雅詩閣“擦邊”酒店，背后是門什么生意？

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：武爽。

近期，雅詩閣優選將中國首店開進廣州一座百年船廠舊址。一年半內，兩個集合品牌先后入華，這家做了40年酒店服務式公寓的老牌選手，正在用“軟品牌”的邏輯重新切入國內住宿市場。存量翻牌、特許經營、集合品牌、輕資產轉型……在雅詩閣緊鑼密鼓在華布局下，公寓基因能不能撐得起酒店野心？

雅詩閣優選盯上存量物業

趕在“五一”假期前，雅詩閣旗下高端集合品牌“The Unlimited Collection 雅詩閣優選”中國首店廣州璇灣公館正式開業，項目位于白鵝潭廣船舊址，由中信泰富地產與中船集團聯合打造，128間客房，正式落子廣州濱江天地。雅詩閣優選是雅詩閣旗下集合品牌之一，定位高端至超高端，現已布局全球9個國家、14座城市，匯聚多家風格鮮明的獨立酒店。

再往前看，2024年12月，雅詩閣旗下另一集合品牌“The Crest Collection 雅詩閣臻選”中國首店海口鴻園酒店公寓也已開門迎客，這家酒店擁有261間客房，落子海南自貿港江東新區。與此同時，武漢光谷的雅詩閣臻選項目，也計劃于2026年亮相。

兩個集合品牌，一年半內連續進入中國市場，雅詩閣對國內酒店市場的布局明顯提速。但有意思的是，雅詩閣切入酒店賽道的方式，并不像傳統酒店集團那樣，先推標準化品牌、快速復制開店，而是通過“集合品牌”來切入市場。什么是集合品牌？簡單來說，就是讓物業保留自己的名字、文化和個性，同時接入集團的會員體系、全球分銷和運營能力。

據悉，雅詩閣目前旗下有三個集合品牌：雅詩閣臻選、雅詩閣優選和Preference。雅詩閣臻選瞄準的是有歷史厚度的經典物業，以“每扇門背后的故事”為主線，走文化傳承的路子。雅詩閣優選側重當地文化沉浸，打自在真實、在地體驗、獨特個性三張牌。Preference介于商務和休閑之間，定位更靈活。

這一套，其實和國際酒店集團近幾年流行的“軟品牌”邏輯很像，比如萬豪國際旗下的傲途格精選、希爾頓旗下的格芮精選、洲際旗下的洲至奢選，本質上都是讓獨立酒店“保留靈魂，但接入體系”。

但有兩點需要注意。一是國內的雅詩閣臻選、雅詩閣優選仍具有濃厚的“公寓基因”，仔細看廣州璇灣公館和海口鴻園酒店公寓，會發現它們都帶著很強的“公寓感”，擁有廚房、洗衣烘干設備、大面積房型、長住友好的空間結構、公區生活化配置……這套產品邏輯，明顯不是傳統高端酒店的思路。與其說他們是酒店，它們本質上更像是“酒店化的服務公寓”。

二是“盯上”了國內的存量物業。早在2024年雅詩閣將雅詩閣優選引入中國時，雅詩閣中國董事總經理黃偉民就講過：“這類品牌的存在，能夠以一種不同以往的產品形式，促成雅詩閣與那些既想保留其項目獨特身份，又希望獲得我們專業的運營經驗、全球分銷體系和會員系統支持的業主們進行合作。”

同時，雅詩閣方面稱，集合品牌是雅詩閣下一輪增長計劃的關鍵之一，正因該產品類型的存在，雅詩閣在翻牌能力上實現飛躍，可以使集合品牌在最優方案下實現快速翻牌，將物業盡早推向市場。

尤其這兩年，雅詩閣越來越強調“翻牌”和“存量改造”。2025年新簽約項目里，超過38%的單元來自存量改造項目，很多項目簽約后數月就能完成煥新開業，比如新加坡Oakwood Bencoolen、雅加達Citadines Antasari、上海張江達社lyf酒店等項目。

