北京買房：理清思路，購房建議1887

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問：孩子在五棵松附近上班2年，部委直屬事業(yè)單位，單身，準備給他買套房子。預算現(xiàn)金400萬左右，剩下的可以貸款。

我的想法是：一個是五棵松附近的小三居，房齡老，居住體驗差，但上班方便。再一個就是在首鋼園附近，買套新的小三居，居住體驗好點，交通還算便利，就是石景山的學區(qū)弱點。

如果順利的話，結(jié)婚到有小孩上學，也得小10年以后了。麻煩給指點一下，在什么地段買什么樣的房子更合適。

A：

1、您家預算到底是多少啊？貸款是指公積金還是商貸vs組合貸？上班兩年按說還不能貸滿吧？那是先用了首貸資格還是說等能貸滿了再買？

2、五棵松附近的老小區(qū)三居，如果買的話就多看房+多算賬唄，盡量買學區(qū)溢價占比低的就行，有可能買到。

3、石景山的學區(qū)肯定不如海淀，但一分錢一分貨，這里的房價中也不含溢價啊。這就跟買衣服似的，大眾品牌肯定沒有LV有面子，但也不用支付品牌溢價，穿著實惠啊。所以看自己更重視哪方面吧？各有優(yōu)劣。

不過多說一句，房子是用來住的，學區(qū)房是用來上學的。如果孩子十年后才用上學位，即便是首付400萬中包含的溢價就百萬左右，要閑置十年，考慮好是否合適？

另外從今年起是明確開始入學低谷期，至少延續(xù)到2032年，如果沒有政策支持，溢價部分的保值有可能受影響，考慮好風險吧。

4、我要建議就是看石景山的學區(qū)房唄，京源和景遠的，學校放到海淀也至少中上，而且沒什么溢價。將來用得上學位就用，用不上也不吃虧。

另外您家孩子既然是部委直屬事業(yè)單位，應該是參公事業(yè)編吧？如果是的話那就問問有沒有政保，現(xiàn)在的政策怎樣，將來的政策會怎么改？然后再綜合考慮房子吧。

僅供參考。

二

Q:

房山線臨近稻田地鐵口的長景新園小區(qū)從建筑質(zhì)量、自住、保值、流通、周邊商業(yè)、自然環(huán)境、物業(yè)管理等方面有哪些優(yōu)劣？

A：

1、您這是要讓我寫SOWT分析啊？我在公司寫份報告的收入可不算低，免費的話一般不提供這么細致的服務。

2、簡單說吧，長景新園是典型的安置房+回遷房小區(qū)。這種小區(qū)的質(zhì)量一般都不算太強，但也肯定驗收合格了，只是標準不太高而已。

自住的話看自己喜好。原始業(yè)主中有一部分是西城區(qū)的定向安置房，一部分是當?shù)卮迕竦幕剡w房。這種小區(qū)通常是老北京的本土氛圍濃厚，只看自己的喜好。

保值的話不算太強。因為首先地段兒就普通，北邊是水庫，東邊是大規(guī)模的兩區(qū)交界綠地，西邊是高速+鐵道+河道的多重隔離。所以這種地段兒很適合自住，但從規(guī)劃角度很難引入大型配套。另外一點，政府是要靠土地賺錢的，如果是好地塊兒就留著賣高價了，能規(guī)劃成大型保障房項目的土地通常價值不太高。未來的發(fā)展相對普遍，畢竟規(guī)劃是他們做的，潛力如何也早都規(guī)劃好了。

流通的話看價格了，只要價格不高就都不難賣。我剛看了看這里的掛牌比例是2%左右，基本就是北京平均值，稍微高點兒也不多，說明流通性還可以。

3、周邊商業(yè)和自然環(huán)境您還是自己看吧，這我要寫出來也得是上網(wǎng)搜，沒意義。物業(yè)角度一般都普通吧，收費肯定不高，物業(yè)職工多數(shù)也是當?shù)氐模仓梅啃^(qū)其實都差不多，能提供基礎服務就挺好了。

4、具體的優(yōu)劣我就不寫了，意義不大，還是看自己的主要需求吧。長景新園的最主要優(yōu)勢就是價格不高，經(jīng)濟實惠，社區(qū)氛圍濃厚，離地鐵不遠，居住的性價比在當?shù)貞撍悴诲e的。房子本來就是住的，如果是注重居住的買這里挺合適的。

僅供參考。

三

Q:

我小孩預計2028年上小學，他戶口隨我愛人落在了大興禮賢。我們現(xiàn)在平谷工作，如果小孩不回禮賢上學的話，我們打算買套房子，讓小孩在其他區(qū)上學，總歸是比禮賢好點。預算三百萬左右，不知道有沒有機會在通州、順義、房山這些地方，兼顧住和上學呢，不奢求好學校，比當下強就得。

