大家要做好準(zhǔn)備，若不出意外的話，下個(gè)月中國(guó)樓市將迎來(lái)4大轉(zhuǎn)變

最近這段時(shí)間，樓市的消息又多了起來(lái)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛發(fā)布的3月份數(shù)據(jù)顯示，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，二三線城市降幅也在收窄，70個(gè)大中城市里房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量明顯增加了。這個(gè)信號(hào)，相信關(guān)注樓市的朋友都注意到了。

很多人問(wèn)我，接下來(lái)樓市會(huì)怎么走？是繼續(xù)觀望，還是該出手時(shí)就出手？

我的判斷是：下個(gè)月起，中國(guó)樓市將迎來(lái)一場(chǎng)深刻的轉(zhuǎn)變。這不是憑空猜測(cè)，而是基于4月25日中央政治局會(huì)議釋放的明確信號(hào)，以及住建部、央行等部門近期密集出臺(tái)的政策導(dǎo)向。這次轉(zhuǎn)變，不是簡(jiǎn)單的漲跌問(wèn)題，而是整個(gè)行業(yè)發(fā)展邏輯的重構(gòu)。

今天這篇文章，我就把這4大轉(zhuǎn)變掰開(kāi)揉碎了講清楚，讓大家心里有個(gè)底。

轉(zhuǎn)變一：從“大拆大建”到“城市更新”，舊改成為樓市新引擎

過(guò)去我們說(shuō)起房地產(chǎn)，腦子里蹦出來(lái)的畫面往往是塔吊林立、塵土飛揚(yáng)的大工地。那種大規(guī)模、外延式的擴(kuò)張模式，正在成為歷史。

這次政治局會(huì)議明確提出“加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造”。請(qǐng)注意措辭的變化——從過(guò)去的“大力實(shí)施”到現(xiàn)在的“加力實(shí)施”，力度在加碼。住建部今年3月已經(jīng)明確：2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍。

這是個(gè)什么概念？根據(jù)七普數(shù)據(jù)，截至2020年，全國(guó)城市里2000年以前建成的存量住宅有6093萬(wàn)套，占存量住宅的31.9%，涉及面積48.2億平。也就是說(shuō)，全國(guó)城市里將近三分之一的房子，都要納入改造范疇。廣東最多，有874萬(wàn)套；山東、江蘇、浙江都在300萬(wàn)套以上；上海的老舊小區(qū)占比最高，達(dá)到50%。

這一輪舊改跟以前不一樣的地方在于，它會(huì)結(jié)合貨幣化安置和房票安置來(lái)推進(jìn)。什么意思呢？就是拆遷戶拿著錢或者房票去市場(chǎng)上買房，直接轉(zhuǎn)化成購(gòu)房需求。這比單純搞基建更能激活樓市。

我給大家算筆賬：假設(shè)一個(gè)城市改造1萬(wàn)戶，每戶平均需要90平米的安置房，那就是90萬(wàn)平米的需求。如果其中一半通過(guò)市場(chǎng)化方式解決，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械膸?dòng)作用是非常明顯的。而且，這還不算改造過(guò)程中帶動(dòng)的裝修、家電、家居等上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這意味著什么？如果你手頭有老舊小區(qū)的房子，別急著低價(jià)出手，先看看有沒(méi)有納入改造計(jì)劃。一旦啟動(dòng)改造，房子的價(jià)值會(huì)重新評(píng)估。如果你想買房，也可以關(guān)注那些舊改力度大的區(qū)域，因?yàn)榇罅坎疬w戶拿著房票入場(chǎng)，會(huì)帶來(lái)一波實(shí)實(shí)在在的購(gòu)買力。

轉(zhuǎn)變二：從“夠不夠住”到“好不好住”，“好房子”時(shí)代正式開(kāi)啟

這次政治局會(huì)議首次提出“加大高品質(zhì)住房供給”，這是以前從來(lái)沒(méi)有過(guò)的表述。不要小看這幾個(gè)字，它標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)從“有沒(méi)有”向“好不好”的跨越。

