共享住宅爆滿背后轉租詐騙也開始增多 中國留學生成重要租客群體

在韓國留學，最先讓很多外國學生頭疼的，往往不是課程，而是租房。學校宿舍名額有限，考試院空間狹小，普通月租房又要高額保證金，對剛來韓國、還沒有本地信用記錄和熟人資源的留學生來說，找到一個安全、方便、能馬上入住的房子并不容易。也正是在這種需求下，圍繞首爾大學商圈、弘大、延世大學、高麗大學等高校周邊，一個新的“短租+共享居住”市場正在快速擴張。

韓國教育部數據顯示，去年在韓外國留學生人數已達25.34萬人，同比增長超過21%。留學生數量增加，直接帶動了大學周邊租房需求。過去，外國學生租房更多依賴學校宿舍、考試院、普通單間或熟人轉租；現在，越來越多企業型運營商開始盯上這一市場，把老舊辦公樓、公寓樓收購后快速翻新，改造成全配套共享住宅，主打“拎包入住”“線上簽約”“無需中介費”“短期可住”等賣點。

這種變化背后，是韓國住房市場的一個新方向。首爾大學周邊、弘大商圈等地區長期存在單人住宅供應不足、保證金壓力較高的問題。對外國留學生來說，語言不通、合同不熟、身份不穩定、無法提前實地看房，都會加大租房難度。因此，通過收購舊樓并快速翻新的“收購型租賃住宅”，正在成為企業進入留學生租房市場的重要方式。

位于首爾弘大商圈的共享住宅，就是一個代表性項目。該項目由SK D&D收購老舊樓宇后改造完成，從收購到開發完成不足一年。原本的辦公型公寓經過約6個月集中翻新后，被改造成面向單人居住者的共享住宅。為了提高小戶型使用效率，項目通過提高層高、強化收納等方式，把原本偏辦公用途的房源改造成適合長期居住的單人住宅。

對租客來說，這類共享住宅最大的吸引力是方便。運營方強調，租客只需要攜帶行李即可入住，不必另外購買家具家電。月租約145萬至165萬韓元，約合人民幣6700元至7700元，押金500萬韓元起，約合人民幣2.3萬元。這個價格對普通韓國學生來說并不便宜，但對很多來自海外、希望省去復雜租房流程、需要安全穩定環境的留學生來說，仍然具有吸引力。

更重要的是，該項目采用“管理費、水電費全免+信用卡支付”的一體化收費體系，并通過自有平臺直接簽約，免除中介費。對于外國租客來說，這種模式降低了很多不確定性。傳統韓國租房常常涉及保證金、月租、管理費、水電煤氣費、網絡費、中介費等多個項目，剛來韓國的留學生很容易算不清總成本。企業型共享住宅把費用打包后，雖然月租看起來高，但支付結構更清楚，也更容易被海外租客接受。

項目在今年3月開放預簽約時，簽約率已經達到70%，4月基本滿租。運營方還推出短期免租等促銷方案，以降低外國租戶初期入住成本。這說明，韓國大學商圈里的外國租房需求非常旺盛，尤其是對可以線上看房、遠程簽約、直接入住的房源需求很強。

和過去強調社交屬性的大型共享居住項目不同，這類新型共享住宅更強調實用性與獨立性。比如“Episode Conveni”并不是單純把年輕人聚在一起社交，而是更重視個人居住效率。項目通過提高層高、優化收納空間等方式提升小戶型使用價值，原本規劃為公共休閑區的地下共享空間，也根據留學生需求調整為個人自習室與辦公空間。這個變化很有意思，說明留學生需要的不只是“認識朋友”，更需要穩定學習、安靜生活和便利居住。

更值得關注的是，該項目外籍住戶比例接近90%，其中多數來自中國大陸、中國臺灣和中國香港等大中華地區。運營方表示，約80%的住戶是大學生，其余為周邊職場人士。由于提供線上3D看房服務，不少海外留學生甚至在沒有實地看房的情況下，就直接完成簽約。對中國學生來說，這種模式很熟悉，也很符合跨境租房需求：人在國內，房子在韓國，能在線看、能直接簽、能刷卡支付、能拎包入住，效率比傳統找房高很多。

除了韓國本土開發商，國際長租平臺也開始進入韓國市場。全球租賃平臺Blueground Korea近期宣布，將面向外籍企業員工、短期駐韓人員及留學生，進一步拓展韓國住宅租賃管理業務。該公司計劃與開發商、企業型出租運營商合作，大規模承接首爾市中心未售出住房與長期空置房源，并以月租形式對外出租。對開發商和房東來說，在高利率和房地產市場低迷背景下，空置房如果長期租不出去就是成本；交給專業平臺運營，可以提高收益率，也能降低空置風險。

從市場角度看，這是一種雙向需求。留學生和外籍工作者需要短期、靈活、透明、可遠程簽約的住房；開發商和房東則需要把空置資產變成穩定現金流。共享住宅、企業長租、公寓托管和跨境租賃平臺，正是在這兩種需求中間快速成長。

