一套二手房多賣幾十萬，廣州樓市延續小陽春

21世紀經濟報道記者 吳抒穎

廣州二手房成交量價持續活躍。

“最近我們片區低價的房源都賣光了，客戶的預算沒有降低，反而是能夠接受比市場價稍高的價格。比如我維護一套房源，之前同戶型最低價去到了208萬元，最新的成交價去到了235萬元，還真是漲了一些。”5月19日，廣州黃埔區的一位中介人士告訴21世紀經濟報道記者。

國家統計局5月18日發布的數據顯示，2026年4月，70個大中城市商品住宅銷售價格變動中，廣州一二手房價繼續保持向上：其中，新房環比上漲0.1%，二手房環比上漲0.2%。這是繼今年3月之后，廣州再次實現一二手房價格上漲，企穩信號強烈。

21世紀經濟報道記者多方調研發現，廣州樓市在今年3月進入“小陽春”之后，二手房成交流速明顯加快。帶有學位的房源受到季節性需求的帶動也略有回暖，但多數成交的房源仍然落在低總價段，200萬元以下的成交房源占比過半。同時，置換通道尚未完全開啟，新房庫存量也較大。廣州樓市的未來走勢，等待進一步觀察。

議價空間縮小

近兩個月，廣州二手房成交量保持高位。公開數據顯示，2026年4月，廣州市二手住宅網簽套數和面積分別為10426套、104.06萬平方米，受清明假期影響，環比分別小幅下降3.33%和1.20%，同比分別增長4.84%和1.47%。2026年前4個月，廣州二手住宅共網簽34635套和346.48萬平方米。

進入5月，廣州二手住宅市場也保持平穩增長。今年“五一”假期期間，廣州日均帶看人次、日均認購量較4月分別增長15.6%、5.2%，認購量同比大幅增長63.4%。同時二手房新增掛牌量有所回落，業主預期更趨理性。

雖然樓市“金三銀四”已經過去，但是市場成交量仍然保持活躍。此番市場熱潮，一方面是傳統學位房交易旺季推動，另一方面則是部分房源價格已經調整到市場可以接受的水平，客戶選擇不再觀望直接入手。

“我手上有一個客戶，他就只要特定小區的指定戶型，但這個戶型便宜的房源已經都賣沒了。今年5月初出來了一套，最后比之前成交的最低價格高了55萬元，他也接受了這個溢價，所以很快就成交了。”上述黃埔區的中介人士告訴21世紀經濟報道記者。

一位番禺區的中介人士則對21世紀經濟報道記者表示，“今年5月和過去兩年比，帶看量好了一些。往年到了5月會有明顯下滑，這個月我們片區的帶看和成交都還不錯，上周六當天我有5組帶看，還抽空成交了兩單，談價也很好談，兩套都比賣家的底價提高了5%左右，一個多小時就成交了。”

據21世紀經濟報道記者多方調研采訪，黃埔區、番禺區的中介人士普遍對市場預期樂觀，這是因為這兩個區價格與市場需求相匹配。但放眼全市，廣州高價房源流動性仍然趨弱。

克而瑞統計數據顯示，2026年一季度，廣州掛牌房源中200萬元以下低總價房源占比提升至56%，90平方米以下小戶型占比達55%；從需求端來看，廣州剛需客群的核心總價承受能力集中在200萬元以下。今年3月，廣州200萬元以下的低總價二手房源成交占比達56%，供給端低價房源規模的提升恰好匹配了主流需求。

“今年的成交情況來看，即便是珠江新城也是低總價段或者小面積的公寓成交走量比較快，1000萬元以上的房源成交還是比較少的。公寓租售比持續提高，吸引了投資客入市，而500多萬到600多萬元的兩房、三房能夠滿足基本的生活需求，看重地段的客戶也會擇機入手。”一位中型房企負責市場分析的人士表示。

持續去庫存

廣州二手房持續走量，價格也有企穩跡象，這種態勢能否持續？

一個值得關注的指標是廣州樓市的庫存量。公開數據顯示，截至今年4月末，廣州全市一手房庫存約1404萬平方米，去化周期達到23.9個月。二手房方面，廣州貝殼網的數據顯示，截至5月20日，廣州二手房掛牌量達到13.9萬套。以廣州今年4月的成交量計算，去化周期也達到18個月。

從一手房、二手房的庫存量來看，廣州當前的去化周期較長。與此同時，廣州新房供應也還在穩步增加。克而瑞數據顯示，今年4月，廣州全市一手房供應83.06萬平方米，環比增加168.1%，為近一年次高位；5月第三周，廣州新房供應套數280套，環比上升833.33%，供應端在節后迎來明顯放量，是五一節前“搶取證”、節后階段性放緩后的回補。

廣州供應放量，成交卻保持平穩。廣州中原研究發展部發布的數據顯示，今年4月，廣州新房成交5546套，環比下跌16%。

一位廣州房企的人士告訴21世紀經濟報道記者，當前廣州樓市新房的庫存量處在高位，所以今年新房市場僅有局部行情，而不能斷定為全面回暖。“現在推盤的節奏是，推售量降低，每次就開一兩棟，這樣去化率看起來會更好些。但很多樓盤進入順銷階段后去化就會變得很慢，現在我們旗下有的樓盤渠道傭金已經給到接近3%，但去化也還是不快，新房市場除非高性價比，否則競爭力并不大。”

在此背景下，廣州樓市能否企穩并進入回升通道，仍有待觀察。廣州中原研究發展部分析認為，今年5月上半月廣州新房成交量創下年內新高，二手房熱度持續升溫，購房需求迎來脈沖式釋放，同時市場分化加劇，呈現中心回暖、郊區偏冷的格局，樓市維穩復蘇態勢進一步鞏固。

廣州中原研究發展部續稱，隨著“穗八條”提振市場信心，客戶觀望情緒略有好轉，海珠、黃埔和番禺等熱點區域加推新盤，預計今年5月、6月仍將延續小陽春熱度。“黃埔、番禺積極通過‘以價換量’手段吸引客戶，黃埔科學城等板塊存量大盤有顯著動作加速成交，加之海珠紅盤帶動海珠西板塊價格輪動，預計全市房價有望維穩。”