什么叫“好房子”？住建部今年3月底發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》給出了明確答案：安全、舒適、綠色、智慧。具體要求包括：新建住宅層高不低于3米，4層及以上住宅必須設(shè)置電梯。層高不低于3米意味著什么？意味著裝修吊頂后不會(huì)覺(jué)得壓抑，意味著采光和通風(fēng)條件更好。這些細(xì)節(jié)，直接決定了居住體驗(yàn)。

我注意到，今年以來(lái)，北京、上海、杭州、重慶、四川、浙江等地都已經(jīng)明確把“好房子”作為建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。北京在平原地區(qū)試點(diǎn)優(yōu)化容積率，杭州出臺(tái)了品質(zhì)提升細(xì)則，南寧要求層高不低于3米、提升隔音標(biāo)準(zhǔn)。這些不是虛的，是會(huì)真正落地的硬指標(biāo)。

這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是個(gè)重大利好。以前買房，比的可能是誰(shuí)家便宜、誰(shuí)家地段好。以后，品質(zhì)會(huì)成為核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商要想把房子賣出去，就必須在戶型設(shè)計(jì)、建筑材料、社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)上下功夫。

我有個(gè)朋友去年在杭州買了一套新房，開(kāi)發(fā)商承諾的層高是2.9米，交付后他量了一下，只有2.75米，吊完頂只剩2.4米，壓抑得不行。這種事情，以后會(huì)越來(lái)越少。因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)在那里，監(jiān)管也在那里。

對(duì)于正在考慮買房的朋友，我的建議是：把“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)作為選房的參照系。層高夠不夠3米？有沒(méi)有電梯？隔音好不好？社區(qū)綠化怎么樣？智慧化設(shè)施有沒(méi)有？這些都是衡量房子品質(zhì)的硬指標(biāo)，也是未來(lái)房子保值增值的關(guān)鍵。

轉(zhuǎn)變?nèi)簭摹靶姓{(diào)控”到“長(zhǎng)效機(jī)制”，政策工具箱更加豐富

這次政治局會(huì)議還有一個(gè)重要表述：“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”。注意，這里用的是“持續(xù)鞏固”，而不是“促進(jìn)”或“推動(dòng)”。這說(shuō)明什么？說(shuō)明決策層認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)初步企穩(wěn)，接下來(lái)的任務(wù)是把這個(gè)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)保持住、鞏固好。

怎么鞏固？靠的是政策的精準(zhǔn)發(fā)力。

首先是金融端。會(huì)議明確提出“適時(shí)降準(zhǔn)降息”，目前5年期以上LPR已經(jīng)6個(gè)月沒(méi)有下調(diào)了，二季度或三季度下調(diào)的概率很大。如果LPR下調(diào)，公積金貸款利率也很可能跟著降。這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是實(shí)實(shí)在在的減負(fù)。按100萬(wàn)貸款、30年等額本息計(jì)算，如果利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，月供能少100多塊錢，總利息能省4萬(wàn)多。

其次是財(cái)政端。契稅、交易相關(guān)稅費(fèi)還有進(jìn)一步調(diào)降的空間。現(xiàn)在很多地方為了刺激樓市，已經(jīng)出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免等政策。以后這些政策會(huì)更精準(zhǔn)、更靈活，根據(jù)不同城市的實(shí)際情況“因城施策”，甚至“因區(qū)施策”。

再次是收儲(chǔ)端。這次會(huì)議提出“優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策”。什么意思呢？就是政府用專項(xiàng)債、保障性住房再貸款等資金，收購(gòu)市場(chǎng)上賣不掉的商品房，用作保障房、租賃房。之前這個(gè)政策落地有卡點(diǎn)，主要是因?yàn)槭召?gòu)價(jià)格談不攏。接下來(lái)政策會(huì)優(yōu)化，比如在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途上給地方政府更大自主權(quán)。

這些政策組合拳打出來(lái)，效果是疊加的。金融政策降低購(gòu)房成本，財(cái)政政策減輕交易負(fù)擔(dān)，收儲(chǔ)政策消化市場(chǎng)庫(kù)存。三管齊下，樓市的穩(wěn)定基礎(chǔ)會(huì)更扎實(shí)。

