全球最大豪華酒店業(yè)主，快把手里酒店賣(mài)光了

青島富力艾美酒店 圖源：攜程

近日，青島富力艾美酒店被榮璦（北京）醫(yī)療投資管理有限公司以2.76億元底價(jià)順利拍下，將這座城市核心地標(biāo)五星酒店收入囊中。

這樁交易格外耐人尋味。買(mǎi)家并非傳統(tǒng)酒店運(yùn)營(yíng)商，也不是地產(chǎn)老玩家，而是一家深耕醫(yī)療投資賽道的機(jī)構(gòu)。

而此次醫(yī)療資本跨界接手青島核心商圈高星酒店，背后折射出的趨勢(shì)再明顯不過(guò)：地產(chǎn)系酒店正在加速退場(chǎng)，跨界資本、地方國(guó)資、專(zhuān)業(yè)資管機(jī)構(gòu)正輪番入局接盤(pán)。

曾幾何時(shí)，富力是國(guó)內(nèi)房企中布局高端酒店最激進(jìn)、版圖最龐大的玩家之一，一度穩(wěn)坐全球最大豪華酒店業(yè)主的寶座。

但時(shí)移勢(shì)易，自地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、富力陷入流動(dòng)性危機(jī)以來(lái)，其旗下高端酒店資產(chǎn)便開(kāi)啟了持續(xù)出清模式，從華北到華南，從華東到中西部，富力酒店版圖正在以肉眼可見(jiàn)的速度收縮。

市場(chǎng)始終有兩大疑問(wèn)縈繞不散：歷經(jīng)多輪拋售出清，如今富力手中還剩下多少酒店家底？而隱藏在拍賣(mài)臺(tái)面之下，接盤(pán)富力這些高端酒店資產(chǎn)的，究竟是哪些群體？

富力手里只剩16家酒店了

事實(shí)上，青島富力艾美的轉(zhuǎn)手，只是近年來(lái)富力酒店資產(chǎn)批量出清的一個(gè)縮影。

早在2022年，為了緩解債務(wù)壓力，富力地產(chǎn)就已經(jīng)開(kāi)始虧本甩賣(mài)酒店。

2022年9月，富力地產(chǎn)以總價(jià)5.5億元、虧本600萬(wàn)元賣(mài)掉了北京富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店。

或許是舍不得，2022年到2023年底的兩年間，富力一共才賣(mài)掉了3家酒店，這個(gè)速度可以說(shuō)是非常緩慢。

然而，資產(chǎn)折舊加速與之前抵押借款的高額債務(wù)利息，以及酒店資產(chǎn)的再融資能力徹底喪失，讓富力不得不加快“甩包袱”的速度。

2022年至2025年，富力酒店板塊累計(jì)虧損超百億元。

截至2025年末，富力地產(chǎn)總借款高達(dá)1045.2億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)就有975.9億元，而賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物（含受限資金）只有35.1億元，連利息都不夠還，更別說(shuō)本金了。

2025下半年開(kāi)始，富力酒店資產(chǎn)處置明顯加速，國(guó)內(nèi)十余家銀行啟動(dòng)了對(duì)富力68家酒店的司法處置，以平均每月出售1-2家酒店的速度進(jìn)行清倉(cāng)。

圖源：富力地產(chǎn)2025年年報(bào)

富力地產(chǎn)在其2025年年報(bào)中提到，截至2025年底富力還擁有22家自建酒店。

而截至發(fā)稿前，富力地產(chǎn)能自主控制的酒店僅剩約16家，相較于巔峰時(shí)期的93家，四年時(shí)間縮減幅度超80%，這一數(shù)字未來(lái)還將持續(xù)縮減。

從北方天津、西安、石家莊，到南方武漢、無(wú)錫、常州，富力旗下的酒店幾乎都成了“可售”貨品，折價(jià)、流拍成為頻頻出現(xiàn)的關(guān)鍵詞。

截至發(fā)稿前，富力68家酒店處置進(jìn)展不甚理想：

已成交16家，僅占約1/4；

• 推拍中或已流拍17家；
• 尚未進(jìn)入處置流程35家，占比超50%。

折價(jià)、流拍成為普遍現(xiàn)象，成交基本集中在省會(huì)及核心城市且多為原萬(wàn)達(dá)系品牌。

從品牌維度來(lái)看，差距極為懸殊：

萬(wàn)達(dá)文華、萬(wàn)達(dá)嘉華合計(jì)貢獻(xiàn)13家成交，占全部成交酒店的76%；

萬(wàn)豪、洲際、希爾頓等國(guó)際酒店品牌僅成交5家。

從城市維度來(lái)看，長(zhǎng)沙、鄭州、烏魯木齊等省會(huì)城市（自治區(qū)首府）的萬(wàn)達(dá)文華酒店、武漢萬(wàn)達(dá)嘉華酒店均已成交，西安希爾頓酒店也已完成出售；

