買核心高層OR新區(qū)洋房？

現(xiàn)在很多人在重慶買房，都會遇到一個很糾結(jié)的問題：到底是買核心區(qū)的高層，還是買新區(qū)的洋房？

這也是最近很多粉絲問得最多的問題，今天我們專門來聊清楚這個話題。

之所以大家會這么糾結(jié)，是因為重慶樓市目前的價格體系非常特殊。

重慶整體房價基數(shù)很低，二手房均價也就一萬左右。同時因為重慶山地地形，兩江四大山脈切割，重慶過去多組團(tuán)多中心發(fā)展，帶來重慶的房價就像攤大餅一樣，核心區(qū)跟新區(qū)價差沒有拉開。

這就導(dǎo)致，核心區(qū)很多次新高層，單價也就一萬上下。

而像中央公園、西永、大學(xué)城、金鳳這些新區(qū)，品質(zhì)好一點的洋房，單價也只要一萬多。

兩種完全不同的房源，價格差距極小，所以大家才會矛盾，不知道到底該怎么選。

想要選對房，首先要分清自住邏輯和TZ邏輯，這兩種買房思路是完全不一樣的。

如果是純自住，并且你本身就在新區(qū)周邊工作、生活，那新區(qū)的洋房肯定更舒服、居住體驗更好，怎么住都合適，完全可以按照自己的喜好來選。

但如果是從TZ的角度出發(fā)，答案非常明確：優(yōu)先選核心區(qū)的次新高層。

我為什么敢給出這么肯定的結(jié)論？

主要有四個核心原因，尤其是最后一點，很多人買房都會忽略。

首先第一點，重慶過去房價模型極其不合理，未來會糾偏。

重慶樓市過去長期是多組團(tuán)、多中心的發(fā)展模式，沒有絕對的市中心。

這種發(fā)展模式，讓重慶的房價一直是攤大餅的走勢，區(qū)域之間的價格梯度完全沒有拉開。

大家可以對比一下一線城市，上海、深圳的核心區(qū)房價十幾萬，遠(yuǎn)郊也有一兩萬便宜的房子，核心和遠(yuǎn)郊的價差能達(dá)到10:1，層級非常清晰。

但重慶不一樣，核心區(qū)和新區(qū)房價幾乎持平，這個價格邏輯本身是不合理的。

還有就是目前重慶房價基數(shù)很低，二手房均價只有一萬，這就導(dǎo)致核心區(qū)的地段、配套、產(chǎn)業(yè)價值，全部被嚴(yán)重低估了。

如果未來重慶房價整體上漲，均價從一萬漲到兩萬，核心區(qū)和新區(qū)的價差一定會逐漸拉開。

因為決定房價長期價值的核心，永遠(yuǎn)是地段、成熟配套和產(chǎn)業(yè)資源，而這些優(yōu)勢，全部集中在重慶核心區(qū)。

造成這種情況出現(xiàn)，還有一個原因是重慶核心區(qū)山地地形，土地稀缺，早期核心區(qū)房子密度必須高，但后來隨著重慶人越來越多，核心區(qū)還要繼續(xù)修房子，就只有拆，但拆很麻煩，于是在21年前重慶就東西南北大量開發(fā)新區(qū)，新區(qū)城市界面更新，大家更愿意去購買，同時因為多組團(tuán)多中心發(fā)展，帶來重慶土地價格的畸形市場，重慶目前最貴的地王依然在中央公園，核心區(qū)觀音橋的地價至今都還未突破。

但新的班長來了之后做了一件事情，做了新版土地定級規(guī)劃，核心區(qū)的土地就應(yīng)該更貴，遠(yuǎn)郊地價就應(yīng)該更便宜。最近這幾年地價才逐漸糾偏，面粉決定面包的價格。

同時伴隨著重慶重回核心，核心區(qū)開始大力城市更新，重點發(fā)展，未來重慶地王一定會誕生在核心區(qū)，而且很快就會到來！

這才將重慶房價模型拉回正規(guī)，未來重慶如果房價上漲，從核心區(qū)往外圍遠(yuǎn)郊擴(kuò)散，會形成5萬-3萬-2萬-1萬-0.5萬單價的房價模型，核心區(qū)和遠(yuǎn)郊回到正常城市房價價差，10:1。

第二點，產(chǎn)品業(yè)態(tài)的溢價差距非常有限。

很多人覺得洋房很稀缺，錯誤的認(rèn)為產(chǎn)品業(yè)態(tài)會拉開很大的差距。但同一個小區(qū)里，如果高層、洋房業(yè)態(tài)都有，同樣的地段、配套，同樣的開發(fā)商品質(zhì)。

如果高層單價一萬，洋房的溢價最多也就30%，單價撐死一萬三左右。

也就是說，洋房和高層的產(chǎn)品溢價差距很小。但核心區(qū)和新區(qū)的地段、配套差距非常大。

未來樓市上漲，或者說因為重慶整體房價均價基數(shù)的上漲，地段、配套、產(chǎn)業(yè)帶來的增值空間，會超過產(chǎn)品形態(tài)帶來的溢價。

第三點，從稀缺度來看，核心區(qū)次新高層并不比新區(qū)洋房差。

很多人誤以為洋房更稀缺，核心高層遍地都是，其實這是誤區(qū)。

新區(qū)一直在持續(xù)供地、持續(xù)建洋房，市面上的洋房存量也很大，同質(zhì)化嚴(yán)重，根本談不上稀缺。

而核心區(qū)雖然老高層很多，但房齡十年以內(nèi)的次新高層，相比就不多了。

再加上核心區(qū)人口基數(shù)大、產(chǎn)業(yè)配套成熟、需求穩(wěn)定，優(yōu)質(zhì)次新高層的稀缺度，完全可以和新區(qū)洋房持平。

不能單純靠產(chǎn)品形態(tài)，從稀缺度角度，就否定核心高層的價值。

第四點，也是最關(guān)鍵、最容易被忽略的一點，租售比和持有成本差距巨大。

核心區(qū)產(chǎn)業(yè)集中、人口密集，租賃需求非常旺盛，租售比高于新區(qū)，也更好出租。

同樣150萬的預(yù)算，在核心區(qū)可以買到精裝修的次新高層三房甚至四房，每個月租金能租4000左右。

即便每月月供五千左右，租金基本可以覆蓋月供和物業(yè)費，幾乎沒有持有壓力。

但如果你買新區(qū)的洋房，大概率是清水房，一般都是買了就空置。

每個月五千左右的月供，還要加物業(yè)費，全部要自己實打?qū)嵸N錢。

一來一回，兩套房子每個月的現(xiàn)金流差距，接近一萬塊。長期持有下來，差距會越拉越大。

而且重慶核心區(qū)精裝次新的租售比，能達(dá)到3%左右，已經(jīng)很不錯了，比米行1%的利X要好。

綜上：自住看生活圈層，產(chǎn)品業(yè)態(tài)上，新區(qū)洋房更舒適；純TZ邏輯來看，一定優(yōu)先核心區(qū)精裝次新高層。

大家覺得這個觀點對不對？歡迎評論區(qū)討論、關(guān)注，帶你看清真實的重慶樓市真相。

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