轉(zhuǎn)變四：從“新房主導(dǎo)”到“存量時(shí)代”，二手房市場(chǎng)正在崛起

不知道大家注意到?jīng)]有，現(xiàn)在越來(lái)越多城市的二手房交易量已經(jīng)超過(guò)新房。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代的典型特征。

專家李宇嘉指出，二手房交易占比上升已成為明確趨勢(shì)，我們必須用新房和二手房一體化的視角來(lái)審視市場(chǎng)。這個(gè)轉(zhuǎn)變意義重大。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，二手房市場(chǎng)的崛起意味著更多的選擇。新房就那么幾個(gè)樓盤，戶型和位置都是固定的。二手房就不一樣了，幾乎每個(gè)小區(qū)都有房源，戶型、樓層、裝修風(fēng)格各不相同，總有一款適合你。

但二手房市場(chǎng)也有一個(gè)問(wèn)題：“賣舊買新”的鏈條不通暢。很多人想換房，但手里的舊房子賣不出去，就沒(méi)錢買新房。這個(gè)“腸梗阻”怎么解決？

各地正在想辦法。比如推行“以舊換新”，由政府和中介機(jī)構(gòu)幫忙推廣舊房，加快成交速度。比如廈門擴(kuò)大房票使用范圍，允許房票買二手房。再比如對(duì)二手房交易稅費(fèi)進(jìn)行減免，降低交易成本。

還有一個(gè)趨勢(shì)值得關(guān)注：租房市場(chǎng)正在規(guī)范化。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)的研究報(bào)告指出，我國(guó)住房消費(fèi)理念正在發(fā)生變化，租房隊(duì)伍不斷壯大。特別是年輕人，越來(lái)越接受“先租后買、梯度消費(fèi)”的模式。這其實(shí)是好事，因?yàn)樽夥靠梢苑e累居住經(jīng)驗(yàn)，明確自己的真實(shí)需求，以后再買房就不容易踩坑。

對(duì)于想要改善居住條件的朋友，我的建議是：早做準(zhǔn)備，但不用著急。如果你手里的房子地段不錯(cuò)、品質(zhì)還行，完全可以掛出去試試水，看市場(chǎng)反應(yīng)如何。如果著急用錢，可以適當(dāng)降價(jià)；如果不急，就耐心等待，隨著政策落地和市場(chǎng)回暖，成交量會(huì)逐步上來(lái)。

回顧這四大轉(zhuǎn)變，其實(shí)都指向同一個(gè)方向：中國(guó)樓市正在回歸居住屬性，回歸民生屬性。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng)靳玉英有一個(gè)判斷很到位：房地產(chǎn)正由“經(jīng)濟(jì)支柱”轉(zhuǎn)向“民生基石”與“創(chuàng)新載體”的雙重定位。這意味著什么？意味著房地產(chǎn)不再是短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具，而是關(guān)乎千家萬(wàn)戶安居樂(lè)業(yè)的民生事業(yè)。

對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，這是個(gè)好消息。因?yàn)楫?dāng)房子回歸居住屬性，你就不需要擔(dān)心今天買明天跌，也不需要糾結(jié)于各種投機(jī)炒作。你只需要考慮一個(gè)問(wèn)題：這個(gè)房子，住著舒不舒服？

當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)這么大，不可能一夜之間完成轉(zhuǎn)型。期間肯定會(huì)有波動(dòng)，會(huì)有反復(fù)，但大方向是明確的、堅(jiān)定的。

最后我想說(shuō)的是，不管市場(chǎng)怎么變，有一點(diǎn)不會(huì)變：人們對(duì)美好生活的向往不會(huì)變，對(duì)安居樂(lè)業(yè)的追求不會(huì)變。房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。只要你記住這一點(diǎn)，在樓市的任何階段都不會(huì)迷失方向。

好了，關(guān)于下個(gè)月樓市的4大轉(zhuǎn)變，今天就聊到這里。如果你覺(jué)得這篇文章對(duì)你有幫助，歡迎點(diǎn)贊、收藏、轉(zhuǎn)發(fā)。有什么想法和問(wèn)題，也歡迎在評(píng)論區(qū)留言，我們一起討論。