深圳四月樓市的三個(gè)“新變化”

我們來看下4月的深圳樓市表現(xiàn)，并結(jié)合著4·29剛剛出臺的深圳樓市新政，看看市場正在發(fā)生什么，以及將會發(fā)生什么，后臺的小伙伴又該如何做。

我們重點(diǎn)討論三個(gè)小問題：

1、4月樓市成交量價(jià)，說明了什么？

2、真正有意義的看點(diǎn)是什么？

3、接下來短期、中期會怎樣？

4月的樓市數(shù)據(jù)，我認(rèn)為可以更明確地說一句：深圳樓市的階段性反彈已經(jīng)確認(rèn)。用一句話概括，“量增價(jià)穩(wěn)”的苗頭顯現(xiàn)。

美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，4月深圳一二手住宅合計(jì)成交9044套，環(huán)比上升14.5%，同比下滑4.1%。

其中，一手住宅網(wǎng)簽3400套，環(huán)比上升20.3%，同比下滑8.0%；二手住宅過戶5644套，環(huán)比上升11.3%，同比下滑1.6%。

對比歷史，4月新房成交低于2021、2023、2025年同期值，高于2022、2024年同期值；二手房成交則僅僅略低于去年同期值，而高于2021-2024年所有年份的同期值，并且超過了1月的高點(diǎn)，刷新自2025年4月以來11個(gè)月的高點(diǎn)，也讓今年剛過去4個(gè)月便有3個(gè)月的成交量在5000套以上——上一次只在2024年政策大刺激之后出現(xiàn)過。

這樣結(jié)合起來看，我認(rèn)為可以說，它顯示出了：深圳4月的房地產(chǎn)在3月的基礎(chǔ)上繼續(xù)選擇向上。這是最重要的一點(diǎn)，尤其是二手房的成交，是更有說服力的。

回到3月，當(dāng)時(shí)反彈已經(jīng)出現(xiàn)，但市場有觀點(diǎn)擔(dān)心3月“小陽春”是曇花一現(xiàn)，4月就會回落——包括我自己在當(dāng)時(shí)的文章里都不那么敢確信，一再說需要觀察。但結(jié)果是，4月繼續(xù)頑強(qiáng)——成交量繼續(xù)站在9000套上方，二手房成交也保持在5000套以上。

這些都是在4.29新政之前的數(shù)據(jù)，是令人興奮的現(xiàn)象，說明這一次反彈，不是單純幾周的情緒擾動(dòng)，從成交維度看，它有持續(xù)性。

重點(diǎn)看二手，因?yàn)樗畈皇芄?yīng)端的擾動(dòng)，展示了市場最真實(shí)、最全面的主流購買力。這樣的成交可以說是階段性穩(wěn)住了（5月預(yù)料會更好），而它背后的原因，可能除了政策，核心力量是：一部分房子價(jià)格的下跌，已經(jīng)到了剛需可以接受的區(qū)間。

我們常說，房價(jià)下跌，賣家難受，但真正的買家其實(shí)也不輕松。他們中的很多人也等不了，他們需要房子，差不多了就會陸陸續(xù)續(xù)入市，這就是市場。

原因市場有很多的分析了，不外是價(jià)格持續(xù)下跌、利率持續(xù)下降、政策持續(xù)放松、以及情緒轉(zhuǎn)暖，包括股市造好令財(cái)富效應(yīng)恢復(fù)。

我先前的文章里也給出了不少，這里我其實(shí)想重點(diǎn)補(bǔ)充一個(gè)看法：“穩(wěn)預(yù)期”開始見效。

這要從2025年初的民企大會說起，那是我認(rèn)為過去2年來最重要的事件，自那之后，很多政策對微觀市場的干擾動(dòng)作大為減少，市場的預(yù)期是“穩(wěn)”了，這是肉眼可見的。

當(dāng)人們對未來的預(yù)期即便不那么好但開始趨向于穩(wěn)定的時(shí)候，他們還是會照常展開自己的生活。這個(gè)宏觀的因素，反而是我認(rèn)為最有解釋力的，即是說，今天的市場，依然是運(yùn)行在2024年底-2025年初政策大行情的通道中，溫和但持續(xù)。

對于新房市場，自然也一樣受益，但是我自己傾向于觀察的重點(diǎn)已經(jīng)不是成交量和價(jià)格，而是分化，如何不斷的跟隨市場觀察分化的演進(jìn)。

如果只看量價(jià)，你肯定不會得出新房也在“反彈”的結(jié)論，這的確也是事實(shí)，但不是全部。準(zhǔn)確的說法是：新房正在進(jìn)入非常明顯的結(jié)構(gòu)性分化。顯然不是所有新房都好賣，但是新國標(biāo)盤，也明顯很好賣。

過去的1個(gè)月，深圳灣沄璽、寶中觀潮、海晏府，都賣的非常好，最新的是5.3推盤的龍湖觀萃，均價(jià)約3.5萬元/平米的條件下92套四房40分鐘售罄（就是量有點(diǎn)兒少，但價(jià)格很剛）。