然而，二、三線城市以及國(guó)際酒店品牌成為流拍重災(zāi)區(qū)。

南寧、撫順萬(wàn)達(dá)嘉華酒店二拍流拍；大連希爾頓和康萊德酒店二拍流拍；唐山富力洲際流拍、廊坊、寧德萬(wàn)達(dá)嘉華在變賣(mài)階段流拍；阜陽(yáng)、蚌埠、亳州等三線城市萬(wàn)達(dá)嘉華酒店一拍即流拍；哈爾濱、撫順萬(wàn)達(dá)嘉華酒店二拍仍無(wú)人問(wèn)津。

僅有無(wú)錫喜來(lái)登、合肥威斯汀、武漢威斯汀、青島艾美4家國(guó)際酒店品牌成交。

當(dāng)初有多風(fēng)光，如今就有多狼狽。

那個(gè)曾經(jīng)讓富力引以為傲的豪華酒店帝國(guó)，就這樣在時(shí)代的洪流里，被沖擊得七零八落。

誰(shuí)在瓜分富力酒店資產(chǎn)包？

隨著富力大量?jī)?yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)掛牌流轉(zhuǎn)，幕后接盤(pán)的資方群體也逐漸清晰。

拋開(kāi)零散的個(gè)人投資者，真正接盤(pán)富力這批酒店資產(chǎn)的，主要分為三大類(lèi)群體，各自有著不同的入局邏輯、資金優(yōu)勢(shì)和運(yùn)營(yíng)訴求，也在重塑?chē)?guó)內(nèi)高端酒店的投資格局。

當(dāng)前富力酒店資產(chǎn)正被各路買(mǎi)家密集收購(gòu)，形成多元收購(gòu)群體。

其中，一大主力是各類(lèi)跨界實(shí)業(yè)資本，這類(lèi)資本手握充裕現(xiàn)金流，看重資產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定。

去年底以來(lái)，寧波建材大王畢偉國(guó)連續(xù)通過(guò)拍賣(mài)競(jìng)得三家富力系酒店。

今年2月，以2.74億元競(jìng)得呼和浩特富力萬(wàn)達(dá)文華酒店的內(nèi)蒙古蒙泰集團(tuán)，同樣來(lái)自傳統(tǒng)能源領(lǐng)域。

今年4月，義烏連鎖洗車(chē)店老板徐士勇也拍得義烏富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店。

今年5月，西安富力希爾頓酒店被來(lái)自山東的煙臺(tái)數(shù)航商務(wù)服務(wù)有限公司神秘買(mǎi)家拍下。有媒體消息稱，煙臺(tái)數(shù)航商務(wù)服務(wù)有限公司疑似山東埃維能源集團(tuán)關(guān)聯(lián)企業(yè)。

西安富力希爾頓酒店 圖源：攜程

此次拍下青島艾美的榮璦北京醫(yī)療投資，深耕醫(yī)療、養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)多年，此次跨界收酒店，核心訴求在于產(chǎn)業(yè)協(xié)同+不動(dòng)產(chǎn)保值，接下來(lái)很可能是將醫(yī)療康養(yǎng)與高端酒店業(yè)態(tài)融合，走出一條“酒店+大健康”的新路子。

對(duì)跨界資本來(lái)說(shuō)，他們看重的根本不是這些高星酒店的單店利潤(rùn)，而是核心城市、核心地段優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的長(zhǎng)線保值增值能力，以及不同產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)碰撞融合帶來(lái)的“1+1>2”的賦能效應(yīng)。

當(dāng)然，目前手里持有富力酒店資產(chǎn)最多的還是淡馬錫旗下Seatown基金等債權(quán)人。

他們通過(guò)股權(quán)質(zhì)押，已實(shí)際控制富力68家核心酒店的股權(quán)（2017年收購(gòu)萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)包）。

雖然他們不直接參與法拍，但通過(guò)債務(wù)重組、資產(chǎn)接管成為最大隱形持有者，未來(lái)將繼續(xù)分批處置手里剩余的富力酒店資產(chǎn)。

圖源：鄭州富力萬(wàn)達(dá)文華酒店

與前兩者不同，地方國(guó)企和城投公司的進(jìn)場(chǎng)，往往帶著一絲“白衣騎士”的救贖色彩。

去年12月，鄭州文旅體集團(tuán)就聯(lián)合河南資產(chǎn)競(jìng)得了鄭州富力萬(wàn)達(dá)文華酒店。

今年2月，武漢富力萬(wàn)達(dá)嘉華酒店在經(jīng)歷兩次法拍后，以3.4億元的價(jià)格成交。競(jìng)拍人湖北省匯智管理咨詢有限公司股權(quán)穿透后為十堰市國(guó)資委實(shí)控企業(yè)。

