視頻號上看到的“好房源”卻測出甲醛超標，房東應退賠嗎？

入住新居卻異味刺鼻、干咳不適，一測甲醛竟超標 —— 遇到這類 “甲醛房” ，租客權益該如何守護？近日，上海市奉賢區(qū)人民法院（以下簡稱奉賢區(qū)人民法院）審結一起房屋租賃合同糾紛案件。 “好房源”卻測出甲醛超標

2025年2月，租客朱某在租房中介視頻號上相中一套位于奉賢蕭塘的兩居室。該房屋的戶型、整體裝修風格及周邊交通配套都讓朱某非常滿意。實地看房后，租客朱某當即便與房東劉某簽訂了房屋租賃合同。

然后入住后幾天，朱某因房屋內的異味出現(xiàn)嗓子不適、干咳等癥狀，朱某也試圖開窗通風，可異味問題并沒有得到緩解。于是，朱某多次向房東劉某反映懷疑室內甲醛超標并提出委托專業(yè)機構檢測，均被劉某以 “沒空”“沒必要” 等理由拒絕。

為核實空氣質量，朱某自行委托具備CMA資質的檢測機構上門檢測，檢測前已提前通知劉某到場見證，劉某無正當理由未到場。

經(jīng)檢測，案涉房屋主臥甲醛濃度0.102mg/m3、次臥0.089mg/m3，均超出《室內空氣質量標準》GB/T18883-2022規(guī)定的0.08mg/m3限值，朱某為此支付檢測費490元。

因甲醛超標無法安全居住，朱某及時搬離了房屋，另產(chǎn)生搬家費237.28元。雙方就退租、退費及賠償事宜協(xié)商未果，朱某起訴至奉賢區(qū)人民法院。

租客朱某表示房屋味道已經(jīng)造成自己身體不適，最終檢測結果也確實是甲醛超標，該房屋不適合居住，故要求解除租賃合同、退還押金及剩余租金，并賠償檢測費、搬家費、寬帶遷移費等損失。房東劉某則辯稱房屋已裝修5年，不可能甲醛超標，超標系朱某自帶家具、物品所致，拒絕承擔任何賠償責任。

奉賢區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，案涉房屋租賃合同合法有效，劉某作為出租人，負有法定適租義務，應提供符合安全、衛(wèi)生標準的居住房屋。

租客朱某提交的CMA檢測報告、微信溝通記錄等證據(jù)，足以證明房屋甲醛超標、不適宜居住。房東劉某僅以 “裝修多年” 抗辯，未提供任何證據(jù)證明超標系朱某原因造成，法院不予采納。

據(jù)此，判決案涉房屋租賃合同解除，房東劉某退還租客朱某押金及剩余租金并支付甲醛檢測費490元、搬家費237.28元。一審判決作出后，雙方當事人均未提起上訴，該判決已生效。

適租義務是出租人核心法定義務

奉賢區(qū)人民法院民事審判庭二級法官羅婷表示，住有所居是基本的民生需求，“安居”才能樂業(yè)。房屋租賃合同關系中，出租人享有出租房屋并收取租金的權利，但該權利的行使存在清晰的法律邊界，即其必須確保出租方提供符合安全、健康標準的居住環(huán)境，履行保障承租人居住安全的根本責任。

若出租人提供的房屋空氣質量不符合國家強制性標準時，應當認定房東未履行適租義務，承租人有權解除合同并向出租人主張包括檢測費、搬家費在內的合理損失。

《中華人民共和國民法典》第七百零八條規(guī)定，出租人應保持租賃物“符合約定的用途”。對于居住用途的房屋，“符合約定”不限于物理結構完整、水電通暢，更要求室內環(huán)境滿足基本的健康安全標準。住宅的核心用途是安全、健康居住，室內空氣質量達標是應有之義。甲醛作為一類致癌物，長期暴露存在明確健康風險，超標即構成對合同目的的根本性違反，不因合同未明確寫明“甲醛達標”而免除。

租賃物危及承租人安全或健康的，承租人享有法定隨時解除權，無需等到身體出現(xiàn)實質性損害。甲醛超標狀態(tài)本身，就已對健康構成持續(xù)性風險，法院可直接據(jù)此認定合同目的無法實現(xiàn)。

出租人作為房屋所有人與實際控制方，更易舉證房屋裝修材料、通風狀況、使用歷史等事實。租客提交合法有效的超標檢測報告后，舉證責任轉移至出租人；若房東主張系租客原因導致超標，須提供充分反證，僅口頭抗辯“已裝修5年，不可能甲醛超標”為由，不能成立。

本案中，租客朱某檢測前已通知房東到場，房東劉某拒不到場，事后以未見證為由否定報告效力，法院依法采信單方委托但資質齊全、程序合法的檢測結論，兼顧維權效率與司法公正。