營收翻倍卻巨虧18億元！南京老牌房企深陷危機

一個不爭的事實是：棲霞建設正在失去未來2～3年的開發底盤。

中房報記者 許倩 北京報道

一份看似亮眼的成績單，揭開了一場令人心驚的財務風暴。

近日，南京“老牌國有房企”棲霞建設正式交出2025年成績單，數字呈現出一種極端的撕裂感：全年營業收入49.31億元，同比暴漲132.8%，南京翰錦院、云匯府、棲悅灣三大項目集中竣工交付，將營業收入推至近年高點。

然而，光鮮數字背后，是觸目驚心的虧損黑洞。公司全年歸屬母公司凈利潤為-18.45億元，而僅第四季度單季，歸屬母公司凈利潤就巨虧18.55億元。這意味著，幾乎全部虧損都集中在年報審計前夕一次性釋放，前三季度的微弱平衡在最后3個月被徹底打破。

記者注意到，吞噬利潤的元兇，是一筆數額龐大的存貨跌價準備。

5月8日，棲霞建設披露2025年資產減值公告，累計計提減值準備21.933億元，其中存貨跌價準備高達21.677億元，占比超98.8%，涉及7大項目，其中6個為南京本土項目，拿地時間集中在2020年至2021年樓市高點。這是棲霞建設高位拿地代價的集中兌現。

七大項目成“虧損重災區”

2025年，棲霞建設營業收入同比大漲132.8%，但這份增長并非市場回暖、銷售向好的結果，而是項目竣工結算帶來的階段性數據利好。南京翰錦院、云匯府、棲悅灣3個項目年內集中交付，按照房企會計規則結轉收入，才撐起了這份看似亮眼的營收增速。

而這份增長背后，藏著極度脆弱的經營結構。

從業務布局來看，公司嚴重依賴房地產開發“單打獨斗”：全年地產開發業務營收41.6億元，同比暴漲379.27%，占總營收比例高達84.37%，成為唯一的收入支柱；而建筑裝飾、物業管理、投資性房地產處置等輔助業務全線下滑，營收同比分別下降44.29%、10.69%、51.9%。這也意味著，沒有任何業務能夠分擔主業風險。

從區域布局來看，公司更是嚴重“綁定南京”：2025年度，南京區域項目貢獻營收40.35億元，同比暴漲489.21%，占總營收超八成，區域依賴度達到極致；僅有的外埠無錫市場營收僅1.25億元，且同比下滑13.17%，無法形成區域互補。南京樓市的冷暖，直接決定了棲霞建設的經營面。

營業收入翻倍的光鮮之下，是近乎翻倍的巨額虧損，而大額資產減值是導致業績崩盤的核心原因。

2025年末，棲霞建設對存貨、長期股權投資等資產進行全面減值測試，累計計提減值準備21.933億元，其中存貨跌價準備達21.677億元，幾乎全部來自南京本土開發項目；另有2549.67萬元長期股權投資減值（參股公司棕櫚股份虧損）、12.75萬元合同資產減值，對業績影響甚微。

受此拖累，公司2025年歸屬母公司凈利潤、扣除非經常性損益的凈利潤分別虧損18.45億元、18.46億元，虧損幅度較2024年擴大超93%；每股收益虧損1.76元。而這些巨額減值，集中在7個高價拿地項目上。

南京星葉歡樂花園，計提存貨跌價準備5.92億元，是本次減值金額最高的單體項目。項目位于南京江寧濱江遠郊板塊，2020～2021年行業巔峰期拿地，土地、建安、財務等綜合成本居高不下。2025年南京遠郊樓市降溫，區域新房供應過剩、競爭激烈，項目不僅去化艱難，還被迫降價銷售，最終形成單方成本遠高于售價的嚴重倒掛，成為本次減值的核心拖累。

南京燕尚玥府，計提4.92億元。項目地處燕子磯新城，即便占據城北熱門板塊，依舊難逃減值命運。該項目同樣是2021年高價拿地，定位剛需剛改戶型，但板塊新房供應飽和，競品價格戰不斷，項目去化周期大幅拉長，長期滯銷占用大量資金，疊加板塊房價回落，資產估值持續走低。

南京半山玥府和南京楓情玥府分別計提3.45億元和1.66億元，兩大項目均布局棲霞區非核心板塊，同樣受制于“高價地+冷市場”的雙重壓力。入市后恰逢南京樓市整體下行，項目長期積壓成為滯銷庫存。

南京棲悅灣，計提2.84億元。值得注意的是，該項目正是2025年棲霞建設營收增長的主要來源之一，一邊交付結算確認收入，一邊被計提大額減值，折射出公司項目“增收不增利”的尷尬處境。

南京瑜憬尚府，計提0.14億元；無錫天樾雅苑，計提2.75億元。這也表明，去化難題并非南京獨有，外埠市場同樣承壓。

核心高管涉案 債務壓力逼近

就在年報披露的敏感窗口期，一紙留置通報讓本已風雨飄搖的公司再添一層陰云。

4月24日，公司總裁助理兼工程總監劉瑞被南京市棲霞區監委依法留置，當日遞交書面辭職報告。次日，南京市紀委監委官方平臺“鐘山清風”通報，劉瑞涉嫌嚴重違紀違法，正接受紀律審查和監察調查。

劉瑞是公司資深技術型骨干，從工程部基層逐步晉升至工程總監，2025年4月剛獲聘總裁助理，履新不足一年便突遭調查。他的核心職權覆蓋工程建設、招投標、成本管控等環節，而這恰恰是此次大額存貨減值的重災區。

業內人士猜測，案件或與項目招投標、工程成本審核、供應商合作中的利益輸送相關。2026年以來，國有房企工程條線反腐持續深化，招投標、成本環節已成為整治重點領域。此次高管被查，絕非單一人員的個人問題，更暴露了公司工程管理、內控合規、廉政建設的重大漏洞，讓本就艱難的經營處境雪上加霜。

比虧損更令人擔憂的，是賬面上的償債壓力。財報數據顯示，截至2025年末，棲霞建設賬面貨幣資金僅13.59億元，而同期短期借款和一年內到期的非流動負債合計高達25.37億元，現金缺口接近12億元，短期償付能力明顯承壓。

與此同時，公司經營活動現金流凈額雖然轉正至2.4億元，但主要來自稅費支出減少，而非銷售回款改善，主業造血能力并未實質性修復。

另一個值得玩味的信號，來自公司的土地儲備。截至2025年末，棲霞建設持有待開發土地僅剩一處——無錫棲園（酒店）項目，面積3萬平方米，規劃計容建筑面積4.49萬平方米。

對于一個年營業收入近50億元的房企而言，這份土地儲備清單幾乎可以用“枯竭”來形容。更關鍵的是，僅存的儲備項目屬于酒店業態，并非公司傳統優勢的住宅開發領域。

這一現象有兩種解讀：樂觀者認為，公司主動收縮拿地、清理庫存，是在行業下行期的理性防御；悲觀者認為，這不是不想拿地，而是融資受限、資金吃緊，已經無力補充儲備。

一個不爭的事實是：棲霞建設正在失去未來2～3年的開發底盤，如果沒有新的土地儲備補充，當前營業收入高增長的可持續性將面臨嚴峻考驗。

進入2026年，頹勢仍在繼續。今年一季度，棲霞建設歸屬母公司凈虧損5530萬元，資產負債率仍高達91.1%，經營活動現金流凈額為-1.477億元。

棲霞建設為高位拿地買了單，但這筆賬單，顯然還沒付完。