深圳樓市新政一周：浙江買家辦居住證入手南山房產(chǎn)，有業(yè)主臨時(shí)加價(jià)20萬“交易告吹”

本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

“很久沒有這種情況了。”“4·29新政”落地后的第一個(gè)小長(zhǎng)假，深圳樓市出現(xiàn)久違的交易加速。

五一假期5天，賀青松所在的門店簽下5套二手房，而在傳統(tǒng)旺季3月，門店整整一個(gè)月也只成交了5單。作為商圈經(jīng)理，他明顯感受到市場(chǎng)節(jié)奏正在變化：咨詢量從平日每天二十多組增加到三四十組，帶看、簽約同步升溫，一些客戶的決策周期明顯縮短。

其中一筆成交頗具代表性。一位已持有兩套住房的買家，在“4·29新政”出臺(tái)后，在南山購(gòu)入一套總價(jià)100多萬元的小戶型，準(zhǔn)備給父母居住。“既方便就近照顧老人，小戶型未來也容易出租，客戶很快就下定了。”賀青松告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，新增的購(gòu)房名額成為促成交易的關(guān)鍵因素。

4月29日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，進(jìn)一步松綁核心區(qū)限購(gòu)：符合條件的居民家庭，可在福田、南山及寶安新安街道范圍內(nèi)增購(gòu)1套商品住房；持有效居住證的非深戶家庭也獲得了上述區(qū)域的購(gòu)房資格。福田、南山、寶安新安，被業(yè)內(nèi)稱為“核心區(qū)”，是目前深圳仍然保留限購(gòu)政策的區(qū)域，也是購(gòu)買力最為集中的區(qū)域。

4月30日，廣州也釋放樓市利好，不僅大幅提高公積金貸款額度，家庭最高可貸360萬元，還首次對(duì)“賣舊買新”給予最高3萬元補(bǔ)貼。

樂有家數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5日，深圳一手住宅看房量同比上漲28%，二手住宅看房量上漲27%；一手住宅門店簽約量同比上漲48%，二手住宅簽約量則大漲62%，看房量和簽約量均創(chuàng)近6年同期新高。

廣州市場(chǎng)同樣回暖。廣州市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月1日至5日，全市一手樓盤日均到訪8692組次，同比增長(zhǎng)30.8%；日均認(rèn)購(gòu)634套，同比增長(zhǎng)50.1%。

深圳光明一新盤選房現(xiàn)場(chǎng)，圖源：光明區(qū)住建局

外地買家進(jìn)場(chǎng)，持居住證購(gòu)房興起

張哲赫和同事們從4月27日起就開始為五一做準(zhǔn)備。“4·29新政”落地后，這個(gè)假期比預(yù)想中更加忙碌。

他告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，假期期間門店帶看超過50批客戶，而整個(gè)4月的帶看量為80多批。“現(xiàn)在還是剛需客戶為主，大部分是本地客戶，出來看房主要是因?yàn)閮r(jià)格已經(jīng)到了他們的心理預(yù)期。”

比帶看量增長(zhǎng)更明顯的是成交決策提速。張哲赫門店成交的兩組客戶中，一組4月30日進(jìn)線咨詢，5月3日完成簽約；另一組則在5月1日咨詢、5月3日成交，均為一次性付款。

賀青松也感受到類似的變化。五一期間，門店成交的5組客戶中，有3組當(dāng)天看房、當(dāng)天簽約。“很多客戶前期已經(jīng)看了很久，只差一個(gè)契機(jī)。政策出來后，他們做決定的周期明顯縮短了。”

賀青松接待的一位來自湖南的客戶，此前曾在深圳工作并長(zhǎng)期繳納社保，后來回湖南發(fā)展，但一直持續(xù)關(guān)注深圳樓市。由于孩子即將面臨升學(xué)，客戶趁著政策放松重新啟動(dòng)購(gòu)房計(jì)劃。“他去年就開始看房了，但一直沒下決心。這次政策出來后，加快了他的決策。”

投資需求也開始重新活躍。張哲赫介紹，假期帶看的投資型客戶較此前有所增加。“我接待的客戶里，有4組明確是投資需求，主要關(guān)注總價(jià)較低、流動(dòng)性更強(qiáng)的小戶型。”

廣東省住宅政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，深圳松綁中心區(qū)限購(gòu)以后，吸引了部分外地投資者，特別是他們認(rèn)為京滬深樓市底部可能已經(jīng)到來，限購(gòu)松綁可能是入市的機(jī)會(huì)。

