“拆遷潮”又要重啟了？中央明確，以后這四類房子或全都納入拆遷

最近大家有沒(méi)有注意到一個(gè)現(xiàn)象：身邊的拆遷公告突然多起來(lái)了？有人說(shuō)老家縣城老街道貼了拆遷公示，有人曬小區(qū)門(mén)口的拆遷摸底通知，還有人吐槽爸媽天天蹲社區(qū)公告欄，就盼著自家能劃進(jìn)拆遷范圍。

大伙都在問(wèn)：難不成當(dāng)年那個(gè)能讓人“一夜暴富”的拆遷潮，真要重啟了？實(shí)話實(shí)說(shuō)，這波拆遷的風(fēng)還真吹回來(lái)了，但跟過(guò)去比，早就不是一個(gè)路數(shù)了。中央定了核心規(guī)矩，自然資源部劃了明確紅線，人民日?qǐng)?bào)也專門(mén)點(diǎn)評(píng)過(guò)，而且這次就盯著四類房子拆，補(bǔ)償規(guī)則也變了樣。說(shuō)到底，這不是遍地大拆大建的“舊拆遷”，是精準(zhǔn)瞄著老城的“新拆遷”，但實(shí)打?qū)嵉模悴疬w潮重啟沒(méi)毛病。
為啥這時(shí)候，拆遷公告扎堆冒出來(lái)？就倆核心原因，政策指了路，現(xiàn)實(shí)也給了力，少一個(gè)都不行。
首先最直觀的，樓市深度調(diào)整后，拆遷的“博弈成本”直接降下來(lái)了，政府和拆遷戶，都好談了。經(jīng)歷過(guò)拆遷的都懂，過(guò)去樓市火的時(shí)候，房?jī)r(jià)一天一個(gè)樣，拆遷戶的補(bǔ)償預(yù)期直接拉滿，要么要高價(jià)貨幣，要么要多套安置房，談不攏就當(dāng)“釘子戶”，一個(gè)項(xiàng)目擱三五年太常見(jiàn)。我老家蘇北縣城，2020年要拆老城區(qū)一片樓，就因?yàn)橐粦粢戎苓吀?0%的補(bǔ)償，項(xiàng)目直接黃了。結(jié)果今年再啟動(dòng)，鄰居說(shuō)大伙心態(tài)都變了，房?jī)r(jià)穩(wěn)了，沒(méi)人再想著靠拆遷暴富，只求補(bǔ)償合理、能改善居住，沒(méi)幾天就全簽完字了。拆遷推進(jìn)快了，公告自然就多了，這是最實(shí)在的原因。

