年報解讀 | 中國奧園：經營承壓持續，債務重組穩步推進

2025年中國奧園在房地產行業深度調整的背景下，經營仍面臨一定壓力，營收規模小幅波動，利潤表現受多重因素影響出現較大變動。業務結構上，房地產開發仍為核心收入來源，其他業務板塊尚在調整期。財務方面，盈利指標受資產減值等因素影響有所波動，流動性管理仍為當前重點工作。公司正積極推進境內債務重組及各項經營優化措施，為后續發展積蓄動能。

業績概況：營收小幅波動，利潤受多重因素影響承壓

2025年，中國奧園實現物業合同銷售額約人民幣72.90億元，合同銷售面積約76.40萬平方米。全年總營業收入92.56億元，同比下降4.33%，較2021年502.54億元的歷史高點累計下降81.58%。分業務來看，核心的物業發展業務表現相對平穩，實現收入83.13億元，同比微增1.8%，主要得益于交付規模的提升，全年交付總建筑面積112萬平方米，同比增長36.6%；物業投資業務收入1.13億元，同比下降38.0%，主要受部分投資物業處置及市場出租環境影響；其他業務（含酒店經營、物業管理服務及商品銷售）收入8.29億元，同比下降37.3%。

利潤方面，2025年公司錄得稅前虧損175.02億元，歸屬于上市公司股東的凈虧損177.64億元，較上一年的盈利0.35億元出現較大下降。利潤變動主要受以下幾方面：一是行業整體環境下，部分存量項目盈利空間收窄，同時公司基于審慎原則對可供銷售物業計提了78.15億元的減值損失；二是對應收款項、物業廠房及設備等資產計提了相應減值準備；三是融資成本仍處于相對較高水平，全年融資成本凈額55.57億元，在營收規模收縮的背景下對利潤形成了較為明顯的侵蝕；四是部分資產處置及以實物結算債務產生了相關損失。

2021-2025年營業總收入與凈利潤變化

業務分析：開發業務仍為核心，多元業務處于調整階段

中國奧園的業務結構仍以房地產開發為絕對核心，2025年物業發展業務收入占總營收的比重達89.8%，是公司最主要的收入和經營載體。區域布局上，公司持續深耕核心城市群，銷售主要集中在華南和中西部核心區域，分別占總銷售額的40.5%和32.0%，華東及環渤海區域貢獻相對較低。截至2025年末，公司在粵港澳大灣區仍持有土地儲備總建筑面積約486萬平方米，權益建筑面積約357萬平方米，為后續核心區域的業務開展保留了較為優質的資源基礎。

物業投資業務受市場環境變化及公司資產優化策略影響，收入規模有所收縮，同時受投資物業公允價值變動及折舊攤銷等固定成本影響，板塊經營面臨一定壓力。其他業務板塊受整體經濟環境及公司經營策略調整影響，收入及利潤表現均有所下滑，目前暫未形成穩定的盈利支撐，后續仍需進一步優化業務模式、提升運營效率。

財務狀況

2025年，公司財務狀況仍面臨一定挑戰，其中盈利指標的變動較為顯著，核心的銷售毛利率和銷售凈利率受資產減值等因素影響出現較大波動。

銷售毛利率方面，2025年公司錄得毛虧損71.65億元，毛虧損率為77.41%，該指標主要受大額可供銷售物業減值計提的影響。若剔除資產減值這一非經常性因素，公司2025年調整后毛利約為6.50億元，調整后毛利率為7.0%，較2024年的6.5%小幅提升，反映核心開發業務在剔除減值影響后，基礎盈利能力保持了相對穩定。

銷售凈利率方面，2025年公司銷售凈利率為-206.25%，較2024年的-21.67%有所擴大。凈利率變動主要受多重因素疊加影響：一是資產減值損失的集中計提，直接拉低了當期利潤水平；二是在整體營收規模收縮的背景下，融資成本等固定支出的占比相對上升；三是資產處置及債務結算產生的相關損失進一步影響了當期利潤表現。

2021-2025年銷售毛利率與銷售凈利率趨勢

除盈利指標外，公司資產負債結構及流動性也面臨一定壓力。截至2025年末，公司總資產1282.23億元，總負債1738.68億元，資產負債率為135.60%。流動性方面，公司流動比率為0.74，賬面貨幣資金及受限制銀行存款合計15.94億元，短期到期有息債務規模較大，流動性管理壓力較為突出。同時，公司部分應收款項回收周期較長，存在一定的資產減值風險，對外擔保規模也相對較大。

2021-2025年資產與負債趨勢

發展趨勢：聚焦保交付與債務重組，穩步推進經營修復

展望2026年，公司將繼續把“保交付、保兌付”作為一切經營工作的重中之重，穩步推進各項業務開展。目前，公司境內債務重組方案已接近完善，正在征求各方意見，若能順利推進并落地，將有效緩解公司的中長期債務壓力，為經營恢復創造寶貴的時間窗口和財務空間。

在經營層面，公司將繼續聚焦粵港澳大灣區等核心區域，加快在建項目的竣工交付及銷售回款，同時持續深化成本管控。2025年，公司通過精簡組織架構、壓縮非必要支出，已實現銷售及分銷開支同比下降38.8%，行政開支同比下降34.7%，成本管控取得了階段性成效。此外，公司也在積極探索資產盤活機會，通過合理處置非核心資產補充流動性，優化資產結構。

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