【開源地產(chǎn)|地產(chǎn)周報】成交數(shù)據(jù)同比增長，住房以舊換新政策陸續(xù)出臺

來源：市場資訊

（來源：地產(chǎn)沖沖沖）

精品原創(chuàng)，懇請多多支持開源地產(chǎn)！

齊東 13524603437

SAC編號：S0790522010002

投資要點

成交數(shù)據(jù)同比增長，住房以舊換新政策陸續(xù)出臺

本周我們跟蹤的全國30城新房及二手房成交面積同比均實現(xiàn)增長，年初以來成交數(shù)據(jù)仍下降但降幅繼續(xù)收窄。本周發(fā)布的政策主要涉及城市更新及住房以舊換新方面。在中央政治局會議表態(tài)要“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”后，各地陸續(xù)出臺政策響應(yīng)，公積金政策、以舊換新政策成為重要的政策抓手。伴隨后續(xù)寬松政策持續(xù)、房企集中推盤，預(yù)計銷售數(shù)據(jù)有望持續(xù)改善，二季度或為行業(yè)基本面與政策共振企穩(wěn)的窗口期，預(yù)計房地產(chǎn)市場將迎來供需改善、價格企穩(wěn)的良好局面，維持行業(yè)“看好”評級。推薦標的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強信用房企：中國金茂、建發(fā)國際集團、華潤置地、招商蛇口、保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、濱江集團、越秀地產(chǎn)、綠城中國；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動，同時受益于地產(chǎn)復(fù)蘇和消費促進政策：華潤置地、新城控股、龍湖集團；（3）“好房子，好服務(wù)”政策下服務(wù)品質(zhì)突出的優(yōu)質(zhì)物管標的：華潤萬象生活、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。

政策端：把城市更新擺在突出位置，多地發(fā)布住房以舊換新舉措

本周房地產(chǎn)政策從“定調(diào)”轉(zhuǎn)向“落地”，中央層面國務(wù)院常務(wù)會議再次強調(diào)了城市更新的突出位置，地方密集出招成為主線。宏觀數(shù)據(jù)方面，物價溫和回升但居住價格仍同比-0.2%，信貸端“企強民弱”格局延續(xù)，前4個月住戶貸款凈減4902億元，居民主動去杠桿趨勢明確。地方層面，廣州本周最為活躍，三連發(fā)打出組合拳，包括印發(fā)“四好”建設(shè)行動方案、允許自持住宅轉(zhuǎn)商品房對外售賣、南沙區(qū)啟動“以舊換新”；湖南出臺省級層面首個存量房收購細則，連云港從三四線城市角度精準施策，圍繞存量優(yōu)化、購房支持、成本減負等推出八項舉措。

市場端：新房及二手房成交面積同比均增長

銷售端：2026年第20周，全國30城新房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑）215萬平米，單周同比增長6.9%；全國30城新房累計成交面積（網(wǎng)簽口徑）3478.5萬平米，累計同比下降9.7%。2026年第20周，全國15城二手房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑）205.6萬平米，單周同比增長10%；全國15城二手房累計成交面積（網(wǎng)簽口徑）3243.1萬平米，累計同比下降1.4%。

投資端：2026年第20周，全國100大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積2001.8萬平方米，單周同比持平。2026年前20周，全國100大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積41096.7萬平方米，累計同比下降10%。2026年第20周，全國100大中城市土地成交樓面價為1457元/平米，同比下降36%；土地成交總價191.9億元，同比下降36%；平均溢價率（4周移動平均）為4.2%。進入二季度，土拍規(guī)模逐漸增大，房企拿地意愿有所下降，成交熱度仍處低位。

價格端：2026年第20周，冰山100指數(shù)為9926，周環(huán)比-0.03%，周同比-11.4%。

風險提示：市場信心恢復(fù)不及預(yù)期，政策影響不及預(yù)期。

正 文

1、把城市更新擺在突出位置，多地發(fā)布住房以舊換新舉措

本周房地產(chǎn)政策從“定調(diào)”進入“落地”階段，中央層面國務(wù)院常務(wù)會議再次強調(diào)了城市更新的突出位置，整體仍以地方政策為主，統(tǒng)計局發(fā)布了1-4月居民消費和信貸數(shù)據(jù)，市場總結(jié)呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇趨勢。

行業(yè)數(shù)據(jù)：

（1）國務(wù)院常務(wù)會議提出，當前我國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。要把城市更新擺在突出位置，堅持遠近結(jié)合、突出重點，有力有序推進各項工作，建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市。

（2）2026年4月，全國居民消費價格同比上漲1.2%，環(huán)比上漲0.3%。1-4月平均，全國居民消費價格同比上漲0.9%。

（3）2026年1-4月人民幣貸款增加8.59萬億元，月末人民幣貸款余額280.5萬億元，同比增長5.6%。分部門看，住戶貸款減少4902億元，其中，短期貸款減少6102億元，中長期貸款增加1199億元。

