3500萬元房產被鑒定為D級危房，重建后法院仍判買方支付尾款 律師：當事人有權解除合同

近日，黑龍江牡丹江市李先生夫婦投資3500萬元購買的商業房產，因部分土地屬于鐵路劃撥用地而過戶受阻后，房屋又被鑒定為D級危房責令停用，最終被賣方孫某和張某拆除重建。面對已經物理滅失的房屋，李先生起訴賣方要求解除合同，但法院卻判李先生繼續支付剩余的1500萬元購房款及500萬元違約金。目前，李先生已就此案提起上訴。

花3500萬元買房過戶遇阻

李先生告訴記者，2015年他和妻子租用位于牡丹江市海林市柴河鎮中心市場的房屋經營一家超市，當時約定的租期是7年。2019年雙方又簽訂合同，約定續租至2029年，于是夫婦倆投入300余萬元全面裝修升級。不久，房東孫某、張某以“有人要買”為由，要求書面解除租賃合同。

李先生說，為避免裝修款血本無歸，2020年3月，他們與房東簽訂《房地產買賣協議書》，約定總價3500萬元，分期付款，“截至2022年5月，我們已累計支付2000萬元購房款。”

2022年夏天，李先生夫婦倆去辦理過戶登記手續時，海林市不動產登記中心復函稱，其中產權證號為CH1003216、面積1512平方米的房屋，有418.6平方米坐落在哈爾濱鐵路局的國有劃撥用地上，“不具備登記條件”。之后，牡丹江鐵路國土資源分局亦證實，該土地使用者為哈爾濱鐵路局，使用權類型為劃撥。

李先生夫婦認為賣方孫某和張某隱瞞權利瑕疵，多次交涉無果后，遂向海林市法院提起訴訟，訴請解除合同，返還2000萬元購房款及相應的違約金和利息。

2022年11月，海林市法院一審判決支持買方李先生夫婦全部訴求。

賣方起訴海林市自然資源局勝訴

上訴期間，賣方孫某和張某起訴海林市自然資源局，要求給自己辦理不動產登記手續。2023年3月，牡丹江鐵路運輸法院判令海林市自然資源局在3個月內為該房屋辦證，二審維持原判。賣方據此換領了包含爭議土地在內的不動產權證書。

對此，李先生質疑，哈爾濱鐵路局原土地證并未撤銷，同一土地存在兩本產權證，且未經劃轉程序，然而法院卻未予采納。

賣方孫某和張某隨即反訴，認為經行政訴訟終審判決，海林市自然資源局已責令為該房屋辦理了不動產登記，證明房屋并無權利瑕疵，完全可以交易過戶，要求李先生支付剩余的1500萬元及相應違約金等。

2023年3月，牡丹江市中級法院撤銷一審判決，駁回李先生解除合同的訴訟請求，理由為：賣方已取得不動產權證，產權轉移障礙已消除，發回海林市法院重審。

D級危房重建后法院判令繼續交易

李先生告訴記者，2024年5月，經海林市住建局委托鑒定，他所購買的該案涉房屋屋蓋結構安全性評為Du級（最高危險級別），屬D級危房，“嚴重影響整體承載”。2024年11月，海林市住建局發函要求“立即停止使用、撤出所有人員”。

后來，賣方孫某和張某將D級危房整體拆除，在原址上重建，李先生保存有整個過程的全部視頻和照片作為證據，同時將權威鑒定報告等證據一并提交給了海林市法院。

2024年10月，海林市法院一審判令買方支付剩余的1500萬元購房款及500萬元違約金（原訴700萬元調低），另付46萬元房屋使用費。李先生不服，上訴至牡丹江市中級法院。2025年1月，該法院維持原判，認為“危房可加固，不足以認定合同目的無法實現”。

李先生告訴記者，當初涉案房屋拆除后，他們認為合同標的物已物理滅失，遂于2026年1月再次起訴請求解除合同等。

2026年4月15日，海林市法院一審以“重復起訴”為由駁回，認定“未提交新事實”。李先生夫婦不服，近日已向牡丹江市中級法院提起上訴，希望公開審理此案。

5月20日上午，奔流新聞記者就此采訪了賣方孫某，對于李先生的各種質疑，孫某說原因是買方沒錢支付購房余款，然后找各種理由退房。孫某說自己的房子各種手續合規合法，有法院判決為證。

律師說法：當事人有權解除合同

陜西恒達律師事務所高級合伙人、知名公益律師趙良善認為，李先生夫婦花3500萬元購置商業房產，初衷為經營使用，但案涉房產經權威鑒定為最高危險等級的D級危房，被住建部門責令停止使用、人員撤離，屬于法定禁止正常使用、存在重大安全隱患的建筑。依據《民法典》第五百六十三條規定，當事人一方有違約行為致使不能實現合同目的的，另一方有權解除合同，買方購置可正常經營的商業用房的核心合同目的，因房屋構成D級危房而徹底落空，且賣方前期隱瞞房屋包含鐵路劃撥用地、存在產權登記障礙的重大權利瑕疵，已然構成根本違約。但法院僅以“危房可加固修復”為由，認定合同目的可實現，無視危房法定停用、危及公共安全的強制性規定，甚至在房屋喪失使用價值后，仍判決買方支付剩余購房款及高額違約金，該裁判結果違背民法典合同履行的公平原則與根本違約認定標準，存在事實認定和法律適用錯誤。

趙良善律師表示，李先生夫婦在原標的物滅失后再次起訴解除合同，程序合法、事實充分，不構成重復起訴。