【最佳實踐地】中國經濟時報 | 萬勇等：上海：更高層次的城市更新開拓城市全新發展格局

本文刊載于2026年5月20日《中國經濟時報》第1版

4月28日，中共中央政治局會議明確提出，著力穩定房地產市場、扎實推進城市更新。上海作為超大城市，城市更新已從單點改造，邁入更高層次的全域提質、產城融合、功能重塑的新階段。如何進一步深挖城市更新的內涵與外延，為上海高質量發展注入新活力？就此話題，中國經濟時報記者日前專訪了上海社會科學院研究員、教授級高級規劃師萬勇。

萬勇表示，真正高質量的城市更新，不應追求千城一面、萬街同調的標準化，而是在尊重在地文脈、社會結構和人群習慣的基礎上，做精細化的“針灸式”介入。當下，上海城市更新正在從“單一的物理空間更新”走向“立體的有機生命進化”，未來唯有立足長遠時空視野、遵循科學治理邏輯，才能在現代化人民城市建設中構筑持久競爭力、開拓全新發展格局。

將城市更新打造為城市能級躍升的強勁引擎

中國經濟時報：城市更新已成為推動城市發展的重要動力，如何更好地發揮其對上海經濟的拉動作用？

萬勇：城市更新本質上是“人、產、城”的深度互動。上海正站在新的起跑線上，通過深化頂層設計、創新融資機制、強化產業植入、提升治理效能、集聚天下英才，完全有能力將城市更新打造為驅動城市能級躍升的“超級引擎”，為經濟高質量發展注入源源不斷的動力。

第一，強化戰略引領與規劃統籌。以空間規劃為基礎，以“十五五”發展規劃為戰略導向，以專項規劃為實施支撐，從點狀改造走向片區更新，統籌土地、資金、交通等要素，實現規劃科學性與經濟價值的高度協同。

第二，用好金融工具，激活社會資本。深化“政銀企”合作，將金融機構前置到規劃環節，設計全周期金融服務；鼓勵發行保租房reits等資產證券化產品，為長期項目提供“耐心資本”；拓寬市場化主體參與路徑，形成“政府—企業—社會”共贏格局。

第三，科技賦能產業升級，培育新質生產力。將城市更新與三大先導產業和未來產業空間需求精準對接，推動存量工業用地向都市工業轉型，探索設計驅動、柔性生產模式。積極應用數字孿生、綠色建造等先進技術，賦能高技術服務業和綠色低碳產業協調發展。

第四，提效治理，構建一體化協同平臺。建立跨部門“一站式”綜合協調平臺，實現規劃、土地、資金、審批等環節協同聯動。深化完善城市更新信息系統等數字化平臺，實現全周期動態監測與輔助決策，降低決策風險。

第五，育才引智，夯實人才底座。以高品質宜居空間吸引高層次人才，高標準落實保障性租賃住房建設。為前沿技術提供低成本、高適配的研發中試空間，形成人才、資本、空間、產業的良性循環。

讓生活品質與城市發展實現雙向奔赴

中國經濟時報：“人民城市人民建，人民城市為人民”，民生安居始終是上海城市更新的核心底色，您認為，兩者如何同頻共進？

萬勇：城市更新與民生安居，從來不是誰先誰后的“接力賽”，而是深度融合的“并跑者”。上海用實踐給出了答案——以解決“急難愁盼”為起點，以構建“全齡友好、品質宜居”的新安居體系為路徑，以治理創新和公共空間升級為支撐，讓市民生活品質與城市發展能級實現雙向奔赴。

首先，從“硬核攻堅”到“品質跨越”。2000年，上海完成“365危棚簡”改造；2022年7月，上海中心城區成片二級舊里以下房屋改造率先收官；2025年9月，上海零星舊改和無衛生設施舊住房提升改造總體完成，至此，上海徹底告別“拎馬桶”時代。在此基礎上，上海持續推進舊住房成套改造、城中村改造等民生攻堅工程，同步加快老舊小區加梯換梯、公共空間環境優化、老舊基礎設施與公共服務設施等提檔升級，從根本上夯實居民居住安全與生活保障。這些小微尺度的有機更新和隱蔽工程的改造提升，正是民生安居與城市更新同頻共振的生動注腳。