地方政策：

（1）5月11日，江蘇省連云港市多部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場相關(guān)措施的意見》，圍繞存量住房優(yōu)化、購房支持、成本減負、保障房供給、土地規(guī)劃等方面推出八項務(wù)實舉措，精準落實“控增量、去庫存、優(yōu)供給”要求。

（2）5月12日，廣州市正式印發(fā)《“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”建設(shè)行動方案》，方案以人民為中心，構(gòu)建安全、舒適、綠色、智慧的居住環(huán)境，推動建筑業(yè)工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化轉(zhuǎn)型。核心任務(wù)聚焦五大維度，全方位推進四好建設(shè)。

（3）5月12日，廣州市規(guī)自局發(fā)布通知，自持住宅可以轉(zhuǎn)成商品房對外售賣。只要所在片區(qū)及板塊新房去化周期低于18個月，以前“競自持”、按規(guī)定自持的房源，全都能申請轉(zhuǎn)可售。自持寫字樓、商鋪等商辦物業(yè)，也能參照執(zhí)行。按新舊地價差額取高補繳地價，最多可分3批次申請，首批轉(zhuǎn)售面積不能少于20%，靈活盤活房企存量房源。

（4）5月13日，廣州區(qū)屬國企南沙開建發(fā)布住房“以舊換新”實施方案，宣布將在全市范圍收購符合條件的存量住宅，首批試點收舊總額度為30億元?？晒┵徺I的新房項目共有8個，均位于南沙區(qū)。

（5）5月13日，湖南省住建廳等九部門聯(lián)合印發(fā)《湖南省進一步促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》，重點圍繞存量商品房收購、住房“以舊換新”等方面推出系列支持舉措。政策支持各地利用地方政府專項債收購存量商品房，用作保障性住房、人才房、青年公寓等。

2、銷售端：新房及二手房成交面積同比均增長

2.1、全國30城新房成交面積單周同比增長6.9%

根據(jù)房管局數(shù)據(jù)，2026年第20周，全國30城新房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑）215萬平米，單周同比增長6.9%；全國30城新房累計成交面積（網(wǎng)簽口徑）3478.5萬平米，累計同比下降9.7%。

根據(jù)房管局數(shù)據(jù)，2026年第20周，一線城市新房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑）70.3萬平米，單周同比增長16.6%；一線城市新房累計成交面積（網(wǎng)簽口徑）921.7萬平米，累計同比下降6.5%。

2.2、15城二手房成交面積單周同比增長10.0%

根據(jù)房管局數(shù)據(jù)，2026年第20周，全國15城二手房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑）205.6萬平米，單周同比增長10%；全國15城二手房累計成交面積（網(wǎng)簽口徑）3243.1萬平米，累計同比下降1.4%。

根據(jù)房管局數(shù)據(jù)，2026年第20周，一線城市（北京及深圳）二手房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑）52萬平米，單周同比增長3.3%；一線城市（北京及深圳）二手房累計成交面積（網(wǎng)簽口徑）848.3萬平米，累計同比下降1.1%。

3、投資端：100大中城市土地成交面積單周同比持平

2026年第20周，全國100大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積2001.8萬平方米，單周同比持平。2026年前20周，全國100大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積41096.7萬平方米，累計同比下降10%。

2026年第20周，全國100大中城市土地成交樓面價為1457元/平米，同比下降36%；土地成交總價191.9億元，同比下降36%；平均溢價率（4周移動平均）為4.2%。進入二季度，土拍規(guī)模逐漸增大，房企拿地意愿有所下降，成交熱度仍處低位。

5月上旬，核心城市土地出讓較少，我們跟蹤到廣州、杭州和成都均有土地成交：

（1）5月15日，成都迎來3宗涉宅用地出讓，分別位于天府新區(qū)、青羊區(qū)、新都區(qū)，總規(guī)劃建筑面積16.9萬方，最終3宗地塊2宗溢價，共收金21.01億元，華潤置地競得青羊區(qū)中壩片區(qū)地塊。

（2）5月15日，廣州成功出讓一宗花都區(qū)宅地，由寶信房地產(chǎn)底價摘得，收金7.54億元。

（3）5月15日，余杭未來科技城兩宗地塊打包出讓，濱江&綠城聯(lián)合體競價86輪，以總價38.9億元競得，平均溢價率34.66%。

4、價格端：二手房冰山指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下降

2026年第20周，冰山100指數(shù)為9926，周環(huán)比-0.03%，周同比-11.4%。

5、投資建議：維持行業(yè)“看好”評級

本周我們跟蹤的全國30城新房及二手房成交面積同比均實現(xiàn)增長，年初以來成交數(shù)據(jù)仍下降但降幅繼續(xù)收窄。本周發(fā)布的政策主要涉及城市更新及住房以舊換新方面。在中央政治局會議表態(tài)要“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”后，各地陸續(xù)出臺政策響應(yīng)，公積金政策、以舊換新政策成為重要的政策抓手。伴隨后續(xù)寬松政策持續(xù)、房企集中推盤，預(yù)計銷售數(shù)據(jù)有望持續(xù)改善，二季度或為行業(yè)基本面與政策共振企穩(wěn)的窗口期，預(yù)計房地產(chǎn)市場將迎來供需改善、價格企穩(wěn)的良好局面，維持行業(yè)“看好”評級。

