失控的反常識信號，房價的玩笑這次開大了

我們先來說一個京滬樓市非常反常識的地方。

為了說明，我們先看同屬東亞高房價城市的香港和東京，在過去的房地產下行周期的走勢。

先看東京上一輪房價下行大周期：

再看97年香港房價下跌周期：

我們可以看到，香港從97年開始，前面的1~2年是快速下行期，2年后就轉為緩慢下行期，再經過5年的緩慢下行期見底反轉。

東京也是類似，前期為快速下行期，然后某個時點轉為緩慢下行期。

如果我們再去研究其他國家，會發現規律都是相似的，也就是前期1~2年左右會有一個快速下行期（年跌幅20%視為快速下行），然后就過渡到較長的緩慢下行期，這期間大概是年平均跌幅5%。

但北京上海卻完全不是這樣，以北京為例，如果把2022~2023年視為房價下行元年，那么下行第三年，也就是2025年的跌幅，卻遠不止5%~10%，甚至跌幅比2024年還要大，上海也是類似。

為什么北京上海，會出現和海外大部分城市完全不同的情況？

這個問題之所以重要，是因為其答案，蘊含著我們該如何利用好本輪周期去優化資產配置的底層邏輯。

先說該問題的答案：這是因為我們這邊環境所特有的，一致預期和基本面相錯配所產生的結果。

這句話怎么理解？

房價下行，最根本的因素，在于當前價格的供給方，超過了需求方，如果要房價止跌，我們需要提升需求方的數量，以接住來自所有供給方的拋盤。

需求方怎么提升，從哪里挖掘需求？

答案是：兩類群體

A類：買得起房子的人

B類：愿意買房子的人

A和B的交集，就是當下所有的買盤。

所以，如果我們要提升買盤量，我們就必須從A和B兩方面考慮。

針對A，要使得買得起房的人變多，需要經濟復蘇回暖，需要居民收入提升，是一個長期的事情，短期無法改變。

對此，我們也在長期跟蹤上市企業的營收增速狀況（季報），以及員工薪酬狀況（年報），并持續在我們的知識星球發布，以提供大家參考，及時獲知拐點。

針對B，就是預期管理，也就是中介和各大自媒體“ 唱漲 ”，這個在本輪下行期，任何一個放松限購限貸的新政發生時，中介基于自己成交的利益，都會出現唱漲。

所以，每一輪政策，每一輪“止跌回穩”，只要其成功改變了觀望者的預期，那么都會發生一件事：

那就是把觀望的，甚至原計劃一年后要買房的人，把其購房需求全部提前到當下，改變這些需求，在時間軸上的分布。

這就是為什么每一輪樓市新舉措，就會產生一輪成交量脈沖的原因。

也就是每一輪 放松限購限貸 ，每一輪預期拉動，它并不能提升買得起房的人群數量（無法提升A），只能制造房價要漲的預期，把未來的需求，提前透支到當下（只能提升當下的B）。

這也就是為什么每一輪成交量脈沖結束后，房價都會給你拉一坨大的。因為脈沖把未來的需求提前消耗了，這就造成了脈沖過后的需求真空帶。

以2024年924之后的北京樓市為例，這一輪預期拉動很明顯，2024年10月開始成交量持續沖高，再疊加2025年小陽春，總共是經歷了半年的高成交量脈沖。房價也在這半年出現了持續的緩慢上漲，然后在2025年4~5月之后，由于需求被提前消耗，導致后期的需求真空期無法支撐供應，于是北京樓市 拉了坨大的。

現在我們把目光轉移回當下一線城市中最熱的上海，如果我們對比上一輪房價啟動上漲的2020年，和當下的2026年，會發現2020年是在沒有任何政策放松的情況下，市場自發形成的持續高熱的成交量。

比如我上一篇文章寫過，從2020年4月~2021年1月，其網簽量分別為：

26242 ， 30509 ， 29641 ，30437，31777，33278，30009，34123 ， 39744，47646

我們會發現，從5月開始，成交量一直持續維持在3萬左右或以上，到了10月后，也就是6個月后，房價出現明顯上漲，樓市開始量價齊升。

但如果看今年，其實是在春節出了新的舉措之后，樓市才形成了成交量脈沖，且4月就已不足3萬，而5月則存在一定的概率繼續下行（5月還未結束，只是猜測，具體以月末數據為準）。無法形成持續的3萬+。