我們還有二胎預計今年10月份出生。。。。，我問了AI，建議我就在平谷買[捂臉]，我其實不想。

A：

1、戶口在禮賢，工作在平谷，這離的也太遠了吧？

2、300萬預算，那在五環(huán)外的近郊都沒問題啊，常規(guī)就是居住體驗還不錯的兩居室。但學校怎么比較我就不知道了，對平谷和禮賢的學校完全不懂。

3、簡單說吧。通州和順義都有普遍意義上的學區(qū)房，也就是房價中包含溢價的，比例通常跟市區(qū)差不太多。比如通州的運河vs后南倉等低，順義則是以建新等小區(qū)為主，都是學校的排名高，所以很受當?shù)丶议L追捧，溢價也就不低。300萬買房沒問題，肯定能滿足家庭居住，就是居住的性價比不是很高，學區(qū)房都這種情況。

房山典型的就是長陽板塊，黃城根+北小+四中+十二中的分校學區(qū)都挺好的。房子沒有溢價，居住的性價比正常。就是前幾年據(jù)說孩子多，所以都是多校派位，現(xiàn)在不知道是不是能基本對口了？300萬買房也沒問題，房齡新的有的是。

4、具體的我沒建議，看您的通勤情況+是否接受學區(qū)溢價吧。不過我還是不太理解，工作在平谷，如果買房在房山的話怎么通勤啊？房子是用來住的，還是綜合考慮吧。

僅供參考。

四

Q:

我之前咨詢過您關(guān)于兒子買房的事，兒子在房山上班，可自駕，女朋友在亦莊上班，所以決定在離女方上班近點的位置買房。目前決定要么在亦莊線舊宮站附近買，要么在亦莊買，預算300-400萬，請問哪里性價比高？如果買亦莊萬科金域東郡怎么樣？

A：

1、哪里的性價比高？如果從居住角度來說那肯定是舊宮啊，這是送分題。因為亦莊是獨立學區(qū)，對口那幾個好學校的都有學區(qū)溢價，那居住的性價比自然相對低了。

這用兩邊的租售比來比較一下吧，相鄰的兩個板塊，租金收益能相差至少10%以上，高了15%以上也有可能，這部分對應的房價就是學區(qū)價值。

2、但如果從綜合角度來講亦莊的算性價比高的。除了產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，其中一部分也是因為學區(qū)，雖然到目前為止和東西海還有較大差距，但看好亦莊的多，成績增長的也快，如果用的上學位的話那就性價比高了。

3、金域東郡挺好的，但這里一般算河西，理論上比亦莊核心區(qū)的預期更好些。小區(qū)是當年亦莊限競房六君子之一，小兩居70多平設計的也還不錯，該買就買唄。

不過還是這話，亦莊學區(qū)內(nèi)的房子是有學區(qū)溢價的，金域東郡自然也存在，至少在10%或以上。所以看房的時候可以計算一下租售比，盡量買數(shù)值低的就行。

僅供參考。

五

Q:

房山中糧京西祥云樓盤可否入手？大四居均價多少較為合理呢？標準是將來至少不再降了。

A：

1、房子是用來住的，京西祥云是典型的近郊改善盤，該買就買唄，沒什么不能入手的。或者說居住體驗角度肯定挺好，保值角度中等吧，看自己的主要需求了。

2、大四居是多大面積的啊？200多平的那種是嗎？那可以參考天通苑的租售比，只要跟天通苑的大戶型差不多就算合理。天通苑大戶型現(xiàn)在的坪效租金也是50左右，房價2萬多，2.5萬吧，那租售比就是400多500左右。

京西祥云也是同等的四居大戶型，坪效租金既然也是50上下，那單價在2.5萬左右算合適，當然越低越好唄。

3、標準是將來不再降，這誰敢保證啊？我只能說按照北京大盤的平均租金收益，已經(jīng)超過同期銀行利率了，您看的這種大戶型的還更是超過，所以理論山不該再有下跌的空間了。

但大戶型的價格走勢跟普通戶型不太一樣，是有可能走出單獨行情的，否則天通苑不會出現(xiàn)緊湊戶型3萬多，但大戶型2萬多的情況。

或者這么說吧，我認為大盤行情沒有下跌空間了，像京西祥云這種大戶型也不至于下跌，至少不會多。但如果大盤回暖，這種大戶型有可能漲的慢點兒，看上去像是降了，但實際不是。我大概說明白了吧？

僅供參考。

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