有些房子沒有機會！“周期”不是借口

本周一，杭州在氣象意義上正式入夏。

暑氣漸長，陽春惜別，政策面趨平，宣告著新房的銷售發力期啟幕，同時，對很多二手房東來說，意味著又一個優質的賣房、置換窗口期關閉。

“關閉”只是一個動詞，客觀，沒有偏倚，誰知，“又”這一副詞才藏著最多的故事、遺憾和時間。

“房叔一葉，前年500w，去年450，今年帶看最多報價只有410，賣不出去、下不了決心、答應不下去”*上千條，便是后臺近兩個月上演眾多關于“又”的故事，房叔還會慈悲一下心理按摩，而筆者只會“按行情，沒410那么高”。

不同數字下調的上千條后緊跟著，卻通常會有同一個詢問——過了周期底部，它不會漲回來嗎？等它再漲回來賣不行嗎？

不行。今日推文，有些房子沒有機會，“周期”不是借口。

筆者向來主張，本輪市場的深度調整，是“改革”，而不是“周期”，是從現行“土地-債務-投資金融”框架轉軌到“科技-內需-存量財政”，之后，在新敘事、新制度下開啟新周期。

就像煤采完了，就是要轉向石油、天然氣、光伏和風力發電，不會礦里憑空再生煤，張冠不可李戴，刻舟求不到劍。

當然，大可以反駁道“這只是觀點，觀點未必是事實”，過去20年，中年兩代人“先驗”的認識就是過幾年又會暴漲。

于是，筆者就假設“土地財政”老框架不變，繼續運行。

本輪周期，是基建業的大周期，又稱“庫茲涅茨周期”，其描述的是固投類工程飽和，到達一個成熟底層技術基礎建設的峰值，不再對經濟進行正向反哺的過程，說白了，再造橋修路鋪地鐵搞新城，拉動GDP都不夠還債的利息了。

同時，疊加上人口和設備投資周期的底部，三期共振，所以痛感特別強烈。

既然是基本面定型的大周期，回暖的時間就不如09、14年那么快，過去兩輪都能靠發債，今日則是在化債，且頂層只化表內債，邏輯根本不同。

按庫茲涅茨周期最小值的一半計，頭部城市的優質房產，從21年3季度高點下墜，也得到28年附近開始止跌，作用到手上普房走出老的大周期到甚至回彈，2030年很樂觀。

這意味著手上的中庸的資產還要承受3-4年的陣痛，且這只是跌到谷底出現“回彈”，等回到“夢想”的高點，又得若干年，房子的折舊、手持資金的成本、新房的迭代速度、城市吸附接盤俠的增量沒有一樣樂觀。

都不需要量化，按國家統計局那個最毛的年調整幅度以及年租金調整幅度，算賬都傷心，心里盤盤就知道，不如割肉早走。

再者，既然是“土地財政”老框架不變，只要房價穩住的第一時間，渴了好幾年的財政對通過一級市場“賣地回血”的沖動根本遏制不住，更新、更低利率、更高得房、更迭代的新房+如今在售新規產品交付，屆時，手上的中年普房連被新房背刺的資格都沒有。

哪怕在老框架內，無論從時間成本、競品水準還是余下城市化引進有效接盤俠的趨勢，所謂“周期”都不可能帶動整體二手市場出現V型線，哪怕是是頭部板塊，至多是筑底培基，個別略有反彈。

那么，從“舊”轉軌到“新”，有沒有可能在劇烈的變革里出現“回彈周期，渾水摸魚”？

從維穩樓市的角度出發，這是有必要的，相信“相信”的力量，相信的客體本身未必需要以事實的形式存在；

但是“政策市”的改革，起碼得知道改革的兩端，起點與終點。

起點，是以房地產為“錨”印鈔的“投資-土地-金融”債務驅動模式，其“內債”的兩條大腿，出口結匯轉投資土地增值，以及人口增量折了，“稅基*稅率”抵不上“債”的利率和總量了。

終點，城市運營要往“科技-收入-消費”的存量收稅模式轉型。

誠然，既然是存量收稅，做大收入收稅，收消費端的稅，必然是征直接稅，房東稅、遺產稅、房產稅等等，融資通過REITs、債基市場等等，這也是很多粉絲的誤區，光參考發達國家的租售比倒推房價，不看人家的征稅體系、租售同權以及貨幣主權。

已知房產稅、房東稅一旦出臺，必然會對存量市場即二手市場造成資產價格的一波下行修正，宏觀上現階段的調控目標，當然是“安穩、緩慢”地將房價送到那個可以承受“稅改轉軌”的安全區間，盡可能小地給居民財富和背后資產價格重估造成巨大影響。

大白話，既然終有“一調”，3樓出發和13樓出發可不同，中間這10層樓請走樓梯。宏觀的政策意志沒有任何理由，讓13樓已經下到7樓再突然坐電梯回13樓窗臺。

今年全國賣地收入預計只會2w億出頭（一季度5176億），別說和巔峰比，就是同比去年4.5w億都還得腰斬；

中央2024提出5年幫扶，10w億化債節點是2028年（一文說清10w億、通脹、房價變化、漲利率 | 房叔說976），之后“被置換新債”的利息可得地方實打實自己解決，沒有特別國債年年兜底。

無論如何，按當下賣地收入銳減的速度，短則兩年，長也到不了2030年（內陸省份），總要面臨“還利錢”從哪里來，“沒有財權的事權”怎么分，“財政”到哪里去的歷史大哉問。

最終，一定，會收“房產稅”，且這個截止日期不似過去這13年迷茫。

吊詭的是，要想延緩這一進程，無論是政策或是市場，都在催逼改善人群割肉加杠桿置換新房，或者鼓勵新青年去選新房利空二手，新房好賣則地好賣，賣地收入下滑慢一點。

新軌道，也不會有“舊周期”。

未來的市場，一定是分化的市場。有些房子沒有機會，“周期”不是借口。

在每一個小政策帶來的窗口期，篤信“花有重開日”，重在說服買家，而非麻痹自己。

文/一葉 編輯/一葉
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