但問題也隨之而來。韓國租房市場越線上化、國際化，跨境租賃詐騙風險也越高。尤其是對外國留學生來說，他們往往無法提前實地看房，不熟悉韓國租賃合同，不知道如何確認房東身份、房源真實性和賬戶安全。一旦遇到詐騙，維權成本很高，語言和距離又會加重困難。

據韓國警方披露，今年以來，多起針對外國留學生和海外租房需求者的轉租詐騙案件陸續發生。嫌疑人通常會在外國留學生常用社區平臺發布房源信息，以“代找住房”“寄宿家庭中介”“轉租房源”等名義吸引受害者。隨后，他們向受害者發送房屋視頻、與前租客聊天記錄等內容，營造真實房源假象，并催促對方支付保證金或訂金。等錢到賬后，嫌疑人就會拖延、失聯或換號。

這類詐騙最容易利用的，就是“海外租房信息不對稱”。很多學生還沒來韓國，就必須提前確定住處；如果等到落地后再找房，又擔心沒有地方住。騙子正是利用這種焦慮，以“房源很搶手”“已經幫你取消原租客合同”“必須馬上付訂金才能保留房間”等理由制造緊迫感。受害者一旦在沒有核實房源和合同的情況下匯款，就很容易掉入陷阱。

韓國金融詐騙信息平臺“The Cheat”數據顯示，今年2月至5月期間，僅嫌疑人一個手機號關聯的詐騙舉報就達到11起，涉案金額約1.2億韓元，約合人民幣55萬元。而受害者自發組成的聊天群中，目前確認受害人數已經達到21人。部分受害者認為，嫌疑人還使用多個電話號碼、電子郵箱和借名賬戶進行交易，因此實際受害規模可能更大。

這也提醒中國留學生和家長，韓國租房不能只看視頻、截圖和聊天記錄。房屋視頻可能是復制來的，所謂前租客聊天記錄也可能是偽造的，身份證件、房東信息和合同樣本同樣有可能被包裝。尤其是當對方要求轉賬到個人賬戶，或者以各種理由拒絕正式合同、拒絕提供登記信息、拒絕線下確認時，就必須高度警惕。

從中國留學生角度看，韓國租房常見風險主要有幾類。第一是虛假房源，房子根本不存在，或者不是發布者有權出租的房源。第二是轉租詐騙，騙子聲稱自己是原租客或代理人，實際無權出租。第三是高額保證金風險，對方要求提前支付保證金、訂金或手續費后失聯。第四是合同不清，入住后發現管理費、水電費、退租條件和違約金與說法不一致。第五是非法短租或違規轉租，租客入住后才發現房屋本身存在法律風險。

所以，留學生租房時最好通過學校國際處、正規中介、企業型運營平臺或可查詢資質的平臺進行。簽約前要確認房屋登記信息、出租人身份、賬戶名是否一致，盡量避免向個人陌生賬戶支付大額保證金。如果人在海外，最好請在韓朋友、學校工作人員或可信中介實地確認。不要因為“便宜”“位置好”“馬上沒了”就急著付款，越是對方催促，越要慢下來核實。

從中韓對比來看，中國一線城市周邊也有留學生公寓、人才公寓、品牌長租公寓和共享居住項目，問題同樣存在。一方面，專業化運營確實提高了租房效率，讓年輕人可以拎包入住；另一方面，長租公寓爆雷、二房東跑路、虛假房源、押金糾紛，也曾經頻繁發生。韓國現在面對的，其實是一個正在國際化的租房市場必然經歷的階段：需求增長很快，但監管、合同標準、信息核驗和詐騙防范還沒有完全跟上。

這也是為什么韓國跨境租賃市場需要進入“專業化運營”和“風險治理”并行階段。企業型共享住宅不能只追求快速滿租，也要提高合同透明度、押金安全和多語言服務；政府和警方不能只在詐騙發生后查案，也應該建立面向外國人的租房安全指南、房源核驗機制和舉報渠道；大學也不能把學生住宿完全交給市場，應該為外國留學生提供可信租房信息和風險提醒。

說得更直白一點，韓國留學生租房市場正在變成一門大生意。企業看到了外國學生和短期居住者的需求，開始改造老樓、推出全配套共享住宅；國際平臺看到了空置房和跨境租賃機會，開始進入首爾市場。但騙子也看到了同樣的機會，利用留學生無法實地看房、語言不熟、急著找房的弱點實施詐騙。

未來，誰能解決“住得方便”和“住得安全”這兩個問題，誰就能真正抓住韓國留學生住房市場。對中國留學生來說，拎包入住當然方便，但安全簽約比方便更重要。對韓國住房市場來說，共享住宅可以成為新增長點，但如果詐騙案件不斷發生，整個跨境租賃市場的信任也會被削弱。

所以問題也很現實：韓國留學生住房市場快速擴張，是共享住宅產業的新機會，還是跨境租房詐騙的新溫床？再進一步，面對越來越多中國留學生赴韓租房，韓國大學、平臺和政府是否應該建立更透明、更安全的多語言租房保障體系？你怎么看？