期望落空__

上周的文章《地產還沒起來》一文發布后，后臺有幾位同行提到了自己的迷茫，其中有個問題我們覺得很值得繼續探討一下，那就是未來的“城市更新”到底有多大的投資、建設、施工以及就業的體量和容納空間。

關于“城市更新”對未來房地產行業的重要性，中央層面最近的兩次表態可以充分證明。一是國新辦4月17日舉辦的“開局起步‘十五五’”系列主題新聞發布會上，國家發改委副主任王昌林提出的“今年將重點在‘人工智能+’基礎設施、城市更新、國家水網、新型能源體系等領域，開展一系列擴大有效投資行動”；二是中共中央政治局4月28日會議提出的“努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新”。

值得警惕的是，理想很豐滿，現實卻很骨感。不管是國開行等政策性銀行還是其他商業銀行，目前都不怎么看好城市更新，向城市更新投放的資金也少之又少。

究其原因，主要還是投資回報的問題，城市更新項目的推進本身面臨拆遷等很多不確定性，然后是收益來源（還款來源）無法保障的問題。因項目本身的算賬邏輯不成立，因此政策性銀行和商業銀行都很難找到可投放資金的項目。

事實上，即便是拆除重建類有明確回款指向的城市更新項目，當我們把深圳、廣州等核心城市的一些存量城市更新項目盤點一遍后發現，能算得過賬的項目依舊屈指可數，大部分項目都還是無法解決成本倒掛的問題，除了核心城市核心區位的高品質產品外，絕大多數地產項目的銷售還是面臨非常大的壓力。

我們在《地產還沒起來》一文中提到，目前一線和強二線城市的局部樓市回暖并不是基本面驅動所致，更可能是曇花一現。根據中指研究院發布的2026年4月百城價格指數數據，4月份重點百城二手住宅均價為12733元/平方米，環比下跌了0.46%，跌幅較上月擴大了0.12個百分點，另外同比去年4月下跌了8.34%。

上述數據分城市梯隊來看，一線城市4月份二手住宅均價環比下跌了0.16%，同比去年4月下跌了7.53%；二線城市4月份二手住宅均價環比下跌了0.51%，同比去年4月下跌了8.94%；三四線城市環比下跌了0.54%，同比下跌了8.09%。從數據來看，情況顯然很不樂觀。

今年的“13號文”與“38號文”發布以后，地方政府、地方國企、城投平臺的投資項目銳減，很多開發、建設、施工單位都面臨著生存危機，房地產上下游企業的倒閉和出清也變得更加迅猛。

我們最近在城投非標投資業務方面已更加密切地關注地方國企和城投平臺的項目投資增量方向，尤其是政策性銀行和商業銀行投放資金的重點項目方向，從統計數據來看，新型基礎設施、制造業、土地綜合整治等項目是重點，城市更新項目寥寥無幾，地產項目則更少。

值得一提的是，除了今年“13號文”與“38號文”的發布導致國企、城投大量砍掉地產類的項目外，國企、城投退出土地市場的托市拿地也是導致地產繼續下行的一大原因。

自2021年房地產行業進入集中暴雷潮至今，城投平臺一直扮演著土地市場的托底角色。克而瑞研究中心數據顯示，2022年至2024年，城投平臺拿地對應的建筑面積占比一直維持在50%以上，2024年一度達到64%的高點。即便在一二線城市，部分地塊也是由城投平臺出手，以避免流拍。

進入2025年后，城投平臺在土地市場中的角色開始弱化，并逐步退回至輔助角色。2026年前四個月，城投平臺拿地角色進一步弱化，并已淡出拿地金額TOP20名單。截止當前，城投平臺功能弱化，加速了土地市場理性化進程，這也意味著市場自主調節機制開始逐步恢復。

一個結論就是，房地產的復蘇不僅受樓市銷售端弱復蘇的制約，還同時受到了投資端大幅縮減的沖擊性影響，也即房地產行業在中短期內對很多從業人士來說可能不會有太多的期待。