其次，從“有房住”向“住得好、住得安、住得舒心”升級。上海著眼“新市民、青年人、一線勞動者”等多元群體的安居需求，構建“一張床、一間房、一套房”的多層次住房供應體系，著力實現“進得來、留得下、住得安、能成業”的發展目標。“十五五”時期，上海計劃大規模新增保障性租賃住房和“新時代城市建設者管理者之家”床位供給，讓各類人群在城市住得體面，契合民生安居與城市更新同頻共進的內在邏輯。

再次，從“機制創新”邁向“全周期系統治理”。上海加快編制城市更新專項規劃，構建“專項規劃—片區策劃—項目實施方案”一體化實施體系。部分區域創新推行“開門修房”模式，邀請居民全過程參與方案征詢、材料選擇、質量監督，努力使民生工程成為民心工程。浦東、靜安、徐匯率先探索收購二手住房轉化為保障性租賃住房，為城市核心產業留住人才。與此同時，上海近三年持續推進“一江一河”岸線貫通并向城區腹地延伸，建設“美麗街區”321個，開放附屬綠化空間160處，持續優化城市生態與公共空間品質。

以更大魄力破解瓶頸培育新增長點

中國經濟時報：結合超大城市發展特質，現階段上海在城市更新領域還存在哪些突出制約？如何破解瓶頸、創新路徑，培育新的增長點？

萬勇：當前，上海在城市更新領域仍面臨諸多短板和挑戰，比如存量空間供需錯配現象較為突出、存量資產價值轉化存在堵點、基層治理體系響應相對滯后等。為進一步釋放城市更新對經濟發展的拉動效應，亟須在精準識別深層次短板的基礎上，以更大魄力和創新思維破解瓶頸，培育城市高質量發展的新增長點，加快實現從“物理空間改造”向“城市系統再造”的跨越。

一是空間升級。開展專項規劃和片區策劃，推動重點區域整體煥新，統籌規劃、土地、財政等要素，為高成本項目建立可持續的資金閉環；低效樓宇更新要精準完善公共空間功能，在嚴控增量、盤活存量中提升綜合效益。

二是技術賦能。依托“一張圖”“一網統管”底座，運用量子科技、人工智能、數字孿生等對片區策劃方案進行精準預演和優化，并在建筑和街區尺度嵌入低碳技術、綠色建材等，打造低碳智慧項目。

三是治理協同。從“政府主導”到“多元共治”；完善“市專項調度+市區兩級專班”架構，提升推進效率；設立“母基金+項目基金”等引導性資金機制，降低社會資本初始風險；強化市區兩級平臺資管與騰換能力，形成權責清晰、合作共贏的利益共同體。

此外，還可以從三個維度挖掘未來上海城市更新的新價值增量：一是存量資產證券化與投融資模式創新。積極探索全周期、多層次、定制化金融服務與工具，讓金融市場成為反哺城市更新和產業升級的長效資金支撐。二是塑造新型產業場景。探索“垂直工廠”“研發型廠房”“工業綜合體”等空間新形態，在成熟重點片區布局“ai+制造”示范園區，推動研發、中試、輕制造等高附加值環節回城上樓，實現都市工業空間重構與能級提升。三是深化文商旅融合與新消費業態文化構建。挖掘上海深厚歷史文化底蘊，將海派文化氣質有機融入文商旅場景營造，打造具有鮮明標識度的文化公共空間和高品質生活場景，促進文旅體驗與消費需求深度融合，讓城市人文溫度催生高質量消費觸點，推動文化資本長期變現。

中國經濟時報記者：楊益波

來源：中國經濟時報

制作審核：院黨委宣傳部

（院科研成果傳播辦公室）

責任編輯：劉蓯有

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上觀號作者：上海社會科學院