法院駁回強執(zhí)，喀什不動產(chǎn)卻“一路綠燈”，400萬+財產(chǎn)權(quán)益遭損

2025年10月底，施女士委托朋友去喀什市不動產(chǎn)登記中心查詢，發(fā)來的查詢結(jié)果是：喀什范圍內(nèi)其名下已無任何房產(chǎn)！

(圖片由當(dāng)事人提供)

(圖片由當(dāng)事人提供)

施女士實地調(diào)檔發(fā)現(xiàn)2025年9月18日至24日間，名下位于喀什的7套共有產(chǎn)權(quán)房竟全部被單方轉(zhuǎn)移到前夫彭某某一人名下，其中一套已轉(zhuǎn)移至案外人名下。喀什市不動產(chǎn)中心無視共有產(chǎn)權(quán)不動產(chǎn)登記“共同申請，權(quán)屬無爭議”的受理原則，僅憑彭某某提交的民事調(diào)解書就受理了其單方申請，在未通知施女士到場、無法院協(xié)執(zhí)通知、甚至施女士此前已多次書面告知產(chǎn)權(quán)糾紛的情況下，6天內(nèi)便為彭某某完成全部7套房產(chǎn)過戶。

至此，施女士不僅喪失了督促彭某某履行澳洲房產(chǎn)義務(wù)的重要保障，同時因民事調(diào)解書不被澳洲法律承認，施女士稱根據(jù)澳洲相關(guān)法律，彭某某不履行過戶義務(wù)就意味著施女士無法按民事調(diào)解書獲得其海外房產(chǎn)權(quán)益，損失財產(chǎn)價值估約人民幣400萬元+。

一切回到2021年5月18日，彭某某與施女士經(jīng)蘇州法院調(diào)解離婚，彭某某分得國內(nèi)房產(chǎn)，施女士分得包括兩套澳洲房產(chǎn)。鑒于國內(nèi)法院不能強制執(zhí)行海外房產(chǎn)，離婚調(diào)解文件包括《民事調(diào)解書》和同步生效的《調(diào)解筆錄》，明確“雙方互相配合辦理過戶；彭某某必須先履行完成澳洲房產(chǎn)的配合義務(wù)，施女士才需配合過戶其國內(nèi)房產(chǎn)”。互負義務(wù)先后履行是規(guī)避執(zhí)行風(fēng)險的關(guān)鍵措施，這一約定構(gòu)成了本案司法調(diào)解的基石，也得到后續(xù)司法裁定的反復(fù)確認。

(圖片由當(dāng)事人提供)

(圖片由當(dāng)事人提供)

(圖片由當(dāng)事人提供)

2022年1月之前，雙方完成了除喀什7套合同以外的國內(nèi)房產(chǎn)過戶，其中成都房產(chǎn)、吳江房產(chǎn)合同均由蘇州法院強執(zhí)及所在地法院協(xié)執(zhí)過戶；澳洲房產(chǎn)因彭某某違約始終未歸于施女士名下。

喀什7套購房合同2023年產(chǎn)權(quán)首登在彭、施名下，為兩人共有；2024年彭某某仍未履行己方義務(wù)，反向蘇州法院申請強執(zhí)喀什房產(chǎn)，法院依法駁回彭申請，其裁定書再次明確互負義務(wù)的先后順序，重申喀什房產(chǎn)的擔(dān)保性質(zhì)——彭未履行澳洲義務(wù)前，喀什房產(chǎn)不得過戶。

疑點一：同類案件處置標(biāo)準(zhǔn)不一，法規(guī)適用偏差，侵害合法權(quán)益

事發(fā)后施女士聯(lián)系喀什不動產(chǎn)交涉，面對質(zhì)疑，其中心主任楊某稱，彭某某提交的民事調(diào)解書為法院出具“生效法律文書”符合《不動產(chǎn)登記暫行條例》第14條單方申請情形，受理屬于依法履職。

首先，生效“民事調(diào)解書”雖被列入《條例》第14條單方申請情形，但其所指是“直接改變原物權(quán)關(guān)系”的“生效法律文書”。而本案“民事調(diào)解書”是基于雙方合意達成的財產(chǎn)協(xié)議，雙方互負過戶義務(wù)有明確“雙方互相配合過戶”的條款，法院的民事調(diào)解書并未直接改變原有物權(quán)關(guān)系，屬于不可單方申請的情形。其次，喀什房產(chǎn)在2023年首次登記為共有產(chǎn)權(quán)時已公示。

此外，同一份民事調(diào)解書涉及的成都房產(chǎn)、吳江房產(chǎn)合同，均由蘇州法院依法強制執(zhí)行委托當(dāng)?shù)胤ㄔ簠f(xié)執(zhí)完成過戶。唯獨喀什房產(chǎn)不受“互相配合”的條款制約，脫離蘇州法院的執(zhí)行范圍，被喀什不動產(chǎn)登記部門依單方申請轉(zhuǎn)移登記。

