3.2億拿下IGC全部股權(quán)，新鴻基賺麻了

昨天（5月26日），富力地產(chǎn)和合景泰富先后發(fā)了公告，新鴻基地產(chǎn)以合計(jì)約3.2億元的代價(jià)，收購(gòu)了兩家在廣州天匯廣場(chǎng)（IGC）項(xiàng)目中的全部權(quán)益，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的100%控股。

至此，三方這一場(chǎng)持續(xù)了近20年的合作關(guān)系徹底終結(jié)，同時(shí)，它也折射出當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的深層分化——

有人在斷臂求生，有人在底部掃貨。

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將時(shí)間撥回2007年，那年9月，廣州土地拍賣會(huì)上，獵德村商業(yè)地塊成了全城焦點(diǎn)。

這是廣州第一個(gè)完全由開(kāi)發(fā)商參與的城中村改造項(xiàng)目，也是賣地史上面積最大、起拍底價(jià)最高的一幅商業(yè)用地，總建筑面積56.8萬(wàn)㎡，掛牌底價(jià)38.6億元。

△圖片來(lái)源：廣州天河發(fā)布

競(jìng)拍當(dāng)天，合生、保利、新鴻基、富力、合景泰富悉數(shù)到場(chǎng)，14輪舉牌后，富力和合景泰富的聯(lián)合體以46億元拿下，折合樓面地價(jià)約8095元/㎡。

勝出的是富力和合景，但真正的贏家，其實(shí)是新鴻基。

拍完地不到三個(gè)月，富力和合景就決定，邀請(qǐng)?jiān)谂馁u會(huì)上敗下陣來(lái)的新鴻基加入開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，三方各持三分之一權(quán)益，總投資額100億元，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)珠江新城商業(yè)項(xiàng)目的紀(jì)錄。

邀請(qǐng)新鴻基的理由很簡(jiǎn)單，當(dāng)時(shí)本土房企搞住宅在行，但高端商業(yè)運(yùn)營(yíng)這方面，還是得找港資來(lái)?yè)螆?chǎng)面。

于是，三家分工也很明確，新鴻基負(fù)責(zé)商場(chǎng)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理和全球招商，富力和合景負(fù)責(zé)建筑、施工和住宅銷售。港資管商業(yè)，本土房企管蓋樓賣樓，看起來(lái)各取所需。

但合作從來(lái)不是坦途，2008年金融風(fēng)暴席卷全球，新鴻基本該注入的33億元資金遲遲未能到位，加上集團(tuán)高層人事變動(dòng)，獵德項(xiàng)目一度被外界猜疑是否還能繼續(xù)，直到2009年8月，項(xiàng)目才正式破土動(dòng)工。

2016年10月，IGC終于開(kāi)業(yè)。此后十年，商場(chǎng)和酒店的日常運(yùn)營(yíng)一直由新鴻基團(tuán)隊(duì)全權(quán)主導(dǎo)，從品牌招商到物業(yè)管理，都是新鴻基一手包辦，富力和合景在運(yùn)營(yíng)層面的存在感，更多是賬面上的。

回頭看，新鴻基有商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力但缺地，富力合景有地但商業(yè)不是強(qiáng)項(xiàng)，住宅部分賣完了、商業(yè)運(yùn)營(yíng)越來(lái)越精細(xì)化，三家坐在一起分蛋糕的必要性，本來(lái)就在遞減。

19年后這個(gè)結(jié)局，與其說(shuō)意外，不如說(shuō)是一張遲早要翻開(kāi)的牌。

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再看這筆交易本身，新鴻基花了3.2億，究竟買到什么？

天匯廣場(chǎng)，坐標(biāo)珠江新城核心區(qū)，地鐵5號(hào)線獵德站上蓋，總建筑面積約45.95萬(wàn)㎡，主要包含以下板塊：

• IGC商場(chǎng)：商業(yè)樓面面積約9.2萬(wàn)㎡，匯聚超200家國(guó)際品牌，包括廣州第二家蘋果旗艦店、百麗宮影城華南旗艦店，還有御寶軒、莫爾頓扒房等多家米其林及黑珍珠星級(jí)食府。

• 天盈廣場(chǎng)：兩幢甲級(jí)寫字樓，分別為39層和57層，總樓面面積約18.6萬(wàn)㎡。

• 廣州康萊德酒店：希爾頓集團(tuán)華南首店，27層塔樓，309間客房。

• 天鑾服務(wù)式公寓：總樓面面積約13.9萬(wàn)㎡，超500個(gè)單位。

• 天匯公園：約5000平方米城市藝術(shù)公園。

單看IGC商場(chǎng)和康萊德酒店，就是長(zhǎng)期持有、持續(xù)貢獻(xiàn)現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