過去二十年，中國酒店行業拼的是“增量開發”；但現在，越來越多機會開始轉向“存量重做”，尤其是在一線和強二線城市，大量老酒店、老公寓、老商業物業，其實并不缺位置，缺的是新的內容和新的運營邏輯。而集合品牌、服務公寓、生活方式酒店，恰好給了這些資產一個重新被包裝、重新進入市場的機會。所以，雅詩閣優選進入中國，表面上看是在開酒店，或許本質上它更像是在嘗試一種新的存量資產運營邏輯。

雅詩閣的公寓基因離酒店這門生意有多遠

從1998年進入中國市場開始，雅詩閣一直將中國視為最重要的增長市場之一。早在2022年的媒體采訪中，時任雅詩閣中國區董事總經理陳志商就講過，中國這么大的市場，光酒店板塊就有很大的生意和潛力，對雅詩閣來說，做酒店是順理成章的事情。后來雅詩閣甄選、雅詩閣優選等品牌陸續落地，也說明它確實想進一步切進中國酒店賽道。

但問題在于，雅詩閣過去真正擅長的，其實并不是傳統酒店生意。先看它的底層產品，雅詩閣長期做的是服務式公寓和長租公寓，而這套邏輯和酒店天然不同。以服務式公寓為例，其服務的是長期商旅客群，核心用戶往往是跨國企業高管、外派員工、中長期駐場商務人士，以及帶家庭長住的高凈值客戶。這些消費者一住可能就是幾周、幾個月，甚至半年以上，所以更強調“居住感”。房間里要有廚房、洗衣機、烘干機、儲物空間，本質上是把“家”搬進住宿產品里。

而酒店面對的是短住客群，更看重即時服務、餐飲配套、會員體系和服務細節。早餐、禮賓、宴會、客房響應速度等，才是決定復購率的關鍵。據悉，雅詩閣除了早餐之外，旗下公寓品牌并沒有配套其他的餐飲服務，而餐飲服務又是高端酒店的重要服務配套之一。陳志商在接受采訪中也提到，后來雅詩閣收購奧克伍德全球，一個重要的原因就是奧克伍德在餐飲能力和酒店運營能力這一塊有積累。

這也是為什么，雅詩閣過去一直不太像一家典型酒店集團。真正的轉折點發生在2018年，這一年，雅詩閣收購了印尼酒店運營商TAUZIA Hotel Management七成股權，正式把業務從服務公寓延伸到傳統酒店領域，Préférence、HARRIS、POP！等多個酒店品牌也被納入體系。到了2025年，雅詩閣新簽約15個度假酒店項目，旗下度假酒店物業總數突破50家。可以說，雅詩閣真正開始“重倉酒店”，其實也就是近幾年的事情。

但比起“酒店集團”，雅詩閣更像一家“資管平臺”。中國本土酒店集團的成長路徑，大多是“先運營，再資本”，如錦江則是長期做酒店運營，再通過收購鉑濤、維也納、盧浮等品牌擴大規模，華住也是從漢庭單店起家，靠標準化和加盟體系把經濟型酒店鋪向全國，不可否認它們也會收并購來實現規模擴張，但其底層能力，始終是酒店運營本身。

相較而言，雅詩閣則更具有“資本屬性”，它背后的母公司凱德投資，本身就是新加坡淡馬錫體系里的資本平臺。凱德既是地產開發商，也是商業運營商，同時還具備基金管理和REITs運作能力。它最核心的能力不是“開一家酒店”，而是“讓一項資產升值”，這也讓雅詩閣的成長路徑天然帶著強烈的資本色彩。

早期，雅詩閣在中國走的是典型重資產路線，首個項目是天津盛捷奧林匹克大廈服務公寓，自己買樓、自己持有、自己運營，擴張速度不快，但能深度吃到中國核心城市物業升值的紅利。2006年雅詩閣公寓信托在新加坡上市，開始通過“私募基金加REITs”打通整個資本循環鏈條，開發期通過基金介入，成熟后裝進REITs退出，資金回籠后繼續擴張。后來凱德又和卡塔爾投資局設立私募基金，2019年雅詩閣公寓信托與騰飛酒店信托合并，成為亞太最大酒店信托之一。2021年凱德重組后，雅詩閣正式納入凱德投資體系，全面強化輕資產和資管平臺能力。

