物業(yè)撤退潮！廣州業(yè)主真正的硬仗，才剛開(kāi)始！

最近，增城鳳秀家園的消息，看得我心里發(fā)沉。

小區(qū)2022年交付，物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)一年多，今年4月底正式撤場(chǎng)時(shí)，物業(yè)費(fèi)收繳率只有26.41%，累計(jì)欠費(fèi)超過(guò)100萬(wàn)元，隨后小區(qū)狀況頻出。

相信很多人第一反應(yīng)是罵物業(yè)。

但在我看來(lái)，真正可怕的不是單個(gè)個(gè)例，而是已經(jīng)成了一種趨勢(shì)：

物業(yè)正在撤退，廣州很多小區(qū)要面對(duì)更殘酷的問(wèn)題。

物業(yè)的本質(zhì)問(wèn)題是什么？

為什么這么說(shuō)？

2018年前后，物業(yè)股扎堆上市，資本市場(chǎng)最看重的是在管面積，面積越大，估值越高，很多物業(yè)公司開(kāi)始拼命拿項(xiàng)目。

行業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的最低安全線(xiàn)是85%，71%已經(jīng)嚴(yán)重跌破警戒線(xiàn)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)越來(lái)越難。

換言之，過(guò)去不少項(xiàng)目從一開(kāi)始就是在擴(kuò)充規(guī)模，并不是按長(zhǎng)期服務(wù)在做。

樓市上行的時(shí)候，這套邏輯還行得通。

現(xiàn)在不一樣了，人力、維保、能耗成本都在漲，物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)，賬自然難平。

中指院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)監(jiān)測(cè)到的住宅物業(yè)撤場(chǎng)項(xiàng)目，其中不少是物業(yè)主動(dòng)撤場(chǎng)。

這不是個(gè)別小區(qū)鬧矛盾，而將意味著整個(gè)行業(yè)進(jìn)入了深度調(diào)整期。

問(wèn)題是，物業(yè)撤場(chǎng)，對(duì)公司來(lái)說(shuō)是商業(yè)決策。對(duì)業(yè)主而言，是生活秩序突然失穩(wěn)。

垃圾清運(yùn)、門(mén)禁、電梯、照明、消防、停車(chē)等，平時(shí)看著不起眼，一旦失管，影響的是整個(gè)小區(qū)最基本的體面。

一個(gè)小區(qū)如果沒(méi)有形成決策能力，沒(méi)有人能代表業(yè)主談合同、審賬目、推動(dòng)換物業(yè)、處理公共收益和維修資金等，那么物業(yè)一撤，小區(qū)很容易就散了。

廣州并不只有鳳秀家園一個(gè)例子。

更早之前，番禺東平苑在物業(yè)撤場(chǎng)后，社區(qū)臨時(shí)代管根本替代不了專(zhuān)業(yè)服務(wù)，小區(qū)迅速陷入失序，6年無(wú)人管，甚至家園變“垃圾場(chǎng)”，嚴(yán)重到直接被租賃市場(chǎng)避雷。

所以我越來(lái)越覺(jué)得，物業(yè)問(wèn)題本質(zhì)上不是服務(wù)問(wèn)題，而是治理問(wèn)題。

未來(lái)房子的分化，不只是地段和產(chǎn)品力的分化，還會(huì)越來(lái)越明顯地變成治理分化。

物業(yè)問(wèn)題箭在弦上

小區(qū)自身到底該怎么做？

不過(guò)好消息是，在小區(qū)治理這一塊，廣州已經(jīng)在補(bǔ)課。

廣州早前提出，到2025年底基本完成全市3400多個(gè)物業(yè)小區(qū)業(yè)主組織成立任務(wù)，2026年的數(shù)據(jù)顯示，成效顯著。（來(lái)源：廣州住建局）

顯然，物業(yè)問(wèn)題，不能只靠物業(yè)公司，小區(qū)本身必須具備基本治理能力。

所以眼下最該補(bǔ)的，我覺(jué)得有三件事。

第一，業(yè)委會(huì)得真正建起來(lái)。

平時(shí)很多人覺(jué)得業(yè)委會(huì)存在感不強(qiáng)，但真到物業(yè)撤場(chǎng)、換物業(yè)、追責(zé)、審賬的時(shí)候，沒(méi)有業(yè)委會(huì)，業(yè)主連談判抓手都沒(méi)有，大家只能在群里吵，最后誰(shuí)也解決不了問(wèn)題。

第二，物業(yè)費(fèi)的定價(jià)機(jī)制，得回到現(xiàn)實(shí)。

如今不少小區(qū)還用十年前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，去要求今天的服務(wù)質(zhì)量。

人工、設(shè)備維護(hù)、垃圾清運(yùn)、安保成本都漲了，價(jià)格卻長(zhǎng)期不動(dòng)，結(jié)果往往只有兩個(gè)，要么物業(yè)硬虧，要么服務(wù)降配。

當(dāng)然，不是說(shuō)漲就該漲，至少價(jià)格和服務(wù)要匹配。

比如江蘇常熟有老舊小區(qū)在服務(wù)改善后適度上調(diào)物業(yè)費(fèi)，收繳率反而從不足60%升到90%以上。（來(lái)源：蘇州住建）

來(lái)源：蘇州住建

廣州也有不少成功的案例，說(shuō)明小區(qū)只要有治理能力，物業(yè)撤退也能被接住。

這些案例表明，只要小區(qū)建立了有效的治理機(jī)制，無(wú)論是業(yè)主自治、政企合作還是靈活的微管家模式，都能緩解物業(yè)撤退帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，物業(yè)退出，須有規(guī)則。

現(xiàn)在很多小區(qū)最怕的就是物業(yè)說(shuō)撤就撤，交接混亂，中間空窗。

物業(yè)不可能被強(qiáng)行綁在虧損項(xiàng)目上，但如果沒(méi)有過(guò)渡期+清晰交接標(biāo)準(zhǔn)+應(yīng)急兜底機(jī)制，最后買(mǎi)單的還是業(yè)主。

總而言之，物業(yè)大撤退，暴露了靠資本推動(dòng)、靠規(guī)模擴(kuò)張的邏輯已經(jīng)過(guò)時(shí)。

當(dāng)下真正重要的，是業(yè)主如何齊心協(xié)力培育小區(qū)的治理能力。

因?yàn)榻酉聛?lái)，廣州房子的分化很可能進(jìn)入第二階段：

第一階段看地段和產(chǎn)品，第二階段看治理。

有沒(méi)有業(yè)委會(huì)，能不能形成共識(shí)，公共空間能不能持續(xù)維護(hù)，物業(yè)撤場(chǎng)后有沒(méi)有人能接住……等等，都會(huì)慢慢體現(xiàn)在房?jī)r(jià)和居住體驗(yàn)里。

畢竟買(mǎi)房，買(mǎi)的肯定不止地段和戶(hù)型，更是一個(gè)小區(qū)有沒(méi)有長(zhǎng)期維護(hù)和治理的能力。你覺(jué)得呢？

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