賣房碰到買(mǎi)家違約房?jī)r(jià)跌了近百萬(wàn)，法院為何不支持賠全額？

賣房遇到買(mǎi)家違約，房主再賣時(shí)少賣近百萬(wàn)，為什么法院沒(méi)支持全額索賠？最近幾年房?jī)r(jià)下跌，可能會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)家毀約，賣家另行賣房時(shí)房?jī)r(jià)更低了的情況，介紹個(gè)案子，了解一下這種情況怎么賠！

基本案情：2022年5月通過(guò)中介，李某把自己的房子以1354萬(wàn)元的價(jià)格賣給方某，約定定金80萬(wàn)7日內(nèi)支付，剩余房款5月20日前一次性支付。還約定如一方毀約，需賠償80萬(wàn)違約金，并承擔(dān)維權(quán)支出的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等。

協(xié)議簽訂后，買(mǎi)方先把2萬(wàn)元定金支付給中介，但其余的定金和房款此后一直未付，中介兩次發(fā)函要求付款，買(mǎi)方都推說(shuō)資金不足無(wú)法繼續(xù)履行。

買(mǎi)上千萬(wàn)的房，手里不可能連幾十萬(wàn)的定金都沒(méi)準(zhǔn)備好，我估計(jì)買(mǎi)方應(yīng)該是簽約后覺(jué)得買(mǎi)貴了，后悔了，覺(jué)得大不了付出去的2萬(wàn)定金不要了，但事情會(huì)這么簡(jiǎn)單嗎？

此后，賣方于2022年6月正式發(fā)出《解除合同通知》，然后中介也2萬(wàn)元定金轉(zhuǎn)給買(mǎi)方，但注意這里只發(fā)了單方的解約通知，并沒(méi)有三方就解約責(zé)任共同進(jìn)行確定，所以這事就等于沒(méi)完！

一年后，也就是2023的6月賣方李某又以1261萬(wàn)的價(jià)格把房賣給了新的買(mǎi)家，比去年的價(jià)格低了93萬(wàn)，李某就將原來(lái)的買(mǎi)家方某起訴到法院，要求方某賠償違約金80萬(wàn)元及損失13萬(wàn)元，并承擔(dān)律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等費(fèi)用。80萬(wàn)是約定的違約金，但不夠彌補(bǔ)房屋差價(jià)，所以李某在80萬(wàn)違約金的基礎(chǔ)上，加上了差的這13萬(wàn)，實(shí)際上就等于要求方某承擔(dān)房屋差價(jià)損失。

從法律規(guī)定和司法實(shí)踐來(lái)看，二手房買(mǎi)賣毀約后，如果因市場(chǎng)變化原因?qū)е铝硇匈?gòu)買(mǎi)或出售房屋產(chǎn)生差價(jià)，法律上是可以支持賠償差價(jià)損失的，但這案子法院沒(méi)支持！原因是賣方在2022年的6月就已經(jīng)明確發(fā)出了《解除合同通知》，但解約后沒(méi)有盡快再次出售房屋，現(xiàn)在用一年后也就是2023年6月出售房屋的差價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)索賠，依據(jù)不足不能支持。最后，法院判決方某向李某支付違約金80萬(wàn)元，扣掉已付的2萬(wàn)元定金后，還應(yīng)再支付78萬(wàn)元，同時(shí)賠償李某律師費(fèi)支出3萬(wàn)元。

最后，提醒大家不管是買(mǎi)房還是賣房，談合同前要提前考慮好底價(jià)，別被人忽悠。經(jīng)常有在中介那簽完合同回家一琢磨就反悔的事。房?jī)r(jià)漲時(shí)，經(jīng)常是賣方覺(jué)得賣低了，房?jī)r(jià)跌時(shí)就可能是買(mǎi)家覺(jué)得買(mǎi)高了，回家覺(jué)得自己當(dāng)時(shí)頭腦一熱被忽悠了之后，有人就會(huì)反悔，覺(jué)得大不了定金不要了或雙倍返還就行了，但落筆生責(zé)，這種事真不是放棄定金或雙倍返還定金就肯定能兜底的！

本文作者：楊文戰(zhàn)律師,北京市中盾律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，執(zhí)業(yè)二十余年。