濱江與建杭的戰(zhàn)場 杭州36.37億土拍冷暖自知

觀點網(wǎng) 杭州5月最后一場土拍，仍然延續(xù)著今年以來的熱度。

5月26日，杭州出讓2宗涉宅地，總出讓面積約9.95萬平方米，總建筑面積約16.21萬平方米，總起始價29.17億元，最終共收金36.37億元。

其中，蕭山區(qū)北干西單元宅地經(jīng)過49輪競價，由濱江集團旗下公司以24.3億元競得，成交樓面價28419元/平方米，溢價率42.09%。

西湖區(qū)轉(zhuǎn)塘單元低密宅地則由建杭置業(yè)底價摘得，總價12.07億元。

從成交結(jié)果來看，兩宗地塊呈現(xiàn)出明顯分化。

一邊是位于“濱蕭奧”交匯地帶的北干西地塊，在濱江、奧體與蕭山主城資源疊加下，成為本場土拍競爭最激烈的地塊。

另一邊則是轉(zhuǎn)塘獅子山腳下的低密宅地，因容積率僅1.2、山景資源突出，被建杭收入囊中。

兩家房企的落子，也與其近兩年在杭州的布局方向形成呼應(yīng)。

濱江補倉市北

本場土拍熱度最高的是杭政儲出[2026]30號地塊，即蕭山區(qū)北干西單元XSCQ1204-18地塊。

根據(jù)出讓公告，地塊東至博奧路，南至北塘路，西至規(guī)劃縱四路，北至建設(shè)一路，土地出讓面積約3.56萬平方米，規(guī)劃建筑面積約8.55萬平方米，容積率2.4，起始總價17.1億元，起始樓面價2萬元/平方米。

最終經(jīng)過49輪競價，由杭州濱符房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，總價24.3億元，成交樓面價28419元/平方米，溢價率42.09%。

競得方杭州濱符房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，背后即為濱江集團。

從區(qū)位來看，這宗地塊位于杭州近年來熱度較高的市北板塊。所在位置處于濱江區(qū)、奧體板塊與蕭山主城區(qū)交界區(qū)域，西側(cè)直線距離濱江區(qū)約600米，可同時承接濱江產(chǎn)業(yè)人口與奧體改善需求。周邊則覆蓋蕭山區(qū)政府、人民廣場、萬象匯、寶龍廣場等成熟配套。

交通條件也是該地塊的重要組成部分。

地塊距離在建地鐵15號線建設(shè)一路西站約550米，距離地鐵5號線博奧路站約1公里，同時靠近風情大道、彩虹快速路、建設(shè)一路等主干道。

此外，地塊本身還帶有一定稀缺屬性。

該地塊前身為華媒數(shù)創(chuàng)園，南側(cè)緊鄰北塘河生態(tài)廊道。根據(jù)規(guī)劃條件，項目限高54米，可打造高層與低密改善產(chǎn)品組合。

從周邊市場情況來看，市北目前已形成較為密集的新房供應(yīng)。

距離最近的是濱悅翡麗軒，該項目于2024年10月成交，成交樓面價16304元/平方米；東北側(cè)則是綠城與英冠控股合作開發(fā)的晴瀾軒項目，成交樓面價29145元/平方米。

東南方向則是濱江集團于2025年4月競得的北干中單元XSCQ19A-26-1地塊，即后來的潮越萬象府，成交總價17.18億元，成交樓面價26283元/平方米。

也就是說，濱江此次拿地，與此前在市北板塊的布局存在直接延續(xù)關(guān)系。

尤其是今年以來，濱江明顯加強了杭州核心區(qū)域補倉。

4月30日，濱江與綠城聯(lián)合體以26.09億元競得蕭山區(qū)市北單元XS070101-18、19地塊，溢價率約57%，成交樓面價36170元/平方米，一度刷新市北板塊地價紀錄。

5月中旬，濱江又與綠城聯(lián)合競得未來科技城組合地塊，總成交價約38.86億元。

從時間線來看，短短一個月左右時間內(nèi)，濱江已經(jīng)連續(xù)在杭州核心板塊補倉。

此次北干西單元地塊與濱江此前在市北、奧體周邊的項目，也形成了區(qū)域聯(lián)動。

目前，濱江在市北板塊已有鳴奧府、潮越萬象府等項目布局。其中，鳴奧府規(guī)劃包括8幢17-21層高層及疊墅產(chǎn)品；潮越萬象府則是濱江今年4月新獲取項目。

從城市發(fā)展方向來看，市北板塊本身也是杭州近年來住宅供應(yīng)的重要區(qū)域。

一方面承接濱江區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢，另一方面又與奧體、錢江世紀城形成聯(lián)動，因此改善型項目集中度較高。

建杭落子轉(zhuǎn)塘

相比北干西的激烈競爭，建杭摘得轉(zhuǎn)塘地塊則顯得平靜許多。

杭政儲出[2026]29號地塊，即西湖區(qū)轉(zhuǎn)塘單元XH100501-05地塊，位于東至獅子山、南至規(guī)劃道路、西至洙泗路綠化帶、北至獅子山弄區(qū)域，土地出讓面積約6.38萬平方米，規(guī)劃建筑面積約7.66萬平方米，容積率僅1.2，起始總價12.07億元，起始樓面價15752元/平方米。

最終由杭州建杭浩運置業(yè)有限公司底價競得，背后是建杭置業(yè)。

項目位于獅子山腳下，西側(cè)一路之隔即為西湖國際茶博城，南面直接臨山，距離地鐵6號線霞鳴街站約500米，同時靠近美院象山站。周邊覆蓋中國美院、浙江音樂學(xué)院、藝創(chuàng)小鎮(zhèn)、之江文化中心等文化資源。

商業(yè)與醫(yī)療配套方面，包括云棲銀泰城、BAC藝術(shù)社區(qū)、省立同德醫(yī)院之江院區(qū)、浙江省人民醫(yī)院望江山院區(qū)等。

而容積率1.2，則意味著該項目未來更可能走低密改善路線。

事實上，轉(zhuǎn)塘近年來的新房供應(yīng)并不算多，低密地塊更為有限。

地塊西側(cè)為2025年11月成交的轉(zhuǎn)塘單元XH100403-09地塊，由藍城與之江城投聯(lián)合競得，總價15.19億元，成交樓面價15908元/平方米。

從成交價格來看，兩宗地塊樓面價較為接近，也反映出當前之江、轉(zhuǎn)塘低密產(chǎn)品的土地價格水平。

而建杭近年來在杭州的布局，本身也偏向改善型項目。

建杭此前在杭州參與開發(fā)項目包括申花、未來科技城、運河新城等多個板塊項目，合作模式較多，同時更聚焦于中高端改善產(chǎn)品。

此次轉(zhuǎn)塘拿地，與此前在杭州外圍改善板塊的布局邏輯較為一致。

尤其是轉(zhuǎn)塘所在的之江板塊，本身具備山景、低密、文化資源集中的特點，因此長期以改善型產(chǎn)品為主。

從杭州近幾輪土拍來看，房企拿地也開始出現(xiàn)明顯分化。

核心板塊高溢價、高熱度仍然存在，如市北、未來科技城、奧體周邊等；而部分低密改善板塊，則更多由長期深耕杭州的本土房企獲取。

此次濱江與建杭分別競得北干西、轉(zhuǎn)塘兩宗地塊，也構(gòu)成了杭州當前土拍市場中的兩種路徑：一邊是核心城區(qū)高強度競爭，一邊則是低密改善產(chǎn)品的持續(xù)補倉。

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