性的改變。

那么，我們?cè)撛趺蠢斫膺@一切？

理解這一切，我們需要先理清一些概念。

國(guó)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)分為兩種稅，一種是交易環(huán)節(jié)稅；一種是持有環(huán)節(jié)稅。

我們平時(shí)非常熟悉的契稅，就是最典型的交易環(huán)節(jié)稅，不管是新房還是二手房，只要有房屋買賣，就必須交這個(gè)稅。

再深一層，契稅和土地增值稅一起，被稱為房地產(chǎn)的活體心跳指標(biāo)！

因?yàn)樗鼈兪峭耆壎ǚ康禺a(chǎn)全鏈條，沒有任何水分！

但是，近幾年的現(xiàn)狀是，契稅、土地增值稅收入持續(xù)下滑，分別從2021年巔峰期的7428億元和6896億元一路下跌，2025年分別降至4440億元和4102億元。2026年依然在下滑！

就是在這樣的情況下，房產(chǎn)稅逐漸追上，成為房地產(chǎn)鏈條的核心增量。

但是我們的房產(chǎn)稅本質(zhì)是什么呢？

從當(dāng)下來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅核心征稅對(duì)象主要是城鎮(zhèn)中商業(yè)地產(chǎn)，包含商鋪、寫字樓、廠房等。

而最大量的和我們每個(gè)人都相關(guān)的住宅，目前還基本不用繳納房產(chǎn)稅。

也就是說(shuō)，房產(chǎn)稅是針對(duì)房屋持有環(huán)節(jié)征稅，并不依賴于市場(chǎng)交易。

這就是當(dāng)下最大的改變。

當(dāng)?shù)胤胶诵亩愂諒倪^去持續(xù)了很多年的交易環(huán)節(jié)，轉(zhuǎn)換到持有環(huán)節(jié)。意味著整個(gè)行業(yè)鏈條、地方收入邏輯，已經(jīng)形成了系統(tǒng)性反轉(zhuǎn)。

因?yàn)椋@兩個(gè)稅種的稅率沒有任何下調(diào)，100%是稅基消失導(dǎo)致的收入下滑，而不是減稅降費(fèi)的結(jié)果。

再通俗些說(shuō)，契稅綁定的是個(gè)人房屋買賣交易，以及土地交易；而土地增值稅則是開發(fā)商交易新房的溢價(jià)稅。

在過往，這是第一第二的稅收核心，如今則全部完成了翻轉(zhuǎn)。

它帶來(lái)的最大影響是什么呢？

地方收入的巨大轉(zhuǎn)換。

具體來(lái)看：

在最高峰的2021年，契稅收入7428億，土地增值稅收入6896億，合計(jì)就是1.43萬(wàn)億。這個(gè)數(shù)字占當(dāng)年地方一般公共預(yù)算收入的15%。也就是說(shuō)，地方收入100塊，15塊是靠這兩個(gè)稅收入的。

一般公共預(yù)算，記住這個(gè)詞，下面還要遇到。

到了2025年，兩稅合計(jì)一共8542億，少了近5800億。

而2026年，兩稅收入大概率會(huì)下到8000億以內(nèi)，較巔峰縮水超6000億。

這個(gè)趨勢(shì)，又帶動(dòng)了另一個(gè)變化。

地方政府的基金收入下滑。

在地方基金收入中，90%都是賣地的收入，也就是我們熟知的土地財(cái)政。這張圖就直接反映了當(dāng)下土地財(cái)政的現(xiàn)狀。

最好的時(shí)候也是在2021年， 賣了大概有8.7萬(wàn)億，到了2025年下滑到了大概3萬(wàn)億左右，少了很多萬(wàn)億。

很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，地方政府的核心收入主要依靠?jī)蓚€(gè)：

一個(gè)就是一般公共預(yù)算，其中稅收占85%。上面說(shuō)過，2021年地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅占了15%。這幾年下降了很多。

另一個(gè)就是地方基金收入，這幾年也下降了很多。

至此，我們可以知道了，地方兩大核心收入，涉及地產(chǎn)類的都在萎縮。或者說(shuō)，萎縮已經(jīng)導(dǎo)致了無(wú)法支撐地方財(cái)政。

那么，地方政府一定會(huì)變。一定會(huì)想盡辦法扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)鏈條的萎縮，所導(dǎo)致的漏洞。

這才是我們需要嚴(yán)密關(guān)注的核心轉(zhuǎn)變。因?yàn)檫@個(gè)轉(zhuǎn)變會(huì)和我們息息相關(guān)。

就比如說(shuō)，如今，房產(chǎn)稅已經(jīng)成為第一大稅。這是地產(chǎn)的重心從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)到持有環(huán)節(jié)的最重要的信號(hào)。

并且，這還是在沒有觸及住宅房產(chǎn)稅的情況下的結(jié)果。單純的商業(yè)地產(chǎn)就已經(jīng)有這么大的收益了。

那么，如果交易端兩稅進(jìn)一步下行之下，這個(gè)漏洞該怎么補(bǔ)？

地方會(huì)不會(huì)在增收預(yù)期之下，快速往持有環(huán)節(jié)推進(jìn)，進(jìn)一步推動(dòng)住宅房產(chǎn)稅加速？

我們?cè)龠M(jìn)一步聯(lián)系近期的一些改變。

比如說(shuō)，最近全國(guó)很多地方都把住建局改成了城市更新局。

這個(gè)名字的改變本身，就是地方政府在積極應(yīng)對(duì)收入邏輯、發(fā)展邏輯的轉(zhuǎn)換。

顧名思義，住建局的核心是什么？

是快速推進(jìn)城市化之下的增量開發(fā)、賣地、批新房。

所以，賺的是土地出讓金和交易環(huán)節(jié)稅的錢。

而城市更新局，則是存量提質(zhì)、老舊小區(qū)改造、城中村更新、盤活存量資產(chǎn)。

所以，基本是城市運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，是后端運(yùn)營(yíng)的服務(wù)，賺的是存量運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)現(xiàn)金流。

但很顯然這需要很久的時(shí)間，是徐徐之功，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有房產(chǎn)稅來(lái)得快！

確定性的房產(chǎn)稅+未來(lái)預(yù)期的城市更新稅，大概率就是地方新的方向！

THE END