買(mǎi)方市場(chǎng)，二手房東如何應(yīng)對(duì)『刁難』？

我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買(mǎi)賣(mài)、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

我們很多老粉賣(mài)房的時(shí)候，基本是一抹黑，尤其在這個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)，更是被中介他們牽著鼻子走，不說(shuō)毫無(wú)戰(zhàn)斗力，至少也是自暴自棄。

我見(jiàn)過(guò)成都有些99成小區(qū)房東已經(jīng)在反pua，抱團(tuán)取暖，雖然也尊重市場(chǎng)，但也不會(huì)毫無(wú)底線的被中介各種踏雪，被買(mǎi)家各種無(wú)理挑刺。

今天說(shuō)點(diǎn)實(shí)用的，真正站在某殼簽約中心談判的時(shí)候，怎么稍微掌握點(diǎn)主動(dòng)權(quán)？

知己知彼，不卑不亢...

一定要提前做好工作，這世上要么動(dòng)腦，要么花錢(qián)。不愿意花時(shí)間動(dòng)腦殼的人，一定會(huì)付出更大的代價(jià)（金錢(qián)）。

1、買(mǎi)家挑毛病，比如樓層太低了，朝向不好（西曬或朝北），沒(méi)電梯，裝修老舊，物業(yè)一般...這些常規(guī)問(wèn)題會(huì)挨個(gè)說(shuō)遍。

這個(gè)時(shí)候不要急于反駁，陷入情緒對(duì)峙，對(duì)買(mǎi)家下定和自己出售都不利。要知道他之所以挑刺，其實(shí)是想買(mǎi)，只不過(guò)...要用缺點(diǎn)來(lái)壓價(jià)。

先承認(rèn)對(duì)方說(shuō)的，但找補(bǔ)或者轉(zhuǎn)移優(yōu)勢(shì)。

比如，我的樓層是矮，但是你看看對(duì)面樓間距是很遠(yuǎn)的，所以采光還是不錯(cuò)；我是當(dāng)西曬，但成都陰天為主，夏天西曬可以拉窗簾開(kāi)空調(diào)解決，我們實(shí)際入住那么多年，冬天這太陽(yáng)簡(jiǎn)直太巴適。

我們樓層不高，你們帶老人小孩的，上下樓相對(duì)方便，也可兼顧鍛煉身體，而且你看到這個(gè)戶型非常方正，得房率很高，是同小區(qū)里最好的幾種戶型之一...

這個(gè)時(shí)候基本上算有來(lái)有回的交鋒，你的答卷分?jǐn)?shù)不低，對(duì)方肯定也是充分了解到這些情況后，你的回復(fù)算是中肯客觀的，雙方也仍然處于友好洽談狀態(tài)。

2、壓價(jià)。

常見(jiàn)的壓價(jià)方式，就是拿同小區(qū)前不久的成交來(lái)壓價(jià)，比如買(mǎi)家說(shuō)中介給他展示了3月成交一套同戶型，總價(jià)200萬(wàn)，所以你這套報(bào)價(jià)208萬(wàn)肯定是偏高了。

這個(gè)時(shí)候你怎么接？

如果不事先做好工作，中介也現(xiàn)場(chǎng)調(diào)出那套成交記錄，很多房東瞬間頭皮發(fā)麻，覺(jué)得市場(chǎng)可能真就這樣糟糕，完?duì)僮恿耍约嚎隙ㄒ仓荒芙祪r(jià)到200萬(wàn)。

事實(shí)上呢？作為聰明的賣(mài)家，肯定要提前做市場(chǎng)調(diào)研，向中介現(xiàn)場(chǎng)面對(duì)面索取整個(gè)小區(qū)（乃至隔壁小區(qū)類(lèi)似產(chǎn)品）的近半年成交記錄。