這些新盤的共同特征是：幾乎都是新國標(biāo)盤。高度關(guān)注新國標(biāo)這一點(diǎn)，我?guī)缀跏亲钤缣岢鰜淼?，它將會進(jìn)一步拉開新房市場內(nèi)部的分化，讓我們看到，即便是在很差的市場里，好地段配好產(chǎn)品，也依然會繼續(xù)獲得追捧。但反之，之前的“老規(guī)盤”已經(jīng)在慢慢失去參考價(jià)值，產(chǎn)品迭代已經(jīng)把新房市場重新分層。

如果你要對市場做出準(zhǔn)確的判斷，需要觀察到這一點(diǎn)。

另外一點(diǎn)，是與新房市場緊密攸關(guān)的土地市場。

土地市場在發(fā)生什么？我認(rèn)為最重要的一點(diǎn)是：因?yàn)樾聡鴺?biāo)與寶藏地塊，開發(fā)商的開發(fā)邏輯重新跑通了。

2024年底以來，深圳不斷的放寶地，疊加新國標(biāo)之后，我們看到，開發(fā)商拿地的熱情實(shí)際上是在恢復(fù)的。原因無它，寶地即便是貴，但也比爛地好賣，更何況寶地它條件好啊——條件就是幾乎沒條件哈哈。

典型者是龍湖觀萃，樓面價(jià)只有1.2萬/平米，而售價(jià)到3.5萬/平米，毛利率是“非?？捎^”的。同樣，5.6，華潤置地殺入龍崗，接下世茂曾經(jīng)的龍崗第一高，樓面價(jià)不到1.5萬/平米，是之前中海大運(yùn)地塊的一半不到。

之前的深圳灣沄璽、觀潮、海晏府等等樓盤，都展示了同樣的一點(diǎn)：一些好項(xiàng)目，開始重新具備利潤空間。這可以說是過去4年市場在開發(fā)端的最大的變化了，被摧毀的房地產(chǎn)商業(yè)模式在慢慢的重新構(gòu)建——開發(fā)商能賺到錢，才會有動(dòng)力去繼續(xù)拿地，政府的地才能賣掉，土地財(cái)政才能恢復(fù)，房地產(chǎn)市場的前端才能閉環(huán)，才能正?；?。

以上是我認(rèn)為三個(gè)有意義的觀察點(diǎn)，總結(jié)一下：

1、成交反彈確認(rèn)，剛需開始在部分價(jià)格調(diào)整充分的房源里入場；

2、新房市場不是全面反彈，而是明顯向新國標(biāo)盤集中，極度分化；

3、土地端開始出現(xiàn)修復(fù)，房企的開發(fā)邏輯重新跑通。

那么，接下來會怎樣？我的判斷是：至少到年中之前，市場熱度都大概率會繼續(xù)延續(xù)。

最重要的因素，當(dāng)然是4月底深圳的樓市新政，又加了一把火。尤其是這一次新政，直接觸及到了福田、南山、寶中這些核心區(qū)域的限購解除，疊加公積金額度提高，會對深圳乃至全國的買家產(chǎn)生直接刺激。

比如說，居住證購房已經(jīng)開始出現(xiàn)。樂有家披露，新政后辦理居住證成交的案例已超過5單。這個(gè)數(shù)字本身不大，但它說明政策確實(shí)打開了一部分外地、新市民購房需求的入口，這個(gè)潛力大。

再比如說，公積金可以付首付實(shí)質(zhì)上是有“巨大殺傷力”的。我一個(gè)朋友4月底出手了一套租金收益率3%的小物業(yè)，他是“國企老干部”，公積金存量高達(dá)大幾十萬，每月公積金繳交也很可觀，他請我算了一筆賬：用公積金付首付，用公積金還房貸，給小孩買套房/或者將來收租。

這樣的操作，我測算完也認(rèn)為可行，對家庭財(cái)務(wù)毫無影響。我還對一些開發(fā)商建議說，讓他們把推廣重點(diǎn)轉(zhuǎn)向這個(gè)距離退休還有一些年份的群體來，說不定事半功倍哈哈。

這些新的增量入場，會為接下來的市場提供彈藥，支撐市場走得更遠(yuǎn)一些。

注意，以上這些是我關(guān)乎市場中短期的觀察。市場中短期的走勢，對于剛需買房、房東賣房，有參考價(jià)值。尤其是前者，因?yàn)槟阌袝r(shí)間緊迫度，算好自己的月供能力，算好貸款利率和收益率的賬，就可以了，該買就買。

而關(guān)于長期的判斷，我的思路沒有變化：依然維持一個(gè)“長L型”震蕩的判斷，房地產(chǎn)波瀾壯闊的大周期已經(jīng)結(jié)束了，未來的房地產(chǎn)，除了局部的一些好地段、好產(chǎn)品外，整體上不會再創(chuàng)造很好的成長性。

所以，我會繼續(xù)選擇觀望，直到有更多的明朗線索出現(xiàn)。歡迎大家多關(guān)注我的視頻號“朱羅紀(jì)PLUS”，我下面會用一些視頻詳細(xì)闡述我對房地產(chǎn)和投資的思考和操作。

樓市、股市交流，加微信號budao2000私詢！