今年3月，由富力地產(chǎn)間接全資持有的南通富都國(guó)際大酒店也被有地方國(guó)企背景的南通聚晟園區(qū)管理有限公司以1.32億元拍下。

在傳統(tǒng)房企和市場(chǎng)投資機(jī)構(gòu)趨于謹(jǐn)慎的背景下，肩負(fù)社會(huì)穩(wěn)定職能的地方國(guó)資正在更深入地介入地產(chǎn)酒店資產(chǎn)盤(pán)活。

從跨界實(shí)業(yè)資本到地方國(guó)資，各路神仙用真金白銀給富力的酒店敗局買(mǎi)了單。

而對(duì)富力來(lái)說(shuō)，不管是誰(shuí)接盤(pán)，只要能抵債，就是好買(mǎi)家。

地產(chǎn)酒店迎來(lái)價(jià)值重估時(shí)代

富力低調(diào)退場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)資本跨界接盤(pán)的背后，是整個(gè)地產(chǎn)酒店投資格局的重構(gòu)。

仲量聯(lián)行指出，中國(guó)酒店投資市場(chǎng)正邁入由新資本主導(dǎo)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)與重塑新階段。

2025年，中國(guó)酒店交易額回歸至長(zhǎng)期歷史均值水平，但其在商業(yè)地產(chǎn)總交易額中的占比顯著提升至12.8%，反映出在投資者資產(chǎn)配置策略調(diào)整的背景下，酒店資產(chǎn)正獲得更具戰(zhàn)略性的增持。

仲量聯(lián)行在報(bào)告中指出目前中國(guó)酒店交易的一大結(jié)構(gòu)性特征——小型項(xiàng)目備受青睞。

即成交價(jià)3億元以內(nèi)的項(xiàng)目正因投資門(mén)檻低、風(fēng)險(xiǎn)可控、回報(bào)周期短，契合當(dāng)前審慎投資環(huán)境，成為市場(chǎng)優(yōu)先選擇；且投資重心正加速向非一線城市下沉。

折價(jià)和流拍正是富力近年來(lái)酒店資產(chǎn)出清的關(guān)鍵詞。

圖源：攜程

其中，最具代表性的就是8.66億元起拍的“全球最便宜麗思卡爾頓”/成都富力麗思卡爾頓酒店在零報(bào)名、無(wú)出價(jià)的尷尬境地中流拍。

過(guò)去，很多地產(chǎn)商投資高端酒店，目的不在酒店本身，而在提升周邊住宅和商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)。酒店虧損沒(méi)關(guān)系，只要能帶動(dòng)地產(chǎn)增值，就是一筆好買(mǎi)賣(mài)。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)酒店被剝離出來(lái)單獨(dú)審視盈利能力時(shí)，扣除土地增值概念后，純運(yùn)營(yíng)層面的酒店資產(chǎn)可能根本不值那個(gè)價(jià)。

未來(lái)，地段好不再是地產(chǎn)酒店資產(chǎn)增值的唯一保障，低負(fù)債、健康的現(xiàn)金流、可改造的潛力，正在取代單純的地理位置，成為新的價(jià)值錨點(diǎn)。

值得一提的是，隨著公募REITs試點(diǎn)將酒店納入消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施范疇，存量巨大的地產(chǎn)酒店資產(chǎn)迎來(lái)了價(jià)值重估與模式重塑的歷史性窗口。

然而，酒店REITs申報(bào)需滿足多重指標(biāo)，包括資產(chǎn)凈值不低于10億元、資產(chǎn)負(fù)債率不高于60%、運(yùn)營(yíng)滿3年且現(xiàn)金流穩(wěn)定、未來(lái)3年分派率達(dá)標(biāo)，此外還需產(chǎn)權(quán)清晰、土地性質(zhì)合規(guī)、品牌合作穩(wěn)定等。

對(duì)富力而言，其龐大的債務(wù)問(wèn)題或令其難以跨過(guò)REITs發(fā)行的門(mén)檻。

如何將規(guī)模優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為運(yùn)營(yíng)效能，將是未來(lái)十年行業(yè)新入局者們需要共同面對(duì)的難題。

站在2026年的當(dāng)口回望，我們很難簡(jiǎn)單用一句“富力酒店夢(mèng)碎”來(lái)概括這十年的波詭云譎。

富力的酒店帝國(guó)，到頭來(lái)終究成了為他人作嫁衣的黃粱一夢(mèng)。

只是不知道，當(dāng)這場(chǎng)大甩賣(mài)落幕時(shí)，富力是否還能在牌桌上留有一席之地？

而那些花了幾億、幾十億抄底接盤(pán)的后浪們，又能否在新一輪周期里，真正笑到最后？