IGC單獨(dú)的數(shù)據(jù)新鴻基沒(méi)有披露，但我們可以從集團(tuán)整體情況來(lái)感受它的分量。

2025財(cái)年，新鴻基在內(nèi)地的收租物業(yè)總租金收入是57.13億人民幣，新鴻基在內(nèi)地真正由自己主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)的高端商場(chǎng)，主要是上海IFC、上海ITC、廣州天環(huán)和廣州天匯，廣州IGC貢獻(xiàn)有多大，可以掂量。

可以說(shuō)，這筆交易，新鴻基真是賺麻了，畢竟3.2億的價(jià)格，恐怕連商場(chǎng)一年的租金收入都覆蓋不了，說(shuō)這是近兩年來(lái)華南商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最劃算的一筆收購(gòu)，一點(diǎn)不夸張。

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很多人看到這里可能會(huì)有疑問(wèn)：既然IGC每年能貢獻(xiàn)數(shù)億租金，富力和合景拿著股權(quán)穩(wěn)定分紅不好嗎？每年坐著收錢，不比一次性賤賣強(qiáng)？

我覺(jué)得應(yīng)該是，買方掌握著絕對(duì)的主動(dòng)權(quán)，而賣方已經(jīng)等不起了。

大家應(yīng)該都知道，富力跟合景這兩年的日子不好過(guò)，面臨著或多或少的債務(wù)問(wèn)題，1.6億的現(xiàn)金雖說(shuō)是杯水車薪，但也聊勝于無(wú)。

更重要的是，在分紅這件事上，他們可能也說(shuō)了不算，前面已經(jīng)提到，IGC是由新鴻基主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)，分紅怎么分、什么時(shí)候分，都不是富力和合景單方面能決定的，甚至新鴻基如果決定把利潤(rùn)留在項(xiàng)目公司繼續(xù)投入，他們也很難說(shuō)不。

富力在公告里還提了一個(gè)關(guān)鍵細(xì)節(jié)，這筆交易將幫助集團(tuán)解決與目標(biāo)物業(yè)相關(guān)的未決稅務(wù)問(wèn)題，拖著不賣，不但拿不到錢，可能還得繼續(xù)掏錢解決麻煩，與其被困在"紙面富貴"里動(dòng)彈不得，不如干干凈凈退場(chǎng)。

而對(duì)于新鴻基而言，這筆交易也不單單是“撿漏”，還有著更長(zhǎng)遠(yuǎn)的意義。

目前新鴻基在廣州已經(jīng)布局了四個(gè)項(xiàng)目：天匯廣場(chǎng)、天環(huán)廣場(chǎng)、廣州南站ICC、慶盛樞紐綜合體，四個(gè)項(xiàng)目分布在廣州最重要的四個(gè)商業(yè)節(jié)點(diǎn)，一條清晰的商業(yè)走廊，沿著地鐵和高鐵線鋪開(kāi)。

拿回IGC的全部股權(quán)，意味著新鴻基在這個(gè)項(xiàng)目上不會(huì)再有任何合作方的掣肘，品牌組合可以打通，會(huì)員體系可以打通，定價(jià)策略和促銷節(jié)奏也可以協(xié)同。

對(duì)于一個(gè)做高端商業(yè)運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這種"說(shuō)了算"的自主權(quán)，長(zhǎng)期看比3.2億值錢得多。

當(dāng)然，新鴻基也不是完全沒(méi)有壓力，高端消費(fèi)退潮，廣州南站ICC的消費(fèi)轉(zhuǎn)化率一直是市場(chǎng)關(guān)注的問(wèn)題。不過(guò)也正因如此，把已經(jīng)成熟的IGC徹底收入囊中，至少保證了一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流來(lái)源。

珠江新城的高端商業(yè)牌局，也在這一年被徹底改寫。

年初，越秀以236億元拿下馬場(chǎng)地塊，閃電引入SKP華南首店和華爾道夫酒店，東區(qū)有了新的坐莊者；如今，新鴻基全盤接手IGC，把中區(qū)穩(wěn)穩(wěn)攥在手里，兩條大鱷，各據(jù)一方。

有人加倉(cāng)的同時(shí)，也有人在離場(chǎng)，核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，最終總會(huì)流向那些資金雄厚、運(yùn)營(yíng)過(guò)硬的玩家。