據(jù)樂有家一線經(jīng)紀(jì)人反饋，五一期間來自沈陽、長(zhǎng)沙等地的外地客戶咨詢和成交顯著增加。有浙江買家直接委托深圳朋友幫忙看房，辦理居住證后線上簽約南山一套總價(jià)550萬元的房產(chǎn)。據(jù)樂有家內(nèi)部不完全統(tǒng)計(jì)，新政后通過居住證購(gòu)房的案例至少有5單。

在已經(jīng)解除限購(gòu)的廣州，外地購(gòu)買力也在入場(chǎng)。一位來自江浙的買家認(rèn)為，廣州核心區(qū)資產(chǎn)正處于估值洼地，五一假期復(fù)看后下定一套越秀地產(chǎn)開發(fā)的房子。

“日光盤”再現(xiàn)，有業(yè)主臨時(shí)加價(jià)

深圳新房市場(chǎng)則再現(xiàn)“日光盤”。

光明區(qū)住建局的數(shù)據(jù)顯示，區(qū)內(nèi)新盤龍湖觀萃苑五一期間日均到訪量超過700批次，5月1日營(yíng)銷中心開放首日現(xiàn)場(chǎng)到訪接近千人，一度需要排隊(duì)取號(hào)限流看房。5月3日晚，項(xiàng)目首開推出92套房，40分鐘即售罄，成為2026年光明首個(gè)“日光盤”。

此外，前海新盤前海時(shí)代尊府假期成交金額超過5億元，寶安新盤錦和玉鳴5天銷售額達(dá)到3.25億元，招商蛇口深圳公司假期累計(jì)成交10億元。

根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，5月1日至5日，全市新房網(wǎng)簽275套，同比增長(zhǎng)45.5%。

廣州市場(chǎng)也同步升溫。越秀地產(chǎn)披露，五一期間其廣州單城銷售額達(dá)到22億元，成交約500套，占全市成交量近1/6。其中，位于海珠琶洲CBD的琶洲南TOD，銷售額突破3億元；番禺里仁洞萬博和臻成交45套，銷售額超過2.2億元。

短期熱度之下，市場(chǎng)對(duì)于后續(xù)走勢(shì)仍保持謹(jǐn)慎。5月6日，假期結(jié)束后的首個(gè)工作日，深圳多個(gè)樓盤宣布收回折扣。坪山區(qū)財(cái)富城回收3%折扣，龍崗縉悅城則回收2%折扣，并打出“最后窗口期”的營(yíng)銷話術(shù)。

在張哲赫看來，這類動(dòng)作更多屬于營(yíng)銷節(jié)奏調(diào)整。“本質(zhì)上還是通過收回折扣催促客戶做決定，屬于一種‘逼定’策略。”

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

與此同時(shí)，部分業(yè)主開始嘗試提價(jià)。

賀青松告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，近期他就遇到過業(yè)主反價(jià)的情況。一套位于前海的小區(qū)房源，原本掛牌價(jià)340萬元，買家已經(jīng)看中并進(jìn)入談價(jià)階段，但政策出臺(tái)后，業(yè)主將價(jià)格提高到360萬元，最終交易未能達(dá)成。“業(yè)主覺得市場(chǎng)可能要變了，但到底后面有沒有人愿意接這個(gè)價(jià)格，現(xiàn)在誰也說不好。”

在賀青松看來，本輪政策更像是提前釋放了原本就存在的需求。“很多客戶本來可能是年底買房，現(xiàn)在只是提前到五一成交了。如果只是透支下半年的客戶，那熱度可能很快就會(huì)回落；成交能夠持續(xù)放大，市場(chǎng)才可能真正進(jìn)入新的階段。”

李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前深圳市場(chǎng)雖然出現(xiàn)初步企穩(wěn)跡象，但基礎(chǔ)仍需進(jìn)一步夯實(shí)。如果深入到具體結(jié)構(gòu)層面，仍能看到明顯壓力：新房整體去化率并不高，新規(guī)產(chǎn)品對(duì)舊產(chǎn)品形成擠壓；二手房市場(chǎng)則以低總價(jià)成交為主，中高總價(jià)房源依舊承壓。

他預(yù)計(jì)，5月市場(chǎng)成交大概率會(huì)較“金三銀四”出現(xiàn)慣性回落，但考慮到去年同期基數(shù)較低，以及近期改善需求被重新激活，今年5月整體表現(xiàn)仍有望好于去年同期。