特拉維夫房?jī)r(jià)跌6000，開(kāi)發(fā)商翻倍傭金促銷售

對(duì)當(dāng)?shù)?個(gè)由上市房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理后可以發(fā)現(xiàn)，銷售明顯下滑，一些臨近交付的樓盤(pán)仍有大量房源未售。為重新激活需求，開(kāi)發(fā)商正提供更高的傭金、融資優(yōu)惠，甚至直接降價(jià)。

特拉維夫新房市場(chǎng)的急劇放緩，已經(jīng)到了無(wú)法忽視的地步。科技財(cái)經(jīng)媒體對(duì)該市8個(gè)住宅項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)的審查顯示，這個(gè)市場(chǎng)不僅是在降溫，在某些項(xiàng)目上幾乎已經(jīng)凍結(jié)。

這份樣本覆蓋了特拉維夫不同區(qū)域、不同類型的項(xiàng)目，既有豪宅塔樓，也有規(guī)模較小的城市更新項(xiàng)目。各項(xiàng)目呈現(xiàn)出的情況高度一致：2025年的銷售較2024年全面下滑，而2024年本身已被視為以色列房地產(chǎn)行業(yè)的疲弱之年。

市場(chǎng)低迷的程度之深，已經(jīng)讓開(kāi)發(fā)商愿意支付雙倍中介傭金來(lái)促成交易。過(guò)去，經(jīng)紀(jì)人和營(yíng)銷人員通常拿到約占房?jī)r(jià)1%的傭金，如今開(kāi)發(fā)商給出的比例已升至2%，據(jù)稱在個(gè)別情況下甚至還愿意繼續(xù)上調(diào)。

這種壓力也體現(xiàn)在那些臨近交付卻仍有大量房源未售的項(xiàng)目上。就在幾年前，這種情況在特拉維夫還相當(dāng)少見(jiàn)。

在哈加格房地產(chǎn)的巴夫利項(xiàng)目中，項(xiàng)目共247套公寓，預(yù)計(jì)2031年完工。2025年該項(xiàng)目?jī)H售出16套，低于2024年的52套。銷售疲弱，也解釋了該公司為何采取激進(jìn)營(yíng)銷動(dòng)作：對(duì)項(xiàng)目中50套房源向俱樂(lè)部會(huì)員提供七折優(yōu)惠。

以色列加拿大公司的希項(xiàng)目，也反映出高端市場(chǎng)頂部區(qū)間的銷售困難。2025年該項(xiàng)目?jī)H售出兩套公寓，成交價(jià)分別為3000萬(wàn)謝克爾和3200萬(wàn)謝克爾。自2024年第四季度啟動(dòng)銷售以來(lái)，整個(gè)項(xiàng)目總共只賣出4套。對(duì)于一家以強(qiáng)勢(shì)銷售和營(yíng)銷著稱的公司來(lái)說(shuō)，這一速度相當(dāng)緩慢。

在非洲以色列公司的杜奧項(xiàng)目中，項(xiàng)目共510套公寓。2025年銷售數(shù)字在技術(shù)上有所改善，公司賣出了13套，高于2024年的9套。但考慮到項(xiàng)目體量以及預(yù)計(jì)2027年交付的時(shí)間點(diǎn)，整體情況仍不樂(lè)觀。目前仍有約149套房源在售，約占項(xiàng)目計(jì)劃出售房源的30%。

市場(chǎng)放緩不僅體現(xiàn)在成交數(shù)量上，也反映在每平方米價(jià)格上。營(yíng)銷斯代多夫亞馬項(xiàng)目的迪姆里公司，自約6個(gè)月前開(kāi)盤(pán)以來(lái)已售出32套公寓，但每平方米均價(jià)較年末價(jià)格下跌了6000謝克爾。

在希昆與比努伊公司的高端項(xiàng)目魏茨曼55號(hào)，放緩?fù)瑯用黠@。2025年該項(xiàng)目?jī)H售出3套，而到2024年年底累計(jì)售出14套。項(xiàng)目共40套公寓，預(yù)計(jì)6月交付，但目前仍有一半以上房源未售。2024年該項(xiàng)目每平方米價(jià)格比2025年高出約10000謝克爾，達(dá)到每平方米67500謝克爾。