后面的一系列收購，其實也都帶著很強的資本整合邏輯。2001年收購Oakford，2002年至2004年分階段收購馨樂庭，2017年收購Quest，2018年收購TAUZIA，2022年整體收購奧克伍德全球業務。現在雅詩閣旗下14個住宿品牌里，相當一部分都是買回來的。就連今天進入中國的雅詩閣優選、雅詩閣臻選，底層邏輯也帶著明顯的“集合平臺”思維，把全球不同類型的獨立酒店、特色物業和生活方式資產收進體系，再借助凱德的基金、REITs和運營平臺完成價值放大。

這套模式的優勢非常明顯，它不缺錢，也不缺全球資源協同能力。如2020年，雅詩閣公寓信托出售廣州雅詩閣物業，售價比賬面價值高52%，比2012年收購價高81%。這種“投融建管退”的閉環能力，確實是很多中國酒店集團不具備的。

但問題也同樣明顯，酒店行業終究不是純金融游戲，消費者不會因為你背后有REITs，就自動認可你的服務體驗。品牌認知、服務體系、客戶口碑，這些東西都需要長期積累，而不是靠資本運作快速生成。

近幾年雅詩閣有意識地向輕資產轉型，在2024年媒體采訪中，雅詩閣中國董事總經理黃偉民講到，雅詩閣在華業務中委托管理等輕資產模式占97%，自持物業比例從剛進中國時的八九成降到了僅3%。與此同時，雅詩閣也在逐步開放特許經營，和錦江成立合資公司，通過Quest和憬黎擴張市場，也和本土國資合作雅院品牌，甚至把集合品牌引入中國，想通過非標準化物業改造切入存量市場。

但這里也出現了一個新的問題，過去的雅詩閣，本質上是“長期直營+深度運營”邏輯，而現在開始轉向加盟和輕資產擴張后，它原來的核心優勢也會被重新考驗。因為服務式公寓本來就是高門檻生意，客群窄、產品復雜、運營周期長，快速開放加盟后，品牌標準能不能穩住，服務體系會不會被稀釋，翻牌速度和運營品質之間怎么平衡，都是繞不開的現實問題。

還有一點是雅詩閣能不能進入“下沉市場”？目前雅詩閣在中國的布局，仍然主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州等核心城市。因為服務式公寓天然依賴跨國企業、高端商務和長期外派人口，這決定了它很難像經濟型酒店一樣快速下沉。

雅詩閣自己也承認這一點，據相關媒體報道，雅詩閣品牌ADR在一、二線城市的差異可以達到2.5倍以上。這背后反映的，其實是城市商務活躍度和消費能力的差異。錦江、華住等頭部酒店集團之所以能鋪向全國幾千個城市，本質上是因為經濟型和中端酒店需求足夠普適，150元到500元的價格帶，可以覆蓋絕大多數城市消費結構。但雅詩閣高端產品在一線城市月租2.5萬元起的定位，放到三線城市，顯然很難直接復制。

當然，它也在調整，2024年雅詩閣聯合錦江酒店中國區成立合資公司，借本土渠道和落地能力撬動下沉市場。2025年，馨樂庭開始進入常熟、佛山、桂林等城市，雅院品牌半年內在8個城市落地14個項目，“下沉”姿勢已經擺出來了。但下沉市場不是簡單“把品牌開進去”就夠了，而是能不能真正跑通投資回報周期、運營效率和本地消費結構，這一點雅詩閣還需要時間。

整體來看，雅詩閣最大的優勢，是成熟的資本運作能力和全球化資管體系，但它最大的挑戰，也恰恰來自酒店行業本身。因為酒店終究是一個高度依賴運營深度、服務細節和長期口碑積累的行業。從服務式公寓跨進酒店，不只是多開幾個品牌，而是要重新建立一整套面向酒店客群的運營邏輯。真正決定雅詩閣能不能在中國酒店市場站穩腳跟的，也不會只是簽約數量和擴張速度，而是這些新酒店未來的經營數據、服務口碑和復購率。

