海口啟用全新規(guī)劃架構(gòu)，片區(qū)變單元，利大弊大？

近日，海口市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了《海口市中心城區(qū)A041單元詳細(xì)規(guī)劃》公示稿。

如果你經(jīng)常關(guān)注海口規(guī)劃，你或許會(huì)發(fā)現(xiàn)用詞的微妙變化——片區(qū)變單元，控規(guī)變?cè)斠?guī)。

這是一套全新的國土空間規(guī)劃架構(gòu)，我們還是從A041單元說起。

01 A041在哪？

A041單元是指新埠島北片區(qū)，規(guī)劃面積2.55平方公里，本次調(diào)規(guī)面積0.56平方公里。

本次規(guī)劃本身沒有太多看點(diǎn)，因?yàn)榻螘r(shí)間以來，海口市的規(guī)劃調(diào)整，都圍繞一個(gè)共同的主題——增加住宅用地。

請(qǐng)看A041單元的用地規(guī)劃圖，黃色代表住宅用地，紅色代表商業(yè)商務(wù)用地，粉色代表教育用地，其中，帶底紋的為已建設(shè)地塊。

本次調(diào)規(guī)集中在A041單元東部，即那些不帶底紋的地塊。

對(duì)比這張舊版規(guī)劃圖，有幾大改變：

一是大部分商業(yè)商務(wù)用地改為了住宅用地，僅剩下3塊商業(yè)用地，其中海邊保留了一個(gè)大地塊，可以做酒店及高端商業(yè)。

二是一些小地塊兩兩合并為大地塊，便于建設(shè)大型小區(qū)。

三是在新埠中學(xué)西側(cè)增加了一塊小學(xué)用地，居民多了必須配套學(xué)校，順理成章。

02 單元如何劃分？

言歸正傳，我們來看看海口市有多少個(gè)單元，如何編號(hào)？

根據(jù)市自規(guī)局公布的信息，海口市域范圍內(nèi)共劃定437個(gè)詳細(xì)規(guī)劃單元，包括141個(gè)城鎮(zhèn)單元、269個(gè)鄉(xiāng)村單元、8個(gè)特殊單元、19個(gè)海域單元。其中，城鎮(zhèn)單元又細(xì)分為城鎮(zhèn)重點(diǎn)單元、城鎮(zhèn)一般單元、城鄉(xiāng)融合單元。

為了能一目了然，我把它整理成層次結(jié)構(gòu)圖，請(qǐng)注意圖中的6個(gè)字母。

市自規(guī)局尚未公布正式的單元?jiǎng)澐謭D，我在A010單元的招標(biāo)公告中，找到了這張單元?jiǎng)澐謭D，圖中編號(hào)系筆者添加。這張圖只畫了A（淺粉色）、B（淺灰色）兩類單元。

結(jié)合近期招標(biāo)信息，我很快確定了A041、A004、A010、B025等4個(gè)單元的位置，以及C004、C005、C006、C007、E004等5個(gè)相連單元的位置。

據(jù)此，我們已經(jīng)能夠一眼看出編號(hào)規(guī)則：同一類型單元，自西向東、自北向南依次編號(hào)。

04 如何查自己想找的規(guī)劃？

這時(shí)候我們?cè)賮砜碅041，是不是親切多了。A041，就是第41個(gè)城鎮(zhèn)一般單元。

我們知道，越往西編號(hào)越小，越往東編號(hào)越大。有了這個(gè)總體印象，我們查規(guī)劃就容易多了，去自規(guī)局官網(wǎng)搜一下就出來了。

順便提一下A010單元，這個(gè)原屬五源河片區(qū)的單元，本次調(diào)規(guī)部分是著名的五月花高爾夫球場。

球場的東南角已賣給仁恒置地，打造了著名的長天云汀小區(qū)。

如果該地塊改成住宅用地，或者南部改住宅，北部改商業(yè)，由仁恒繼續(xù)開發(fā)。毫無疑問，將成為海口最高端的豪宅區(qū)。

五源河片區(qū)有了這1500多畝優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)市場，還有式金村等城市更新項(xiàng)目，沒必要硬把五源河體育場南側(cè)改為住宅區(qū)了，太多了也掉價(jià)。

04 片區(qū)變單元，利大弊大？

一個(gè)問題，片區(qū)改單元后，每個(gè)單元都很小，兩三平方公里，每次調(diào)規(guī)都在這么小的范圍內(nèi)湊指標(biāo)，很難做出好的規(guī)劃。

我個(gè)人建議每個(gè)單元應(yīng)該有10-30平方公里，有一個(gè)宏觀視角，才能深入理解單元的資源優(yōu)劣和發(fā)展方向，做好公共服務(wù)設(shè)施配套。

另外，單元類型不宜體現(xiàn)在編號(hào)上，因?yàn)槭忻褚豢淳幪?hào)，我家在普通單元，你家在重點(diǎn)單元，就好像低人一等，這不友好。而且，單元類型會(huì)變，比如城鄉(xiāng)融合單元，以后肯定會(huì)變成城鎮(zhèn)普通單元等，到時(shí)候你改編號(hào)，會(huì)增加不必要的成本。

可考慮每個(gè)字母代表10個(gè)左右的相鄰單元，依次排下去。這是最簡單易懂的編碼方式，也便于單元新增、合并、拆分。

還可以自西向東用字母，自北向南用數(shù)字。下過圍棋的人都知道，一看這編號(hào)，就知道在棋盤的什么位置。

說了這么多，你知道你家在哪個(gè)單元了嗎？

（作者：魏華子。華語天涯，自貿(mào)港經(jīng)濟(jì)與社會(huì)研究。原創(chuàng)寫作，歡迎關(guān)注！）