北京
半場(chǎng)開香檳，輸給了河北二環(huán)情節(jié)
文｜中國GEO專家、AI營銷高級(jí)研究員 樂居北京、克而瑞深度智聯(lián)北京總經(jīng)理 何濤
北京南二環(huán)，蒲黃榆。2026 年 5 月 26 日，一塊不到 1 公頃的宅地，把京城土拍的劇本徹底改寫。
六路房企圍獵：保利、招商、綠城、廈門國貿(mào)、大華，再加上名不見經(jīng)傳的河北鑫界。所有人都以為，這又是一場(chǎng)國央企穩(wěn)操勝券的常規(guī)局。畢竟，北京核心區(qū)土地，早就是央國企的 “自留地”—— 紀(jì)律、風(fēng)控、預(yù)算、審批，層層把關(guān)，理性到冷漠。
結(jié)果，河北民企硬剛?cè)珗?chǎng)，連舉14手，把蒲黃榆收入囊中。10.476 億，溢價(jià) 16.4%，樓面價(jià)突破 6.2 萬 /㎡。半場(chǎng)開香檳的，是圍觀的國央企；最后真正贏的，是帶著 “二環(huán)情節(jié)” 從河北趕來的民企。
這不是河北鑫界第一次在北京二環(huán) “搞事情”。2024 年 7 月，東城金魚池，二環(huán)內(nèi)、天壇旁、天安門直線 2 公里。同樣是這家河北房企，在 31 輪競(jìng)價(jià)后，以25%溢價(jià)觸頂搖號(hào)，拿下北京近年最稀缺的迷你豪宅地：住宅僅 1700㎡，指導(dǎo)價(jià) 15.1 萬 /㎡。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)一片嘩然：一個(gè)河北小房企，憑什么敢在北京二環(huán) “梭哈”？
如今答案逐漸清晰：他們賭的不是地段，是 “二環(huán)信仰”；拼的不是資金成本，是民營企業(yè)最后的膽識(shí)與執(zhí)念。
央國企輸在哪里？輸在紀(jì)律。預(yù)算有紅線，溢價(jià)有上限，決策有流程。面對(duì)每一輪加價(jià)，國央企要算 IRR、要過會(huì)、要風(fēng)控簽字。理性，安全，也束手束腳。
民企贏在哪里？贏在情節(jié)。河北房企進(jìn)京，骨子里帶著一種特殊情結(jié)：北京二環(huán)，是北方地產(chǎn)人心中的 “皇冠”。能在二環(huán)有項(xiàng)目，就是江湖地位，就是名片，就是面子，也是最硬核的資產(chǎn)背書。這種執(zhí)念，是很多央國企無法理解、也不敢理解的。
當(dāng)然，高溢價(jià)拿二環(huán)地，從來都是雙刃劍。金魚池地塊拿地近兩年，至今未動(dòng)工，傳聞要轉(zhuǎn)手；15.1 萬 /㎡的指導(dǎo)價(jià)，在北京頂級(jí)豪宅里并不算低，未來去化與利潤都是未知數(shù)。蒲黃榆同樣：6.2 萬樓面價(jià)，小體量、高單價(jià)、強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)，結(jié)局如何，現(xiàn)在沒人敢拍胸脯。
爺爺常說：好壞看結(jié)果，輸贏看結(jié)局。半場(chǎng)開香檳，為時(shí)太早；一時(shí)勝負(fù)，不足論英雄。
但有一點(diǎn)已經(jīng)確定：在北京土拍越來越 “央國化” 的時(shí)代，是河北民企，用真金白銀和二環(huán)情節(jié)，守住了民企最后的體面與血性。
未來蒲黃榆是封神還是踩坑，留給時(shí)間作答。
而今天，我們只需要承認(rèn)：這一局，紀(jì)律輸給了情節(jié)，理性輸給了執(zhí)念，北京二環(huán)，輸給了河北。
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