六大行年報(bào)里透露的房地產(chǎn)信號(hào)

2025年，六大國(guó)有銀行業(yè)績(jī)整體表現(xiàn)穩(wěn)健,盈利韌性較強(qiáng)。根據(jù)公開信息統(tǒng)計(jì)，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行和郵儲(chǔ)銀行2025年?duì)I業(yè)收入合計(jì)高達(dá)3.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.34%，歸母凈利潤(rùn)合計(jì)1.42萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.65%。

業(yè)績(jī)背后，與房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)的變化同樣值得關(guān)注。

房地產(chǎn)信貸規(guī)模總量收縮

從信貸規(guī)模看，2025年六大行房地產(chǎn)信貸整體呈“對(duì)公小幅收縮、個(gè)貸普遍回落”態(tài)勢(shì)，凸顯出房地產(chǎn)調(diào)整期的審慎態(tài)度。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，六大行對(duì)公房地產(chǎn)行業(yè)貸款合計(jì)余額約4.47萬(wàn)億元，較上年減少200多億元；個(gè)人住房貸款余額合計(jì)約24.48萬(wàn)億元，較上年銳減超7100億元。

其中，中國(guó)銀行以9668.33億元對(duì)公房地產(chǎn)貸款余額居六大行首位，較2024年末小幅減少4.64億元，降幅僅0.05%。其投放聚焦優(yōu)質(zhì)央國(guó)企、保障房及城市更新項(xiàng)目，同時(shí)嚴(yán)格管控境外房企融資，防范跨境風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。

工商銀行是六大行中對(duì)公房地產(chǎn)貸款減少最多的銀行，貸款余額8645.76億元，較2024年末減少164.10億元；個(gè)人住房貸款余額為5.88萬(wàn)億元，降幅達(dá)3.41%。其信貸資源100%向優(yōu)質(zhì)央國(guó)企、保障性租賃住房、城市更新、城中村改造及剛需改善住房?jī)A斜。

建設(shè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款余額9055.83億元，降幅0.31%，個(gè)人住房貸款余額5.99萬(wàn)億元，保持同業(yè)領(lǐng)先地位，重點(diǎn)完善一二手房一體化服務(wù)，二手房貸款投放優(yōu)勢(shì)顯著。

交通銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款5152.74億元，降幅2.35%。個(gè)人住房貸款余額為1.44萬(wàn)億元，同比小幅減少。其策略為持續(xù)壓縮高風(fēng)險(xiǎn)民營(yíng)房企、高杠桿項(xiàng)目敞口，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。

值得注意的是，六大行中僅農(nóng)業(yè)銀行和郵儲(chǔ)銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款余額實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

其中，農(nóng)業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款余額達(dá)8743.10億元，增幅4.70%；個(gè)人住房貸款為4.82萬(wàn)億元，同比減少1682.37億元。其增長(zhǎng)原因主要是依托縣域金融優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)投向縣域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與保障房，同時(shí)助力城鄉(xiāng)住房消費(fèi)升級(jí)。

郵儲(chǔ)銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款余額3478.18億元，增幅達(dá)4.88%；個(gè)人住房貸款余額2.37萬(wàn)億元，且在六家銀行中，同比降幅最小，僅為0.37%。其信貸投放重點(diǎn)聚焦保障性租賃住房、剛需住房、優(yōu)質(zhì)縣域項(xiàng)目及人口凈流入城市項(xiàng)目。

風(fēng)險(xiǎn)整體可控

另一方面，資產(chǎn)質(zhì)量也是核心焦點(diǎn)之一。根據(jù)六大行披露的房地產(chǎn)領(lǐng)域不良貸款數(shù)據(jù)，整體呈現(xiàn)“對(duì)公不良分化顯著、個(gè)人不良小幅上行但可控”的特點(diǎn)。

對(duì)公房地產(chǎn)不良貸款方面，中國(guó)銀行不良率以6.26%位居六大行最高，較2024年末上升1.32個(gè)百分點(diǎn)，不良余額605.24億元。主要受大型民營(yíng)房企債務(wù)違約、項(xiàng)目停工逾期等因素影響，存量風(fēng)險(xiǎn)集中釋放。

工商銀行對(duì)公房地產(chǎn)不良率5.39%，較上年上升0.40個(gè)百分點(diǎn)，不良余額466.01億元，風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露但撥備充足，資產(chǎn)質(zhì)量短期承壓、長(zhǎng)期可控。

建設(shè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)不良率4.93%，上升0.14個(gè)百分點(diǎn)，不良余額446.65億元，風(fēng)險(xiǎn)總體可控，撥備覆蓋率保持高位，風(fēng)險(xiǎn)抵補(bǔ)能力較強(qiáng)。

