歷史不會重演，但會驚人相似：中國房地產很有可能重走日本老路？

國家統計局數據顯示，2026年一季度全國新建商品房銷售面積同比下降10.4%，銷售額同比下降16.7%，調整已經走過四個完整年頭。

但同一份數據里也藏著另一條線索：2026年1月至3月，全國新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比下降10.4%；新建商品房銷售額同比下降16.7%，降幅收窄3.5個百分點。

降幅收窄、庫存松動、熱點城市量價齊穩，這三件事同時出現在一個季度里，已經很久沒見過了。嚴躍進指出，3月70城二手住宅價格環比上漲城市從此前只有北京和上海上漲，擴大到13個城市名單。

這一積極信號表明，本輪市場回暖并不局限于超大城市，一些中小城市和地級市也參與其中，呈現出復蘇的良好過程。58安居客研究院的判斷更直白——二手房市場率先在核心城市實現修復，房東信心穩步回升，掛牌量回升、交易節奏加快，市場正從＂以價換量＂向＂價穩量升＂過渡。

成都的數據更直觀。3月大成都二手房累計成交23248套，時隔十個月再次沖上2萬套以上，并處于近一年來的高位。強二線的接力效應，讓＂小陽春＂不再只是一線城市的孤勇。

國際投行也在重新調整看法。4月10日，高盛發布報告表示，上海和深圳可能引領中國房地產市場的復蘇，這兩座城市或將在今年底觸底，復蘇時間較其他一線和二線城市提前6個月至24個月。

該行模型當前預計，上海和深圳的房價將在2025年底至2028年底期間上漲15%。海外機構能把＂上漲＂這兩個字打出來，本身就是個不小的姿態變化。

當然，市場情緒不是一句＂小陽春＂就能蓋過去的。從安居客線上數據看，全國百城房源平均在架時長從78天增至84天，一線城市達105天，觀望情緒還在。但起碼已經能看出，市場不是單邊下墜，而是在結構里尋找重新平衡的支點。

很多人愛用日本的故事嚇唬自己，卻忽略了一個關鍵事實——日本房價并不是簡簡單單跌了三十年。日本地產走勢比直觀想象復雜得多。

20年間日本房價并非一跌到底，真正去泡沫化伴隨的地產大幅下行、股債風偏收縮，也就經歷了3-4年。日本房價趨勢下行中經歷過三輪深度下探和三輪跌幅收窄的企穩回升。一刀切的＂失落三十年＂標簽，更像是后來者的修辭，并不完全等于歷史真相。

更值得琢磨的是日本當年是怎么走到懸崖邊的。1985年廣場協議之后，日元被迫大幅升值，國內熱錢無處可去，全部涌進土地和股票。1986年起，房價開始躥升，東京地價一年漲20%以上，東京銀座一塊地值過美國加州大片地產。最荒誕的不是漲得快，而是政策的反應方式。

日本政府當時并沒有想刺破泡沫，股價和房價快速攀升和高位的擴張時，他們已經意識到需要遏制這種泡沫的膨脹，但又怕用力過猛，所以一開始比較謹慎，采取了一些溫和的做法，結果溫水煮青蛙沒煮明白，最后一記房產稅重拳直接砸下來，市場預期瞬間崩塌。

中國走的完全不是同一條路。這些年從＂房住不炒＂到＂三道紅線＂，監管層一直在主動給杠桿降溫。等到房企風險集中暴露的時候，政策又開始從急剎車轉向慢踩油門。

自2024年以來土地投資效率提高，實力較強的國企開發商現金利潤率及凈資產收益率提升，推動其估值從本輪周期低點回升。這種＂先排雷、后修復＂的節奏感，恰恰是當年日本最稀缺的東西。

土地制度的差異更是繞不開的分水嶺。地產人馮侖曾經講過一段大白話：日本土地是私有的，買賣交易完全由市場力量決定，政府不會介入這些微觀過程。所以日本房地產市場的價格和變化是金融系統、買家之間博弈的結果。

人口的差異也常常被簡單化。日本央行前行長白川方明在反思那段歷史時坦言，日本人口老齡化導致的房地產需求減弱、以及勞動力供給收縮等問題，使得日本經濟長期陷入低迷之中。