酒店服務式公寓真正的競爭才剛開始

如果把這兩年中國住宿市場的新變化串起來看，會發現酒店服務式公寓，正在從“小眾涉外產品”變成不可或缺的住宿形態。

而且，這門生意現在已經不只是雅詩閣在做。國際酒店集團里，萬豪、洲際、文華東方、雅高都在強化長住和服務式公寓產品線；本土酒店集團里，華住與城投體系聯合打造城家，尚美數智則與雅高深化合作，把高端服務公寓品牌詩鉑引入中國；地產和國資玩家也在加速入局，招商蛇口有伊敦，中海有中海凱驪，華潤、保利、越秀等地方國資體系，也都在嘗試“酒店化居住運營”。

甚至很多傳統酒店，也開始主動往服務式公寓方向調整。比如上海華亭賓館改造后，就明確加入長租、公寓化和復合居住功能。相比只做“一晚生意”，越來越多資產方開始希望把物業變成“可以長期經營的居住產品”。

這也是為什么，這幾年服務式公寓的產品形態正在快速變化。除了傳統商務長住，開始出現生活方式公寓、養老旅居公寓、產業人才公寓、品牌住宅、康養長住等新產品。

雖然市場越來越熱，玩家越來越多，但中國服務式公寓行業，其實仍然處于相對初級階段。因為目前很多項目，本質上還停留在“酒店加廚房”的階段。真正成熟的服務式公寓，考驗的不只是硬件，而是一整套長期運營能力，包括長短租切換、社區運營、會員體系、生活服務、資產管理和穩定復購。

接下來行業可能會出現以下幾個變化，值得關注。

首先，行業會越來越回歸“經營價值”。品牌故事講得再好，物業底子再硬，最終房東和投資人看的還是一本賬，服務式公寓看起來是住宿生意，但實際上，它比傳統酒店更重運營、比傳統租賃更重服務。入住周期更長，客戶關系更深，運營鏈條也更復雜。未來誰能真正把出租率、RevPAR、長期復購和資產增值同時跑通，誰才能真正建立壁壘。

其次，保租房大量入市后，行業會被迫進入差異化競爭階段。這兩年，全國大量保障性租賃住房加速入市，很多城市的長租供給正在迅速增加。當“住”的基礎需求越來越容易被滿足后，服務式公寓必須回答另一個問題：客戶為什么愿意支付更高溢價？真正的競爭，會越來越轉向服務能力、生活方式運營和品牌體驗，比如能不能解決長期居住中的社交、便利、情緒價值和社區歸屬感；能不能在標準化服務和個性化體驗之間找到平衡；能不能既保持效率，又保留溫度。

最后，“國際+本土”的合作，未來可能會越來越頻繁。如雅詩閣與錦江成立合資公司，引入Quest和憬黎；尚美數智與雅高合作，把詩鉑帶入中國；很多國際品牌也開始主動借助本土集團的渠道、加盟能力和下沉市場經驗。

原因也很簡單，國際品牌強在長期運營體系、全球會員和高端服務能力，但本土化落地、加盟管理和下沉滲透，并不是它們的強項；而中國本土集團，恰恰在規模化擴張、渠道能力和本地運營上更有優勢。所以未來的競爭，很可能不再是單純的“國際品牌”和“本土品牌”對抗，而是資源互補后的重新組合。

不難發現，雅詩閣在國內市場在做的存量翻牌、特許經營、集合品牌、長短租混合、輕資產轉型，與酒店集團步調相同，方向都沒錯，邏輯都自洽。但仔細探究，這些動作拼在一起之后，雅詩閣到底想在中國酒店市場成為什么，答案反而是模糊的。

無論是“集合品牌是下一輪增長的關鍵”，還是“中國酒店市場比服務公寓大多了”，這些話都沒錯，但或許服務式公寓才是雅詩閣真正的“天賜的禮物”。一個積累了四十年、在全球170多個城市跑通過長住運營模型、手握凱德資管閉環能力的住宿平臺，其核心價值遠非簽下多少個酒店項目可以衡量。

如今棋到中局，雅詩閣的酒店故事剛開了頭。但我們更想看到的，不是一個服務式公寓巨頭學著傳統酒店集團的樣子去跑馬圈地，而是一個真正把公寓基因、資管能力和存量改造經驗融為一體的新物種，在中國市場走出自己的路。