維塔尼亞位于哈哈拉什街55號(hào)的項(xiàng)目，自啟動(dòng)銷售以來(lái)3個(gè)季度共售出27套，總房源為103套。普拉什科夫斯基位于布內(nèi)丹街的高端哈加達(dá)項(xiàng)目銷售節(jié)奏也在放慢。

該項(xiàng)目屬于城市更新開(kāi)發(fā)，共4棟樓、52套新公寓。盡管項(xiàng)目已接近交付，但仍有約四分之一房源尚未進(jìn)入銷售。其銷量從2023年的21套降至2024年的12套，2025年進(jìn)一步降至6套。

另一個(gè)銷售緩慢的項(xiàng)目是博內(nèi)伊哈蒂洪公司位于布內(nèi)埃夫拉伊姆街的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，共46套房源，其中31套仍未售出。該公司2024年售出10套，2025年僅售出5套，降幅達(dá)50%。平均價(jià)格為每平方米43000謝克爾，未含增值稅。

這次梳理顯示，全市項(xiàng)目銷售節(jié)奏都非常緩慢。那些幾年前就已啟動(dòng)的項(xiàng)目，銷量較2024年下降了50%至80%。例如，哈加格的巴夫利項(xiàng)目一年內(nèi)銷量就下滑了約70%。

壓力最明顯的，是那些預(yù)計(jì)將在未來(lái)一年內(nèi)交付、但仍有大量房源未售的項(xiàng)目。以魏茨曼55號(hào)為例，距離交付只剩約一個(gè)月，仍有一半以上公寓可售。

直到幾年前，開(kāi)發(fā)商仍可以自行決定賣房節(jié)奏，按照施工進(jìn)度和預(yù)期漲價(jià)空間安排銷售。如今，很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)準(zhǔn)備按市場(chǎng)價(jià)立即出售全部庫(kù)存，在某些情況下甚至低于市場(chǎng)價(jià)出貨。

但這一次看起來(lái)不同。自2022年開(kāi)始上升的利率，加上戰(zhàn)爭(zhēng)帶來(lái)的長(zhǎng)期不確定性以及生活成本上升，共同造成了一個(gè)已持續(xù)約3年低迷的市場(chǎng)。

這種凍結(jié)并非特拉維夫獨(dú)有，但在這里表現(xiàn)得更明顯，因?yàn)檫@座城市房?jī)r(jià)更高、供應(yīng)量更大，買家也更成熟。位于全國(guó)核心需求區(qū)的高地價(jià)也在壓迫開(kāi)發(fā)商。許多特拉維夫項(xiàng)目在公司報(bào)告中都被列為“高度重要”項(xiàng)目，這意味著開(kāi)發(fā)商面臨著嚴(yán)峻的銷售壓力。

一位活躍于特拉維夫房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士，將當(dāng)前階段與繁榮時(shí)期，尤其是2022年，進(jìn)行了對(duì)比。當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商還在削減支付給經(jīng)紀(jì)人和營(yíng)銷人員的傭金。“那些公司當(dāng)時(shí)很傲慢。”這名人士說(shuō)，“他們覺(jué)得自己已經(jīng)不需要這些服務(wù)了，因?yàn)榭捶亢统山欢紒?lái)得很容易，既然如此，為什么還要花錢讓別人帶客戶來(lái)？”

但隨后市場(chǎng)變了。“10月7日之后，情況發(fā)生了變化。開(kāi)發(fā)商意識(shí)到自己必須賣房，于是恢復(fù)了常規(guī)的1%傭金。從今年年初開(kāi)始，情況再次變化，開(kāi)發(fā)商愿意支付雙倍傭金，也就是房?jī)r(jià)的2%。有些人甚至愿意談得更高。各家公司的官方價(jià)目表已經(jīng)下調(diào)，而且這還沒(méi)算上各種融資優(yōu)惠。”

按照這名人士的說(shuō)法，城市部分區(qū)域的供應(yīng)量已經(jīng)多到令人難以消化。“如今城市一些區(qū)域到處都是項(xiàng)目，處在各種不同階段，甚至包括已經(jīng)交付但仍在賣房的項(xiàng)目。三四年前，這種現(xiàn)象還不存在。供應(yīng)多得驚人，反而讓買家更猶豫。他們看到大量房源，有些人就會(huì)覺(jué)得，不如再等等，價(jià)格可能還會(huì)繼續(xù)下跌。”

