佛山樓市開始離譜了！千燈湖板塊房價從4.5萬變成3.2萬，臨廣片區(qū)承接廣州外溢需求

最近大家有沒有發(fā)現(xiàn)，身邊聊房價的人又多了起來？我身邊不少人都在說，佛山那頭的樓盤又開始熱鬧了。前兩天跟一個做中介的老朋友吃飯，他跟我說了組數(shù)據(jù)，讓我手里的筷子差點沒拿穩(wěn)——千燈湖板塊，前兩年最高沖到過4.5萬一平的那個地方，現(xiàn)在有些房源掛牌價已經(jīng)落到3.2萬左右了。

你說離譜不離譜？

從“佛山天花板”到“廣州后花園”，千燈湖經(jīng)歷了啥

先說說這個千燈湖板塊。在佛山本地人眼里，千燈湖就像廣州的珠江新城，是妥妥的“房價天花板”。2024年前后，那邊的新盤動不動就是4萬起步，好的朝向和樓層奔著4.5萬去，本地人看了直搖頭，覺得“佛山工資哪撐得起這個價”。

結(jié)果呢？到了2026年5月的現(xiàn)在，市場給出了另一份答卷。我那個中介朋友給我看了幾套真實房源，千燈湖核心區(qū)的一個品質(zhì)小區(qū)，106平的三房，業(yè)主掛牌342萬，折合單價3.2萬出頭。另一套樓層稍低的，直接掛到了3.1萬。

這不是個例。貝殼找房上的數(shù)據(jù)顯示，千燈湖板塊目前二手房掛牌均價在3.3萬左右，相比高點回調(diào)了將近27%。有人可能會說，這不就是跌了嘛。但有意思的是，成交量反而起來了——今年3、4月份，千燈湖板塊的二手房成交量比去年同期漲了四成多。

這就叫“以價換量”。用一句老話講，就是“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格”。3.2萬的千燈湖，對于很多在廣州上班、又夠不著廣州房價的年輕人來說，突然就變得“有點香”了。

我自己算過一筆賬：從千燈湖開車到廣州荔灣，不堵車也就20來分鐘，坐廣佛線地鐵從千燈湖站到西朗站，6個站，不到20分鐘。廣州荔灣那邊同樣品質(zhì)的房子，單價沒有低于4.5萬的，一套三房下來便宜一百多萬。這一百多萬的差價，夠一個普通家庭養(yǎng)娃養(yǎng)到初中了。

臨廣板塊“接盤”廣州外溢，年輕人用腳投票

千燈湖的回調(diào)不是孤立現(xiàn)象。如果把視線往廣州方向再拉近一點，那些“臨廣片區(qū)”——也就是挨著廣州邊界的佛山區(qū)域，比如三山新城、平洲、陳村、北滘，最近半年明顯感覺到人氣在回流。

我有個大學(xué)同學(xué)小周，2022年研究生畢業(yè)，在廣州天河一家互聯(lián)網(wǎng)公司做產(chǎn)品經(jīng)理。他和女朋友去年看了大半年房子，從天河看到黃埔，從黃埔看到番禺，最后發(fā)現(xiàn)——同樣300萬預(yù)算，在廣州只能買個60平的老破小，還是在沒電梯的那種樓里。后來有同事推薦他們看看佛山，他們沿著廣佛線看了一圈，最后在三山新城買了一套98平的新房，總價280萬，單價不到2.9萬。小區(qū)出門就是公交接駁地鐵站，到他們公司全程大概50分鐘。

小周跟我說了一句話，我覺得特別實在：“用通勤多半小時，換多一間房、一個陽臺、一個獨立書房，值了。”

這樣的年輕人不是個例。佛山市住建局最近公布的數(shù)據(jù)顯示，2026年第一季度，佛山新建商品住宅成交中，來自廣州的購房者占比達(dá)到了37%，比去年同期提高了8個百分點。這些廣州買家主要集中在臨廣板塊，其中三山新城和北滘新城最受歡迎。

說到底，這是一個“擠出效應(yīng)”。廣州核心區(qū)的房價雖然這兩年也有回調(diào)，但天河、海珠、越秀這些地方，好一點的房子依然要5萬起步。對于年收入三四十萬的雙職工家庭來說，在廣州上車壓力不小。而佛山臨廣板塊2.5萬到3.5萬的均價，相當(dāng)于打了六折。

再加上佛山本來就有的教育配套和生活便利度——佛山公辦學(xué)校的升學(xué)率在省內(nèi)排得上號，禪城、南海的優(yōu)質(zhì)學(xué)校不比廣州很多區(qū)差。醫(yī)療方面，佛山市第一人民醫(yī)院、佛山市中醫(yī)院都是三甲水平。吃飯就更不用說了，順德是“世界美食之都”，雙皮奶、魚生、燒鵝、毋米粥，隨便一家小店都能吃出幸福感。