推薦標的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強信用房企：中國金茂、建發(fā)國際集團、華潤置地、招商蛇口、保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、濱江集團、越秀地產(chǎn)、綠城中國；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動，同時受益于地產(chǎn)復(fù)蘇和消費促進政策：華潤置地、新城控股、龍湖集團；（3）“好房子，好服務(wù)”政策下服務(wù)品質(zhì)突出的優(yōu)質(zhì)物管標的：華潤萬象生活、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。

6、風險提示

市場信心恢復(fù)不及預(yù)期，政策影響不及預(yù)期。

研究報告信息：

證券研究報告：《行業(yè)周報：成交數(shù)據(jù)同比增長，住房以舊換新政策陸續(xù)出臺》

對外發(fā)布時間：2026年5月17日

報告發(fā)布機構(gòu)：開源證券研究所

《證券期貨投資者適當性管理辦法》于2017年7月1日起正式實施。通過微信形式制作的本資料僅面向開源證券客戶中的金融機構(gòu)專業(yè)投資者，請勿對本資料進行任何形式的轉(zhuǎn)發(fā)行為。若您并非開源證券客戶中的金融機構(gòu)專業(yè)投資者，為保證服務(wù)質(zhì)量、控制投資風險，請勿訂閱、接收或使用本訂閱號中的信息。本資料難以設(shè)置訪問權(quán)限，若給您造成不便，還請見諒！感謝您給予的理解和配合。若有任何疑問，請與我們聯(lián)系。

免責聲明

開源證券股份有限公司是經(jīng)中國證監(jiān)會批準設(shè)立的證券經(jīng)營機構(gòu)，具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格。

本報告僅供開源證券股份有限公司（以下簡稱“本公司”）的客戶使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告是發(fā)送給開源證券客戶的，屬于商業(yè)秘密材料，只有開源證券客戶才能參考或使用，如接收人并非開源證券客戶，請及時退回并刪除。

本報告是基于本公司認為可靠的已公開信息，但本公司不保證該等信息的準確性或完整性。本報告所載的資料、工具、意見及推測只提供給客戶作參考之用，并非作為或被視為出售或購買證券或其他金融工具的邀請或向人做出邀請。本報告所載的資料、意見及推測僅反映本公司于發(fā)布本報告當日的判斷，本報告所指的證券或投資標的的價格、價值及投資收入可能會波動。在不同時期，本公司可發(fā)出與本報告所載資料、意見及推測不一致的報告?？蛻魬?yīng)當考慮到本公司可能存在可能影響本報告客觀性的利益沖突，不應(yīng)視本報告為做出投資決策的唯一因素。本報告中所指的投資及服務(wù)可能不適合個別客戶，不構(gòu)成客戶私人咨詢建議。本公司未確保本報告充分考慮到個別客戶特殊的投資目標、財務(wù)狀況或需要。本公司建議客戶應(yīng)考慮本報告的任何意見或建議是否符合其特定狀況，以及（若有必要）咨詢獨立投資顧問。在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意見并不構(gòu)成對任何人的投資建議。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內(nèi)容所引致的任何損失負任何責任。若本報告的接收人非本公司的客戶，應(yīng)在基于本報告做出任何投資決定或就本報告要求任何解釋前咨詢獨立投資顧問。

本報告可能附帶其它網(wǎng)站的地址或超級鏈接，對于可能涉及的開源證券網(wǎng)站以外的地址或超級鏈接，開源證券不對其內(nèi)容負責。本報告提供這些地址或超級鏈接的目的純粹是為了客戶使用方便，鏈接網(wǎng)站的內(nèi)容不構(gòu)成本報告的任何部分，客戶需自行承擔瀏覽這些網(wǎng)站的費用或風險。

開源證券在法律允許的情況下可參與、投資或持有本報告涉及的證券或進行證券交易，或向本報告涉及的公司提供或爭取提供包括投資銀行業(yè)務(wù)在內(nèi)的服務(wù)或業(yè)務(wù)支持。開源證券可能與本報告涉及的公司之間存在業(yè)務(wù)關(guān)系，并無需事先或在獲得業(yè)務(wù)關(guān)系后通知客戶。

本報告的版權(quán)歸本公司所有。本公司對本報告保留一切權(quán)利。除非另有書面顯示，否則本報告中的所有材料的版權(quán)均屬本公司。未經(jīng)本公司事先書面授權(quán)，本報告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷貝、復(fù)印件或復(fù)制品，或再次分發(fā)給任何其他人，或以任何侵犯本公司版權(quán)的其他方式使用。所有本報告中使用的商標、服務(wù)標記及標記均為本公司的商標、服務(wù)標記及標記。

開源證券股份有限公司

開源證券地產(chǎn)建筑團隊

分析師

齊東 13524603437

SAC編號：S0790522010002

胡耀文

SAC編號：S0790524070001