財(cái)政部首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家在2025年12月發(fā)布的一份報(bào)告，也反映了這種市場(chǎng)狀況。報(bào)告顯示，特拉維夫使用融資優(yōu)惠的交易占比升至37%，而11月為26%，2024年12月為33%。

如今，整個(gè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商都在提供各種融資優(yōu)惠。但隨著交付臨近，他們繼續(xù)提供這類激勵(lì)的空間會(huì)越來(lái)越小，銷售難度也會(huì)進(jìn)一步上升。至少在一個(gè)項(xiàng)目上，買家已經(jīng)等到了他們期待的變化：迪姆里在斯代多夫的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，每平方米價(jià)格較2025年年底下降了6000謝克爾。

埃爾達(dá)房地產(chǎn)營(yíng)銷公司首席執(zhí)行官兼合伙人羅尼·科恩表示：“數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊。這確實(shí)是一輪持續(xù)時(shí)間很長(zhǎng)的停滯。我們以前也經(jīng)歷過(guò)幾輪停滯，但這一次是從2022年利率上升開(kāi)始的，之后又疊加了其他因素。特拉維夫是高端市場(chǎng)，通常買房的人手里有錢，也有很多其他投資選擇。”

科恩說(shuō)，需求并沒(méi)有完全消失。咨詢?nèi)栽诔掷m(xù)，但很多并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為購(gòu)買。“現(xiàn)在還能賣得動(dòng)的項(xiàng)目，通常都是圖紙房，有時(shí)距離交付還有8年。市場(chǎng)上可以看到兩個(gè)群體：一類是尋找小戶型的投資者，另一類是購(gòu)買豪宅、頂層公寓等高端物業(yè)的買家。

這兩類人通常都不需要先賣掉原來(lái)的住房。現(xiàn)在缺失的是那批改善型買家。他們?nèi)缃窈茈y進(jìn)入交易，因?yàn)榕f房不好賣。3.5居到5居的市場(chǎng)目前受沖擊最大，這一點(diǎn)在斯代多夫看得很清楚。”

科恩還表示，開(kāi)發(fā)商正試圖減少對(duì)融資優(yōu)惠的依賴，但這并不容易。“現(xiàn)在流行的做法是20/80付款結(jié)構(gòu)，搭配開(kāi)發(fā)商貸款，剩余款項(xiàng)按設(shè)定上限進(jìn)行指數(shù)調(diào)整。但這會(huì)讓開(kāi)發(fā)商付出很高成本，他們不可能無(wú)限期、無(wú)上限地持續(xù)提供這些優(yōu)惠。歸根結(jié)底，這些成本還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。”

不過(guò)，高端市場(chǎng)并未完全消失。特拉維夫高端房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司羅西奧地產(chǎn)聯(lián)合所有人努里·拉哈米姆表示，仍有一些買家在尋找總價(jià)達(dá)到數(shù)千萬(wàn)謝克爾的公寓。

他說(shuō)，自己通過(guò)三個(gè)指標(biāo)來(lái)判斷市場(chǎng)：線索數(shù)量、會(huì)面數(shù)量和購(gòu)房報(bào)價(jià)數(shù)量。“我業(yè)務(wù)覆蓋從弗洛倫廷到亞爾孔一帶，也包括新項(xiàng)目。

我的判斷標(biāo)準(zhǔn)是我收到多少線索、安排了多少次見(jiàn)面，以及收到了多少份購(gòu)房報(bào)價(jià)。并不是每條線索都會(huì)變成見(jiàn)面，也不是每次見(jiàn)面都會(huì)變成交易，但在我統(tǒng)計(jì)的這幾個(gè)指標(biāo)上，都出現(xiàn)了增長(zhǎng)。”

拉哈米姆表示，進(jìn)入2026年后，市場(chǎng)繼續(xù)顯現(xiàn)出回暖跡象，尤其是總價(jià)約1500萬(wàn)謝克爾房源的買家活躍度有所恢復(fù)，5月開(kāi)局尤其強(qiáng)勁。“這個(gè)月前5天，我收到的線索數(shù)量就已經(jīng)相當(dāng)于平時(shí)整整一個(gè)月。”