市場在分化，買房得看準(zhǔn)“三條線”

不過話說回來，佛山樓市現(xiàn)在也不是遍地黃金。我走訪了幾個板塊之后發(fā)現(xiàn)，市場分化挺明顯的。

第一條線，是看通勤到廣州的實際時間。 舉個例子，千燈湖和三山新城走得好，是因為有廣佛線和在建的佛山地鐵2號線、11號線，未來跟廣州南站、琶洲、白鵝潭這些核心區(qū)的連接會越來越密。但有些打著“臨廣”旗號的板塊，開車到廣州邊界是近，但沒有地鐵接駁，早晚高峰一堵，一個小時都到不了珠江新城。這類板塊的房價就撐不住，跌幅比千燈湖還大，有些已經(jīng)跌破了2萬。

第二條線，是看本地產(chǎn)業(yè)和人口。 北滘為什么穩(wěn)？因為美的、碧桂園這些大企業(yè)在，本地就業(yè)人口多，有真實的居住需求，不完全是靠廣州外溢撐著。千燈湖也一樣，本身是佛山的金融高新區(qū)，友邦、廣發(fā)、匯豐這些機(jī)構(gòu)都在那里，高收入人群聚集，房子就算不賣給廣州人，本地也能消化一部分。

第三條線，是看房源本身。 我發(fā)現(xiàn)同一個小區(qū)里，業(yè)主心態(tài)分化也很大。著急用錢的、置換的，愿意降價成交；不著急的，掛著慢慢等。所以現(xiàn)在去淘房，真的能撿到“筍盤”。我一個做自媒體的朋友上個月剛在千燈湖淘了一套，業(yè)主因為要去上海發(fā)展，急售，最終成交價比同小區(qū)平均掛牌價低了12%。

“買房如娶妻，講的是緣分，也是對得起自己的銀子。”這是佛山本地一個老中介跟我說的土話，話糙理不糙。

給普通人的一點實在建議

說了這么多，最后給正在觀望的朋友們幾個小建議，純屬個人觀察，不構(gòu)成什么專業(yè)意見，就是個參考。

第一，如果你是廣州上班族，預(yù)算又有限，佛山臨廣板塊值得認(rèn)真看。 尤其是廣佛線沿線、以及未來兩年內(nèi)要開通的地鐵線路周邊。別光看現(xiàn)在的通勤時間，要看你未來五年工作可能在哪，以及那條地鐵線到底什么時候通。

第二，買房之前，建議你先去租個房子住一個月。 我認(rèn)識好幾個朋友，沖動買了佛山的房子，結(jié)果住了三個月發(fā)現(xiàn)受不了每天往返兩個小時的折騰，又虧本賣了。住一個月，真實體驗一下早高峰、晚高峰、周末的生活節(jié)奏，比看一百篇攻略都管用。

第三，別只盯著房價跌了多少，要看成交量。 一個板塊如果連續(xù)三個月成交量放大，說明價格已經(jīng)跌到了市場能接受的位置，這時候進(jìn)場相對安全。反過來，如果價格跌得狠但沒人買，那可能還得繼續(xù)跌。

第四，關(guān)于“抄底”——我想說句實在話。 沒有人能精準(zhǔn)抄到底，包括那些專家。買房這事兒，最核心的還是“買得起、住得舒服、還得起月供”。只要這三點滿足了，哪怕買完再跌個5%到10%，對你生活的影響也是有限的。反過來，硬撐著去買超過自己能力范圍的房子，一旦工作有個風(fēng)吹草動，壓力就大了。

就像我那個買了三山新城的小周同學(xué)說的：“我不指望買房發(fā)財，就想在廣州附近有個自己的家，不用看房東臉色，不用每年搬家。住進(jìn)去那天，我跟女朋友在陽臺上吃了頓火鍋，那感覺，多少錢都換不來。”

說到底，房子是用來住的，不是用來炒的。這句話說了這么多年，現(xiàn)在市場真的回歸這個邏輯了。對剛需來說，佛山這波調(diào)整，反而是個機(jī)會。

最后想問問大家： 你們最近有在關(guān)注佛山的房子嗎？或者你身邊有沒有人從廣州“外溢”到佛山買房的？歡迎在評論區(qū)聊聊你的看法或者經(jīng)歷，咱們一起討論討論。如果覺得這篇文章有點意思，別忘了點贊轉(zhuǎn)發(fā)，讓更多正在糾結(jié)買房的朋友看到～