廈門樓市開始離譜了！思明區板塊房價從7萬變成3.5萬，島內優質學區房仍在搶購

最近大家有沒有發現，身邊聊房價的人又多了起來。我身邊不少人都在說，廈門樓市今年有點“魔幻”——有的地方跌得讓人心疼，有的地方卻還得排隊搶。我上周剛好陪朋友去思明區看房，中介小哥一句話把我驚著了：“這邊前年還能賣7萬，現在3.5萬您隨便挑?！?/p>

說實話，聽到這個數字，我第一反應是：這市場是不是有點離譜了？

但再往下了解，又發現一個奇怪的現象——同樣是島內，那些帶優質學區的房子，該搶還是搶，價格硬得像鐵板一塊。這到底是咋回事？今天咱們就掰扯掰扯。

從7萬到3.5萬，思明區的房價經歷了什么？

先說說這個讓不少人“心碎”的降價。思明區作為廈門的老核心，前兩年房價沖得確實猛。我記得2021年左右，松柏、蓮花那一帶的老房子，隨便一套小兩居掛牌價都在6萬以上，裝修好點的直奔7萬。當時我一個朋友咬牙上了車，現在說起來直搖頭。

今年情況確實變了。根據貝殼找房廈門站的數據，思明區部分“老破小”房源的實際成交價已經回落到3.5萬到4萬之間。這不是個例，我翻了翻幾個房產APP，不少房源的掛牌價都比高點跌了40%以上。

為啥跌這么狠？ 我分析有三點原因：

第一，前兩年漲得太虛。那時候市場情緒熱，很多老房子根本沒有支撐7萬單價的實際價值，純粹是被“島內稀缺”四個字炒上去的?，F在潮水退了，誰在裸泳一目了然。

第二，新房供應上來了。島內這幾年供了不少地，五緣灣、湖邊水庫這些板塊的新盤品質高、戶型好，分流了大量改善需求。誰還愿意花大價錢買個沒電梯的老房子？

第三，學區溢價在縮水。以前思明區的老房子貴，很大程度是因為劃片名校。但這兩年教育均衡化推進，加上出生人口下降，學區房的光環確實沒那么亮了。

不過話說回來，3.5萬的思明區，對于真正想在島內安家的剛需來說，反而是個機會。我那個中介小哥說了句大實話：“以前7萬那是炒給投資客看的，現在3.5萬才是正常價。”

島內優質學區房，為啥還能搶？

這就說到更“離譜”的另一面了。就在同一個思明區，那些頭部小學對口的小區，價格依然堅挺。比如實驗小學、外國語附小周邊，5萬+的掛牌價很常見，而且看房的人沒少過。

我上周去看的一個小區，房齡快20年了，但中介說上個月成交了8套，均價5.2萬。我當時就納悶：隔壁幾條街不是3.5萬嗎？怎么就隔了兩公里，差了快兩萬？

核心答案就兩個字：確定性。

現在的家長，尤其是80后、90后父母，在教育這件事上真舍得。我有個同事孩子今年上幼兒園，她已經開始研究小學劃片了。她說的一句話我印象特別深：“房價跌了，大不了以后少賣點錢。但孩子上學就這幾年，錯過就真錯過了?！?/p>

這種心態，在優質教育資源集中的城市里特別普遍。廈門作為福建的教育高地，“一雙外”（廈門一中、雙十中學、外國語學校）的升學率擺在那里，家長為了孩子能擠進去，愿意為學區房買單。

還有一個現實原因：島內的好學校就那么多，每年適齡入學兒童的數量雖然有所下降，但頭部學校的競爭依然激烈。供需關系決定了，這些房子的價格不會輕易崩。

當然，我也得說句實在話：學區房的邏輯正在變。 隨著多校劃片、教師輪崗等政策的推進，未來學區的確定性會逐漸稀釋?，F在花高價接盤的家長，要有心理準備。

廈門樓市的“分化時代”已經來了

聊到這兒，其實已經能看出門道了——不是廈門樓市離譜，而是它正在進入一個冰火兩重天的分化時代。

一邊是普通房子回歸居住屬性，價格擠泡沫。思明區那些沒有核心賣點的老房子，該跌就跌，這是市場理性的表現。另一邊是優質資源（好學區、好地段、好品質）的房子，依然有人愿意為溢價買單。

這種分化，其實不是壞事。我甚至覺得這是樓市走向成熟的標志。以前那種閉眼買都漲的時代結束了，現在買房得動腦子，得算賬，得想清楚自己要什么。

對于普通購房者來說，這個市場反而更友好。剛需不用再焦慮“今天不買明天更貴”，可以踏踏實實挑個住著舒服的房子。改善型也有更多選擇，新房、次新房供應充足，價格談判空間也大。

我身邊有個朋友就是今年上車的。他在軟件園上班，之前一直觀望，去年看中的一套思明區的房子從550萬降到420萬，他果斷拿下。用他的話說：“以前是被市場推著走，現在終于能自己挑挑揀揀了?！?/p>

幾點實在的建議

最后，給正在關注廈門樓市的讀者說幾句掏心窩子的話：

第一，別盯著“跌了多少”，要看“值不值得”。 一套房子從7萬跌到3.5萬，聽起來嚇人，但如果它本來就只值3.5萬，那現在的價格才是合理區間。買房不是炒股，不用天天盯漲跌，住著舒不舒服、通勤方不方便、配套跟不跟得上，這些才重要。

第二，學區房可以買，但別all in。 如果你是為了孩子上學，預算也夠，那買學區房沒問題。但別把家庭大部分資產都押在學區溢價上，政策一變，溢價可能說沒就沒。

第三，珍惜現在的買方市場。 現在的廈門樓市，對買房人來說是近幾年最友好的時候。房源多、價格可談、首付比例和利率也都在低位。如果是剛需，看到合適的完全可以出手。

好了，今天就跟大家聊到這兒。你對廈門現在的房價怎么看？是覺得還會繼續跌，還是覺得已經到底了？歡迎在評論區說說你的想法，咱們一起交流。