那么后市，是否會因為需求真空 拉一坨大的 ，就無法提前判斷。

所以，對于普通人，針對當下的市場，如果要實現買房的保值增值，其實有個很有效的決策方法，那就是：

寧可追漲，絕不猜底。

以香港為例，香港從去年觸底以來，到今年春季，大致是漲了10%，那么即使我在樓市觸底之后的一年買入，我最多就是承擔了10%的代價，這對于樓市大周期，已經是買在相對底部了。

但如果你因為某個新舉措，成交量拉高而提前去猜底，或是恐慌性買入，你又如何知道在脈沖結束之后，需求耗盡后，市場會不會給你拉一 坨大的。

如果我們進一步探究，為什么很多人會在成交量走高時會恐慌性進場，其根本原因，可能還是被“ 量在價先 ”理論所誤導。

投資股市的人都知道，放量有兩種情況，一種是放量上漲，一種是放量下跌。

有什么區別呢？

所謂交易，就是一個供給和一個需求，被同時消滅，那么放量的意思就是大量的供給和大量的需求以一對一的方式同時被消滅。

如果是供給先被消耗完，那么就是放量上漲，因為搶的是籌碼，但如果是需求先被消耗完，那么就是放量下跌，因為搶的是接盤俠。

上行期，房子是稀缺資源，下行期，買家是稀缺資源。

在2000~2020的樓市上行期，每一輪放量后，樓市都會大漲，是因為需求太猛烈，房子總是先于需求被消耗。

然而，2024的924，給了我們另一種結果，那就是持續放量后，需求先于房子被消耗，于是放量的結果大家也都看到了。

論述到這里，我認為我解釋清楚了文章開頭所提出的問題，也就是為什么東京香港在兩年后進入緩跌期，而京滬則不一樣。

前者靠市場自發調整觸底，而后者因為特定時期的限購限貸放松，導致了需求在時間軸上的分布波動，導致了需求真空期的供需不平衡。

當我們理解了這個底層邏輯，我們就能清晰的知道，如何針對樓市下行期，來實施我們的抄底。對于 樓市投資，需要的是確定性。所以我們依據本文邏輯可總結出以下幾點。

1 持續跟蹤上市公司季報，以獲知企業整體的營收增速變化，企業收入不是利潤，無法通過降薪裁員來作假。

持續跟蹤 上市公司 年報披露的打工人工資，以獲知打工人的收入增速變化。

通過這兩點，來判斷A類人群（買得起的人群）是否會增加。

2 對于任何一輪由預期拉動的成交量抬升，我們需謹慎跟蹤數據的進展情況來決策我們的樓市交易。

a 如果數據呈現脈沖狀，每月持續下降，則樓市可能在需求消耗完，也就是脈沖后拉一 坨大的，這時謹慎入場。

b 如果數據能夠持續5~6個月（比如上海可以考慮以3萬以上的網簽為標準），這時就可以結合其他經濟數據來考慮樓市觸底的可能性。

3 由于全球任何城市在經歷樓市大周期后，房價觸底反轉都是緩慢的，所以即使最不利的情況，觸底后半年到一年買入，也依然是相對底部，盡管損失了樓市最底部的可能不到10%的空間，但獲得了確定性，我認為對于樓市大周期的抄底，確定性比空間，要重要得多。

后記：

對于A類人群，根據去年年報，我統計了滬深300的打工人近6年的收入增速變化；根據最新一季報，我統計了 滬深300 企業營收一季度增速變化；這兩部分數據都已發布在知識星球中，我甚至把2025年全年，滬深300各個公司打工人的平均工資的具體數字，也公開在了知識星球。星球的同學可在精華區查看。

對于B類人群，每當放松限購限貸，且當自媒體和中介集體唱多時，我們就知道很多人會因為恐慌而入場，但最終結果需要觀察成交量的可持續性。

這里蘊含的底層邏輯的意義，我甚至認為對賣家更重要。也就是當你發現數據呈現脈沖特征，成交量逐步走低，則在脈沖結尾的時間點，并結合市場情緒判斷（跌漲比）的賣出，可能是一個較好的交易決策點。

而對于買家，通過數據來判斷樓市觸底的確定性，則遠比通過情緒猜底來的重要。我們在2023年，通過數據實現過樓市的高位逃頂 （參見2023年初的發文： ），同樣，在未來可能出現的觸底，也依然需要通過數據來判斷其確定性。

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