其他三家的對(duì)公房地產(chǎn)不良率則實(shí)現(xiàn)了持平或顯著下降。其中，農(nóng)業(yè)銀行與2024年末基本持平；交通銀行下降明顯，不良率降至4.20%，較上年下降0.65個(gè)百分點(diǎn)，不良余額216.56億元；郵儲(chǔ)銀行僅1.58%，較上年下降0.36個(gè)百分點(diǎn)，不良余額54.96億元，為六大行最低。

個(gè)人住房貸款不良率方面，六大行中除中國(guó)銀行（0.6%）小幅下降外，其余5家銀行均小幅上升。

其中，工商銀行1.06%、交通銀行1.01%、農(nóng)業(yè)銀行0.92%、建設(shè)銀行0.89%、郵儲(chǔ)銀行0.69%，均處于行業(yè)低位，整體風(fēng)險(xiǎn)可控，仍是各家銀行優(yōu)質(zhì)零售信貸資產(chǎn)。

在風(fēng)險(xiǎn)處置與未來策略上，六大行則形成了“嚴(yán)控新增、加快存量、前瞻防控”的共識(shí)，并結(jié)合自身特點(diǎn)制定差異化的風(fēng)控與處置方案，確保風(fēng)險(xiǎn)有序釋放。

精準(zhǔn)發(fā)力“保交樓”

“保交樓”作為民生與政治責(zé)任，也是六大行2025年房地產(chǎn)工作的核心重點(diǎn)。

工商銀行已建立“總行-分行-支行”三級(jí)專項(xiàng)工作專班，對(duì)接地方融資協(xié)調(diào)機(jī)制，對(duì)已售逾期難交付項(xiàng)目實(shí)行“一戶一策、一項(xiàng)目一方案、資金封閉運(yùn)行”，不新增主體信用風(fēng)險(xiǎn)，僅支持項(xiàng)目復(fù)工竣工。

同樣，建設(shè)銀行在成立總行級(jí)保交樓工作專班基礎(chǔ)上，按照市場(chǎng)化、法治化原則，為符合條件的項(xiàng)目提供封閉配套融資，并已推動(dòng)一批項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)交付。

中國(guó)銀行對(duì)保交樓項(xiàng)目實(shí)行“一戶一策、封閉資金、專項(xiàng)支持”，不新增高風(fēng)險(xiǎn)主體授信，聚焦項(xiàng)目層面合理融資。

農(nóng)業(yè)銀行為保交樓項(xiàng)目合理提供封閉配套融資，助力項(xiàng)目復(fù)工建設(shè)；郵儲(chǔ)銀行重點(diǎn)支持與保交樓相關(guān)的保障房、剛需住房項(xiàng)目，通過封閉融資保障項(xiàng)目交付。

交通銀行則積極對(duì)接地方政府，為符合條件的保交樓項(xiàng)目提供封閉運(yùn)行的配套融資，助力市場(chǎng)穩(wěn)定與民生保障。

同時(shí)，六大行均加大對(duì)保障性租賃住房、城中村改造、平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”的金融支持力度，創(chuàng)新信貸產(chǎn)品、優(yōu)化審批流程、降低融資成本。

市場(chǎng)進(jìn)入筑底修復(fù)階段

對(duì)于2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望，六大行預(yù)判，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入筑底修復(fù)階段，邊際改善信號(hào)逐步顯現(xiàn)。

根據(jù)交通銀行透露，自3月份以來，該行按揭貸款進(jìn)件量較2025年各季度均增長(zhǎng)15%左右，成為市場(chǎng)企穩(wěn)的重要信號(hào)，若這一趨勢(shì)延續(xù)，2026年房貸有望逐步走出負(fù)增長(zhǎng)、實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

工商銀行判斷，隨著一攬子穩(wěn)地產(chǎn)政策加快落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)將逐步改善，個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量將回歸合理水平。

農(nóng)業(yè)銀行認(rèn)為，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)邊際改善、逐步企穩(wěn)，對(duì)2026年市場(chǎng)充滿信心。隨著保交樓推進(jìn)、政策落地、銷售回暖，資產(chǎn)質(zhì)量將保持穩(wěn)定。

中國(guó)銀行表示，對(duì)公地產(chǎn)實(shí)質(zhì)新增不良已呈下降趨勢(shì)，隨著房地產(chǎn)供需兩端政策同向發(fā)力，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步止跌回穩(wěn)。

建設(shè)銀行稱，隨著政策顯效與銷售回暖，下半年房貸有望扭轉(zhuǎn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。未來要把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，支持推動(dòng)商品房銷售基礎(chǔ)制度及住房公積金制度改革。

郵儲(chǔ)銀行認(rèn)為，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)整體可控、持續(xù)改善，疊加宏觀環(huán)境趨穩(wěn)、居民償債能力恢復(fù)，2026年相關(guān)資產(chǎn)質(zhì)量將進(jìn)一步夯實(shí)。

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