北京
來源：央視一套
2024年8月，江蘇省昆山市人民法院受理了一起排除妨害糾紛案。原告陳先生稱，鄰居曹女士長期在其車庫屋頂擺放花盆、設置晾衣架，并頻繁上屋頂活動，導致車庫頂部漏水，請求法院判令曹女士停止相關行為，并賠償維修費用2000元。這已經是雙方第二次因同樣的問題發生訴訟。
漏水的車庫與屋頂上的花
2006年，陳先生在小區購買了一間一樓獨立車庫。有一次，他發現車庫頂部漏水，導致墻皮脫落，車庫內存放的物品也因長期泡水而受損。而車庫上方右邊，正是曹女士家的陽臺。據陳先生介紹，原本陽臺處并沒有門，是曹女士自己打開了通往車庫屋頂的通道，并在屋頂擺放花盆、晾曬衣物。陳先生認為，自從屋頂上擺放花盆后，車庫一到雨天便開始漏水。
發現問題后，陳先生找到曹女士協商，希望對方將花盆和雜物搬走，但雙方始終未能達成一致。圍繞漏水原因，雙方也一直存在不同看法。陳先生認為，曹女士頻繁在屋頂活動、擺放花盆，會破壞防水層，進而導致漏水。而曹女士認為，漏水主要是由于房屋老化以及物業不作為，與自己擺放花盆、晾衣服并沒有關系。
兩次走進法院
2015年，在多方調解無果的情況下，陳先生第一次將曹女士告上法庭。當時，陳先生沒有提出任何賠償要求，只希望曹女士將屋頂上的花盆搬走。法院最終判決要求曹女士清理花盆。曹女士將花盆搬進了自己的陽臺，之后幾年，雙方幾乎再無往來。直到2023年，陳先生再次回到昆山時，發現屋頂上又重新擺滿了花盆，漏水問題也再次出現。社區、物業以及相關部門共同上門協調，曹女士同意移走花盆，并由物業出資對屋頂做了防水處理。
然而就在2024年6月，陳先生發現，曹女士又將花盆和衣架搬回屋頂，漏水問題也再次出現。隨后，陳先生自費2000元對屋頂進行了維修，并再次向法院提起訴訟。這一次，陳先生提交了照片、手繪示意圖以及建筑原始設計資料。
兩個爭議焦點
案件審理過程中，法官發現這起糾紛背后其實涉及到一個關鍵的專業問題，即車庫屋頂究竟屬于“上人屋面”還是“不上人屋面”。在征得雙方當事人同意后，法院委托具有高級工程師資質的特邀調解員，對屋頂性質進行專業評估。評估后認為，該屋頂沒有設置安全防護欄，建筑構造也不符合“上人屋面”的標準，屬于“不上人屋面”。
庭審中，雙方另一個爭議焦點是車庫屋頂是否屬于小區公共部分。根據民法典規定，業主對于建筑物享有區分所有權。司法解釋也明確規定，建筑物的屋頂屬于小區業主的共有部分。
法院審理后確認，曹女士作為業主之一，對車庫屋頂享有共有權。但法院同時認為，曹女士在使用屋頂時，對原告陳某的利益造成了一定損害。最終，法院一審判決支持陳先生的訴求，要求曹女士停止實施侵權行為，拆除現有晾衣設施，并賠償維修費用2000元。一審判決后，曹女士提起上訴，二審維持原判。
案件審結后，法官來到小區回訪。曹女士表示，自己已經按照判決拆除了相關設施，并賠償了維修費用。十余年的鄰里糾紛，通過兩起官司，最終告一段落。
普法時間
Q：這個案件中，車庫屋頂被認定是業主共有的部分，曹女士是業主，當然享有這種共有權。但是法院最后判定，認為她擺放花盆，包括晾曬衣服等訴求都是不應該的。民法典如何規定業主的共有權？怎么區分合理使用和侵權？中間的邊界體現在哪里？
A：這個案子涉及相鄰關系，需要解決的是，相鄰的不動產權利人的權利邊界問題。基本精神是：不動產權利人，基于對自己那部分物權的使用，可能有一些合理的需求，基于這樣的需求，可以在一定的限度內使用相鄰物，這是允許的。但是這種使用不是無限的、任意的，它需要合理，也要在一定的限度內。具體到建筑物區分所有，也就是我們比較熟悉的城市住宅小區這種場景下，其實最高人民法院在司法解釋中也涉及這個問題，專門規定業主基于對自己的專有部分，比如說住宅、經營性用房（屋頂或者你的專有部分對應的外墻面），這種使用特定功能的合理需求，可以無償使用，不構成侵權。但是不能違反法律法規、管理規約，不能損害他人的合法權益。如果超出合理需要使用不動產，就要按照民法典的規定，業主對于共有部分有共同管理的權利，要經過法定程序，經過全體業主決定，才能相應地使用共有部分，要不要作出補償等可以另行約定。如果超出合理使用需要，隨意使用共有部分，損害他人合法權益，就要承擔相應的法律責任。
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