北盈律所·王正軍律師｜征地補償協(xié)議簽之前先把這幾件事核對清楚

征地補償協(xié)議，字一簽，就具有了法律約束力。但現(xiàn)實中，很多人是在“不簽不行”的壓力下匆忙落筆，事后才發(fā)現(xiàn)補償縮了水、面積不對、關鍵款項漏了項。這份自查清單，幫你在簽字之前心里有數(shù)。

面積是補償計算的基數(shù)，差一畝地就是幾萬甚至幾十萬的差距。

簽協(xié)議前，核對三項：權(quán)屬證書上記載的面積、土地現(xiàn)狀調(diào)查表上的面積、協(xié)議上寫的面積。三者不一致的，一定要問清楚依據(jù)是什么。按照法定程序，土地現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果必須由所有權(quán)人、使用權(quán)人共同簽字確認，如果調(diào)查表上沒有你的簽字，這個面積就不能作數(shù)。實踐中因為歷史原因，證載面積有時會小于實際面積，如果遇到這種情況，可要求征收部門據(jù)實丈量并補充認定。

征地補償不是“一口價”。根據(jù)《土地管理法》第四十八條，法定補償項目至少包括五筆：土地補償費、安置補助費、地上附著物補償、青苗補償，以及被征地農(nóng)民的社會保障費用。

簽協(xié)議時逐一核對五筆費用是否都有體現(xiàn)，協(xié)議中只籠統(tǒng)寫“一次性補償××萬元”的，是常見的隱患。其中，社會保障費用很容易被忽略或漏列。法律規(guī)定這條費用的原則是“先保后征”——保障費用不落實，征地就不能獲批。

簽協(xié)議前，務必問清楚：社保費用有沒有單獨列支？自己有沒有被納入保障名單？補償方案里應有被征地農(nóng)民社會保障方案，各地都有具體標準，可以向當?shù)厝松绮块T核實。

協(xié)議上的簽約方是誰，直接決定協(xié)議的效力。根據(jù)相關規(guī)定，征地補償安置協(xié)議的一方應當是縣級以上地方政府或其自然資源主管部門，另一方是土地所有權(quán)人或使用權(quán)人。被征收人與“村民委員會”“項目指揮部”“開發(fā)公司”這些主體簽協(xié)議，可能存在權(quán)利不及預期實現(xiàn)的風險。尤其是村委會，法律上只是“協(xié)助者”，不能替代被征地農(nóng)戶簽約，村委會代簽的協(xié)議因欠缺真實意思表示而效力存疑。簽字之前，務必看清楚協(xié)議甲方蓋的是哪家單位的章。

以下幾類條款，要特別注意：

一是空白協(xié)議——協(xié)議中補償金額、安置方式等核心條款空著就讓簽字的，簽了就相當于把主動權(quán)全交出去了，后續(xù)維權(quán)極其困難。

二是“一口價”條款——只寫總金額、不列明細、不附評估報告。將來聲稱己方自己漏算了項目，很難再主張補充補償。

三是“不得反悔”或“不得復議、訴訟”條款——行政救濟是法定權(quán)利，任何協(xié)議都不能事前剝奪，這種條款不會有拘束力。

面積：證載面積、調(diào)查面積、協(xié)議面積，三者是否一致？不一致的原因是什么？

項目：土地補償、安置補助、附著物、青苗、社保費用，五項是否齊全？每項的金額是否明確？

主體：協(xié)議甲方是縣級以上政府或其授權(quán)部門嗎？如果是村委會或其他機構(gòu)，有沒有授權(quán)文件？

支付：補償款分幾期支付？每一期的具體支付日期是哪天？逾期支付的違約責任是否明確？

安置：安置方式是貨幣補償、安置房還是重新安排宅基地？安置房的位置、面積、交付時間有沒有寫清楚？

律師提醒

簽字是權(quán)利處分行為的最終確認。內(nèi)容不清不簽，面積有爭議不簽，條款不完整不簽，簽約主體不對不簽。落筆前花兩個小時逐條核對一遍，簽了之后再補救就不僅是這點時間了。

建議簽字時同步錄音錄像、逐頁拍照留存，協(xié)議原件自己手中必須保留一份。如果發(fā)現(xiàn)協(xié)議存在問題或被要求簽署空白協(xié)議，建議在簽字前咨詢專業(yè)律師，避免重大財產(chǎn)權(quán)益受損。