多地住房“以舊換新”行動(dòng)探索特色路徑

近期，全國(guó)多地密集啟動(dòng)住房“以舊換新”行動(dòng)，呈現(xiàn)出模式多元化、政策精細(xì)化的新態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)已有超40個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)政策，各地結(jié)合本地市場(chǎng)實(shí)際，探索出各具特色的置換路徑，致力于打通二手房與新房的交易堵點(diǎn)，加速樓市去庫(kù)存進(jìn)程。

5月19日，浙江省衢州市正式啟動(dòng)市區(qū)住房“以舊換新”第六期活動(dòng)。本期活動(dòng)計(jì)劃定量收購(gòu)100套符合條件的二手住房，旨在通過(guò)打通置換鏈條，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)（881153）市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，助力居民改善居住條件，提振市場(chǎng)信心。

日前，廣州南沙區(qū)南沙開(kāi)建集團(tuán)正式發(fā)布了住房“以舊換新”實(shí)施方案，首批試點(diǎn)收舊總額度達(dá)30億元，收購(gòu)范圍擴(kuò)大至廣州市范圍內(nèi)符合條件的存量住宅，可用于置換南沙開(kāi)建旗下新房。

5月13日，湖南印發(fā)《湖南省進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)（881153）市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》提出，支持“賣舊換新”，鼓勵(lì)購(gòu)房人、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)（881153）開(kāi)發(fā)企業(yè)合作提供舊房“幫賣”服務(wù)。鼓勵(lì)“收舊換新”，鼓勵(lì)各類經(jīng)營(yíng)主體收購(gòu)二手房。推動(dòng)“拆舊換新”，鼓勵(lì)老舊住房自主更新、原拆原建，對(duì)符合條件的，由房屋產(chǎn)權(quán)所有人自主出資對(duì)住房依法申請(qǐng)拆除重建，消除住房安全隱患，提升住房品質(zhì)。

“地方城投、市屬國(guó)企積極入局以舊換新有著現(xiàn)實(shí)發(fā)展需求。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當(dāng)前各地國(guó)資平臺(tái)存量房源去化壓力較大，同時(shí)這類企業(yè)肩負(fù)土地市場(chǎng)托底、城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)等重要職責(zé)，盤活存量資產(chǎn)訴求強(qiáng)烈，發(fā)力住房以舊換新成為必然選擇。此外，國(guó)企本身承擔(dān)保障房籌建任務(wù)，通過(guò)政策回收的存量二手房，可直接納入保障性住房房源儲(chǔ)備，實(shí)現(xiàn)存量盤活與民生保障雙向賦能。

除了更多經(jīng)營(yíng)主體積極入局參與，政策層面的優(yōu)化升級(jí)也為住房“以舊換新”注入強(qiáng)勁動(dòng)力。中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，相較于此前落地的相關(guān)政策，近期各地推出的住房“以舊換新”舉措更趨細(xì)化、更具針對(duì)性。

具體來(lái)看，模式升級(jí)，“收購(gòu)轉(zhuǎn)售”“拆舊換新”等模式下，參與企業(yè)類型更為多元；收購(gòu)條件更為細(xì)化，如上海浦東新區(qū)明確收購(gòu)房源為內(nèi)環(huán)內(nèi)2000年前建成，并明確面積、總價(jià)要求及收購(gòu)二手房租售比要求等；收購(gòu)后用途進(jìn)一步擴(kuò)大，如支持二次銷售，用于旅居房、機(jī)關(guān)單位租賃房等；配套支持政策進(jìn)一步完善，如給予公積金政策支持、明確“解約保護(hù)期”、加大補(bǔ)貼力度等，有助于提升參與方參與積極性，加快“以舊換新”進(jìn)度。

除此之外，在房源利用層面，新政打破以往僅用于保障房建設(shè)的單一用途限制，多地政策明確支持“收購(gòu)轉(zhuǎn)售”，快速完成舊房收購(gòu)，加速新房、二手房置換。

4月20日，佛山（883403）發(fā)布《關(guān)于組織開(kāi)展首批商品住房“以舊換新”工作的通知》，通過(guò)“委托銷售”“收購(gòu)轉(zhuǎn)售”“收購(gòu)盤活”三種模式推動(dòng)住房“以舊換新”，其中“收購(gòu)轉(zhuǎn)售”模式是房企按市場(chǎng)化原則，參考市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與換房人協(xié)商確定收購(gòu)價(jià)格，收購(gòu)后進(jìn)行二次銷售或重新裝修后銷售。2025年12月，山東發(fā)布《關(guān)于住房“以舊換新”的指導(dǎo)意見(jiàn)》，其中也明確收購(gòu)二手房的用途包括“再次銷售”，鼓勵(lì)采用“微改造+功能升級(jí)”模式，對(duì)舊房通過(guò)簡(jiǎn)單美化或全面精裝等方式，完善舊房使用功能，重新銷售。

上海易居房地產(chǎn)（881153）研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，區(qū)別于定向用作保障房的收購(gòu)模式，收購(gòu)轉(zhuǎn)售賦予舊房更大流通空間，大幅提升房企收購(gòu)積極性與交易效率。房企為購(gòu)房者搭建穩(wěn)定資金回籠渠道，有效解決置換人群賣房周期（883436）長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢等痛點(diǎn)，顯著加快整體置換流程。

前述中指院研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，整體來(lái)看，去年底以來(lái)多地優(yōu)化住房“以舊換新”配套政策，針對(duì)企業(yè)通過(guò)補(bǔ)貼、貼息等方式降低企業(yè)收購(gòu)舊房的資金成本，并擴(kuò)寬收購(gòu)舊房的使用范圍；對(duì)于換房人則加大購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金政策的優(yōu)化力度降低購(gòu)置新房門檻及成本，并放寬收購(gòu)舊房限制條件，擴(kuò)大房源覆蓋范圍，這些舉措均有助于提升企業(yè)、居民參與“以舊換新”意愿，強(qiáng)化“以舊換新”暢通一二手鏈條的效果。