“依申請登記”和“共同申請”是不動產(chǎn)登記的基本原則，喀什不動產(chǎn)將民事調(diào)解書“雙方互相配合”解釋為“單方權(quán)利”偏離適用法規(guī)，明知有權(quán)屬爭議卻“依職權(quán)”主動介入，隱瞞施女士擅自變更物權(quán)狀態(tài)，侵犯了施女士個人意愿和財產(chǎn)權(quán)利。

(圖片由當(dāng)事人提供)

(圖片由當(dāng)事人提供)

(圖片由當(dāng)事人提供)

疑點二：司法文書失去執(zhí)行力，行政履職逾越法定權(quán)限

喀什不動產(chǎn)的行政行為，與蘇州法院2021年民事調(diào)解書中雙方互相配合的約定相悖，未遵照調(diào)解筆錄中關(guān)于雙方義務(wù)先后履行的既定內(nèi)容，同時與2024年法院駁回相關(guān)過戶強制執(zhí)行申請的執(zhí)行異議裁定內(nèi)容存在沖突。

2026年4月14日，施女士接通了新疆廣播熱線反映情況，主持人現(xiàn)場連線喀什地區(qū)自然資源局督察執(zhí)法部門專員，他表示法院的調(diào)解書應(yīng)該是要雙方配合過戶，但為解決群眾登記難的問題會有一些綠色通道，本案是否符合條件調(diào)查后向當(dāng)事人解釋。但至今無人聯(lián)系施女士。

疑點三：審核查驗“集體失明”，將登記爭議主動推入訴訟程序

根據(jù)《條例》第18條查驗責(zé)任，既應(yīng)查驗申請是否違法，也應(yīng)查驗與申請內(nèi)容是否一致。然而，喀什7套過戶底檔中都有一份2021年蘇州法院的執(zhí)異裁定書“新疆房產(chǎn)過戶尚需施女士配合，彭某某承諾如不履行澳洲義務(wù)愿意承擔(dān)任何處罰”，這與申請內(nèi)容自相矛盾；且案涉房產(chǎn)首發(fā)產(chǎn)證日期與此材料也不一致，7套房產(chǎn)11名經(jīng)手人竟一路綠燈。

根據(jù)《條例》第19條，登記機構(gòu)對可能有權(quán)屬爭議或涉及他人利害關(guān)系的申請，可以向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進行調(diào)查。

而事發(fā)后登記中心主任楊某面對問責(zé)，卻表示所有房產(chǎn)過戶之前法務(wù)已經(jīng)審查，不必告知利害關(guān)系人和蘇州法院；后施女士懇請依法更正遭到拒絕，楊某表明“僅受理異議登記并告知15日內(nèi)需提起訴訟，否則登記將失效”；

喀什不動產(chǎn)此行為導(dǎo)致施女士陷入被動局面，致使其面對信息不明且關(guān)系復(fù)雜的行政訴訟程序，一旦敗訴，過戶的結(jié)果則會通過法律程序固化。

(圖片由當(dāng)事人提供)

(圖片由當(dāng)事人提供)

疑點四: 處置結(jié)果顯失公平，行政行為引發(fā)權(quán)益失衡問題

本次不動產(chǎn)登記行為，致使離婚雙方當(dāng)事人權(quán)益處置嚴重失衡。

一邊是免除涉案房產(chǎn)的履約擔(dān)保責(zé)任，不僅讓彭某某逃避其法律義務(wù)，提前實現(xiàn)全部權(quán)益，還獲取了本屬于施女士的400萬+海外資產(chǎn)份額的可能性；

一邊是施女士喪失了督促彭某某履行澳洲房產(chǎn)義務(wù)的所有擔(dān)保措施，遭遇巨額財產(chǎn)被侵占的損失；手握法律文書卻面臨艱難維權(quán)的困境；

數(shù)月來施女士孤身奔走往返于蘇州與喀什之間，被迫踏上二次維權(quán)的漫漫長路。高昂的訴訟成本使其面臨巨大的經(jīng)濟壓力，期間彭某某還以電話微信的方式謾罵威脅，精神施壓；施女士連同整個家庭被重壓在層層堆疊的烏云之下。

本事件的社會效應(yīng)及呼吁

施女士的遭遇，不僅僅是400萬+的損害，更是對行政履職的拷問。不動產(chǎn)登記是核心行政權(quán)力，掌握著公民最重要的財產(chǎn)，每一份產(chǎn)權(quán)登記都應(yīng)經(jīng)得起法律與良知的雙重檢驗。若登記機關(guān)可以違背生效法律文件，將“雙方互相配合”解釋成“單方權(quán)利”，僅依據(jù)單方申請即辦理權(quán)屬登記、處置相關(guān)財產(chǎn)權(quán)益，那么此后同類事件產(chǎn)生爭議，又將造成相關(guān)權(quán)益人損失。

施女士的維權(quán)求的是法律賦予公民的合法權(quán)利，懇請新疆維吾爾自治區(qū)相關(guān)部門積極介入，啟動行政糾錯程序依法凍結(jié)涉案房產(chǎn)；懇請相關(guān)司法部門秉持天平在肩的社會責(zé)任，捍衛(wèi)司法公正；懇請全社會公眾監(jiān)督，守護社會公平正義，讓本案撥云見日還受害人施女士一個公道。