樓市回暖，還有非常關(guān)鍵的一步

不少人都問我，今年的房地產(chǎn)市場到底有沒有穩(wěn)住，到底能不能下手買房呢？對于這樣的問題，我已經(jīng)回答了無數(shù)遍了，但是總有人說看不懂，也聽不明白！

今年五一回家的時候，身邊又有幾個朋友問我到底要不要買房，說實在話，即便我說了真話，他們真的會聽嗎？其實絕大部分人都有自身的一個見解的，十頭牛都未必能拉得起來，這也是絕大部分人心中自己的一把衡量標(biāo)準(zhǔn)。

1、拿地和銷售數(shù)據(jù)大幅度下滑

前4個月，全國百強房地產(chǎn)企業(yè)拿地下跌達(dá)到了46.7%銷售額更是下跌了20%。這是回暖的跡象嗎？而是持續(xù)的往下走吧！

當(dāng)然整個市場是進(jìn)行了極度的分化的，上海，杭州，廣州核心城市的地塊非常的熱門，基本上都創(chuàng)下了一個挺高的溢價率；

杭州的蕭山市北區(qū)土地溢價率更是接近60%；

上海徐匯長橋地塊82輪競爭才被搶下來；

廣州天河馬場地塊236億刷新了城市的記錄；

基本上就是這些核心地塊，有十幾二十家房企都在搶，全行業(yè)都不斷的瞄準(zhǔn)了這些大城市里面的地塊！

換句話來說，基本上就是全國前20強的城市呢，地塊基本上都是搶著要的，20強以后的面對的情況基本上都是大跌眼鏡！

說明了市場正在進(jìn)入到冰火兩重天的狀態(tài)！

強的城市只會更強，弱的城市只會更弱，這是非常真實的一個狀況，前4個月全國百強的總銷售額9004.5億，去年同期這個數(shù)字還達(dá)到了11,980.6億，同比下滑達(dá)到了接近20%；

2、把目光瞄準(zhǔn)拿地比較大膽的城市

對的，把目光瞄準(zhǔn)拿地比較大漲的城市，基本上熱度最高的肯定就是在一線城市和新一線城市當(dāng)中！

另外要瞄準(zhǔn)大城市的核心區(qū)域，相對來說才是比較有價值的，因為這個土地的溢價率比較高，說明了大家對于這個地方的認(rèn)可度就比較高的。

有非常重要的一點，就是今年一絕大部分城市的土地供應(yīng)量都相比去年出現(xiàn)了大幅度的減少，減少幅度比想象中大得多了。

對于大城市的人來說，基本上就是更多的都瞄準(zhǔn)了核心區(qū)域的房產(chǎn)去買，原因就是在全世界任何核心地段的房產(chǎn)，價值依舊是處于很高的狀態(tài)。即便經(jīng)歷了什么金融風(fēng)暴的沖擊，他仍能回歸到一個巔峰。

大家不愿意去買二線城市或者是三線城市的房子，因為整體的用途，就業(yè)機會，金融屬性等各方面疊加在一起，整體的整合度并不是特別的高！

3、剛需房還是占據(jù)主導(dǎo)的位置！

根據(jù)二手房統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)，整個小陽春三月4月所成交的全部房子，300萬以內(nèi)是撐起了主導(dǎo)的位置的，占比能達(dá)到70%的水平！

特別是北京和上海，主要成交都是在250萬到300萬左右的，占比很高；

廣州和深圳相對來說，整體的成交金額都是在200萬左右徘徊的，基本上購房的面積是在30~70平米的比較多！

對于置換人群，還是沒有很好的推動整個產(chǎn)業(yè)鏈，可以這樣說，很多置換人群先把房子賣掉了，也就是原本的300萬到400萬的房子出來了！

拿這筆錢去支付首付，買一套700-1000萬房子，我看到房子這么貴，還是選擇等等看，畢竟現(xiàn)在整體的價格也沒有說完全站得穩(wěn)腳跟的。

數(shù)據(jù)不會騙人的，北京500萬到1,000萬終端改善型住房占比為18%同比持續(xù)下滑；上海同價位成交占比約為21%同比回落3%左右；

這類型的房源基本上掛牌銷售周期都要10~12個月，業(yè)主也得要降價10%~15%才能賣得掉！

市面上有這樣數(shù)據(jù)顯示，基本上600萬以上的，很多人是買不動的，畢竟加杠桿也未必能買得動，這對于月供壓力實在是太大了！

剛需人群的怪象！

最近這一段時間剛需買房的基本上都是用高首付的形式去買的，并不是壓著底線去買，一方面就是能夠很好的減輕自身的一個壓力，另外一方面不需要貸款這么多！

所以懂的都懂，不要看數(shù)據(jù)表面上上漲，實際上更多的都是價格還沒有穩(wěn)定下來，因為各方面的數(shù)據(jù)都還在回調(diào)當(dāng)中。

不得不承認(rèn)，今年的3月4月表現(xiàn)力確實是最近這幾年來的一個不錯的狀態(tài)，不過，這個市場能不能穩(wěn)得住5月份之后，這才是最大的考驗之一！

可以這樣理解，基本上前面4個月，全國100個城市出臺了超過160條政策，這些政策是很好能穩(wěn)住市場成交的一個關(guān)鍵核心！

以前的剛需人群確實是交易火爆起來了，但是置換人群卻沒有動起來，這一點才是能夠影響后面幾個月成交的一個關(guān)鍵點！

不著急買房的，依舊可以選擇等等看，畢竟市場的熱并沒有很好的傳遞到每一個角落。