但他強調的是結構性失衡，并不意味著任何人口減少的國家都必然復制日本。2009年之后日本人口正式進入負增長，但實際上日本房地產價格在2012年迎來反彈，這本身就在打破＂人口決定房價＂的簡單敘事。

更何況，中國的城鎮化空間和改善需求池子，仍然遠比當年的日本大得多。雖然總人口紅利消退，但3564歲的改善性群體基數在＂十五五＂期間將增加約3000萬人。這部分人群，將支撐起年均6億8億平方米的住宅成交量。這是日本90年代根本無法想象的存量需求規模。

如果只盯著房地產看，確實容易陷入悲觀。但中國經濟從來不是只有這一條腿在走路。這兩年新能源汽車在歐洲街頭跑得飛起，光伏組件占了全球大半江山，AI大模型一茬接一茬地往外冒，商業航天、人形機器人、低空經濟這些新名詞正在變成實打實的產業鏈。

在＂十五五＂的開局之年，中央政府以＂實現質的有效提升和量的合理增長＂明確定調未來5年的中國經濟發展，標志著未來中國經濟發展重心從＂規模增長＂轉向＂高質量發展＂。

日本當年最致命的傷痕，并不是地價跌了多少，而是創新引擎熄火。半導體被韓國和臺灣地區趕超，互聯網革命又集體缺席，國民經濟失去了換擋的臺階。

而中國此刻面對的，是新舊動能正在密集交接的階段——樓市在做減法，新興產業在做加法，兩條曲線交錯往前走。這種結構性的＂對沖能力＂，是上世紀90年代的日本完全不具備的。

把視角再切回地產本身，市場底部其實已經顯出輪廓。二手房價格較最高點已回撤約39%，這一調整深度已超過許多國家房地產危機的平均水平，泡沫已被大幅擠壓。

更具決定性的是供給端的收縮，新開工面積較巔峰期下降了74%，回落至2004年的水平。供給收得這么狠，等于強行把過去的過剩庫存往下壓。這種供給端的極度＂休克＂，正強制推動供求關系回歸平衡。

租金回報率的反轉更是一個被忽視的信號。目前30個重點城市住宅租金回報率中位數已達2.06%，超過55%的小區回報率逾2%。

當租金回報率開始高于銀行存款利率時，資產的金融屬性便發生了逆轉，這將吸引長期投資者回流二手房市場。從＂賭升值＂到＂看現金流＂，是這一輪調整里最深層的邏輯切換。

機構對今年的整體判斷也趨向溫和。2026年大概率是＂底部確認＂的一年。所謂底部，并非指價格反彈的V形拐點，而是指成交量的企穩和價格跌幅的收窄。復蘇不會一夜之間，但筑底的腳步已經聽得到。

普通人最關心的，無非是房子還能不能買、什么時候買、買在哪里。未來只有分化：核心城市與非核心城市分化，核心板塊與邊緣板塊分化，優質房源與普通房源分化。

一線和強二線的核心地段會繼續受到優質改善需求的支撐，三四線和遠郊的去化壓力還得一點點消化。指望全國房價齊刷刷漲回去的時代已經過去了，但好資產仍然是好資產。

說到底，把中國和日本簡單畫等號，本身就是一種思維上的偷懶。土地制度不一樣，政策工具箱不一樣，產業結構不一樣，城鎮化階段不一樣，老百姓的消費心理也不一樣。表面上的相似，只是數據圖表里兩條曲線短暫的擦肩，真正決定方向的，是底層那些看不見的差異。

樓市這件事，從來都不是某一年的輸贏，而是十幾年甚至幾十年的耐力賽。中國手里握著完整的工業體系、足夠縱深的城鎮化空間、強大的產業升級動能，還有日本當年想都不敢想的政策彈性。這些底牌擺在桌上，就不至于輕易被一句＂下一個日本＂嚇住。

房子終歸會回到它本來該有的樣子——是用來住的，不是用來神化的；是生活的一部分，不是焦慮的全部。那些真正讀得懂分化邏輯、看得清城市格局、守得住理性預期的人，才會在這一輪周期里走得更穩。