分析每一套房源的優(yōu)劣勢(shì)和成交價(jià)格，賣(mài)得高的，你要掌握其核心優(yōu)勢(shì)是什么，賣(mài)得低的你要掌握其缺點(diǎn)和買(mǎi)賣(mài)雙方心態(tài)是怎樣的，尤其是歷史低價(jià)房源，其樓層朝向視野采光，戶型裝修隱蔽問(wèn)題，房東賣(mài)房原因買(mǎi)家砍價(jià)情況等。

還是那句話，知己知彼百戰(zhàn)百勝。

當(dāng)你完全提前掌握這些信息之后，瞬間能秒懂談判現(xiàn)場(chǎng)的這套房真?zhèn)危约胺吭吹暮诵膯?wèn)題。

那套房是清水，你自己基裝出來(lái)都不止8萬(wàn)塊吧？更何況我這邊是精裝好的呢。我這邊別看著風(fēng)格一般或者說(shuō)不對(duì)你胃口，但用材用料都是實(shí)打?qū)嵉拇笈疲郧暗难b修資料包都可以全部翻出來(lái)給你看，你最多替換一些軟裝即可安心搬家，無(wú)需等待漫長(zhǎng)的裝修期和敞甲醛，我曉得你們也是為了年底結(jié)婚用的，所以買(mǎi)我這種房子，一定能省時(shí)省心不少。

3、死磕。

買(mǎi)家這個(gè)時(shí)候往往會(huì)說(shuō)，我們預(yù)算就封頂200萬(wàn)，往上一分錢(qián)都拿不出來(lái)了，首付都是借了又借的，你就給個(gè)實(shí)話吧，一口價(jià)200萬(wàn)，你要賣(mài)就賣(mài)，不賣(mài)我們就再去看看別家的。

所謂的預(yù)算封頂，其實(shí)都是買(mǎi)家常用套路，從來(lái)沒(méi)有絕對(duì)的封頂。8萬(wàn)的價(jià)差，按照1.5成首付，也就是1.2萬(wàn)，能買(mǎi)200萬(wàn)房子的人，你覺(jué)得真的會(huì)差1萬(wàn)的首付嗎？不會(huì)的。

作為賣(mài)家還是先理解站位，然后再共同想辦法。

比如說(shuō)，我們當(dāng)年買(mǎi)房也是這樣過(guò)來(lái)的，非常理解你們的情況想法（雙關(guān)），但我這房子的確是非常有性價(jià)比，又合乎市場(chǎng)行情的優(yōu)質(zhì)房源了，雙方的誠(chéng)意也是滿滿的，不然你我也不會(huì)坐在這里談判這么久對(duì)吧？

首付比例可以調(diào)低一些，這樣資金和杠桿更寬裕；或者拉長(zhǎng)首付周期，你們?cè)偃ハ胂朕k法？還有可以公積金或組合貸款，降低利率，賣(mài)家在時(shí)間和流程上完全配合；我們里面的全套家具家電都可以不帶走，變相為你們節(jié)省軟裝...

但真的沒(méi)有多大空間了，208萬(wàn)的房子只給200萬(wàn)，確實(shí)超出了我們的下限了，不如各退一步？我們最多能接受205萬(wàn)的底價(jià)，你們思考下，覺(jué)得能簽就隨時(shí)找我們，不能簽我們也找找其他買(mǎi)家來(lái)談。

整體這樣來(lái)說(shuō)，基本上就屬于不卑不亢，尊重市場(chǎng)，也掌握談判節(jié)奏的賣(mài)家應(yīng)對(duì)之策了。

當(dāng)然有的人說(shuō)，現(xiàn)在200萬(wàn)不賣(mài)，以后190萬(wàn)都賣(mài)不掉。。。作為買(mǎi)家再怎么膈應(yīng)人都是你做得對(duì)，但作為賣(mài)家，一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，是你自己的事。

技術(shù)層面的細(xì)節(jié)處理——不動(dòng)腦就花錢(qián)。

以下為視頻版：

新的一年，房段子團(tuán)隊(duì)繼續(xù)專注于客觀立場(chǎng)的咨詢分析——