其次就是自然資源部2025年發(fā)布的城市更新相關(guān)指導(dǎo)文件，直接給拆遷定了大方向：不搞新城了，新增的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地，全從老城存量里挖。這話翻譯過(guò)來(lái)就是，現(xiàn)在沒(méi)那么多財(cái)力建新城，也沒(méi)那么多人口去填新城了。過(guò)去不少城市一窩蜂建新城，砸錢修路建配套，結(jié)果人口沒(méi)跟上，成了“空城”，錢花了不少還沒(méi)效果。而老城核心區(qū)不一樣，學(xué)校、醫(yī)院、地鐵這些配套早就現(xiàn)成的，拆遷改造不用額外投巨資建配套，花小錢就能辦大事。中部一個(gè)二線城市，今年直接砍了3個(gè)新城建設(shè)計(jì)劃，把原本準(zhǔn)備投新城的200億，全砸進(jìn)老城核心區(qū)拆遷改造，投入成本比建新城少60%，這賬怎么算都劃算。
大伙最關(guān)心的，這波拆遷到底算不算“潮”？答案是肯定的，因?yàn)橹醒攵ㄕ{(diào)了，錢也到位了。
根據(jù)十五五規(guī)劃編制的業(yè)內(nèi)公開(kāi)測(cè)算，全國(guó)城市更新領(lǐng)域的整體投入規(guī)模至少達(dá)15萬(wàn)億，拆遷本就是城市更新的核心項(xiàng)目。再加上社會(huì)資本，機(jī)構(gòu)測(cè)算整體資金規(guī)模能到30-35萬(wàn)億。按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，拆遷資金占城市更新總資金的10%-15%，折算下來(lái)就是3-5萬(wàn)億的拆遷專項(xiàng)資金。這筆錢，足夠支撐全國(guó)各大城市老城核心區(qū)的系統(tǒng)性拆遷，這也是為啥大家都覺(jué)得拆遷潮回來(lái)了的核心原因。
而且這次拆遷的核心模式，中央也定死了：原拆原建。這四個(gè)字可不是隨便說(shuō)的，人民日?qǐng)?bào)前不久專門(mén)點(diǎn)評(píng)，“原拆原建是城市更新民生導(dǎo)向的直接體現(xiàn)，讓拆遷戶留得住鄉(xiāng)愁、享得到城市發(fā)展的便利，避免異地安置的生活脫節(jié)”，這話直接點(diǎn)透了這波拆遷的本質(zhì)。
可能有人對(duì)原拆原建沒(méi)概念，直接跟過(guò)去的拆遷模式比，差別一眼就能看出來(lái)。過(guò)去主打“異地安置”，拆了你老城的房子，把你擱郊區(qū)，看似給了大房子，可配套差、離主城遠(yuǎn)，孩子上學(xué)、老人看病全是問(wèn)題，不少人拆了房反而生活更不方便。現(xiàn)在的原拆原建，拆哪就在哪建，拆遷戶能選原地回遷，也能選貨幣補(bǔ)償，學(xué)區(qū)、商圈、交通這些配套全保留，甚至還會(huì)升級(jí)。
北京東城區(qū)、上海靜安區(qū)今年首批擬啟動(dòng)的原拆原建項(xiàng)目就是例子，涉及12個(gè)老舊小區(qū)，拆遷戶原地回遷能優(yōu)先選房，小區(qū)電梯、綠化、停車場(chǎng)同步建，周邊學(xué)校還擴(kuò)容。上海靜安的李姐，家住快50年的老弄堂，沒(méi)電梯，老人上下樓全靠扛，這次收到通知二話不說(shuō)就簽字：“不用搬郊區(qū)，孩子還在原來(lái)的學(xué)校，以后住電梯房，這比啥都強(qiáng)。”
所以說(shuō)，這波拆遷潮是真的，但不是過(guò)去“全域撒網(wǎng)、大拆大建”的粗放模式，是“瞄準(zhǔn)老城、精準(zhǔn)拆遷”的新模式，錢花在刀刃上，拆在剛需上。
中央也明確了，這次拆遷不瞎拆，重點(diǎn)就瞄著四類房子，每一類都是老城里有配套基礎(chǔ)、改造有必要的，各地今年的拆遷計(jì)劃，全按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)。

第一類，老城核心區(qū)房齡超30年的危房、老舊房。這類房子大多是八九十年代的，墻皮脫落、管道老化，沒(méi)電梯，宜居性差到極致，也是城市更新的重點(diǎn)。今年廣州荔灣區(qū)的拆遷計(jì)劃，80%都是這類30年以上的老破小，涉及5個(gè)街道，我一個(gè)朋友家小區(qū)就劃進(jìn)首批，小區(qū)老人天天盼動(dòng)工，就想早點(diǎn)住上電梯房。
第二類，城市核心商圈、主干道旁的城中村、棚戶區(qū)。這些地方占著城市黃金地段，卻環(huán)境差、治安亂，典型的“低效用地”，正好契合自然資源部城市更新指導(dǎo)文件里“挖存量”的要求。成都春熙路商圈旁的城中村今年公示啟動(dòng)拆遷，改造后建商圈配套綜合體，拆遷戶能原地回遷，還能選住宅或商鋪，自住出租都比住城中村強(qiáng)。家住這的張先生說(shuō)：“以前家門(mén)口全是違建，連條像樣的路都沒(méi)有，這次沾商圈的光，以后日子肯定差不了。”
第三類，城市規(guī)劃重點(diǎn)民生項(xiàng)目涉及的房子，比如建地鐵、醫(yī)院、學(xué)校這些。這類是公益性拆遷，資金由財(cái)政兜底，也是各地每年必拆的，全按原拆原建來(lái)。今年西安地鐵15號(hào)線建設(shè)，涉及雁塔區(qū)3個(gè)小區(qū)拆遷，拆遷戶要么原地回遷，要么選周邊現(xiàn)房，回遷房離地鐵口都不超500米。我一個(gè)同學(xué)家在這，選了原地回遷：“以后交房出門(mén)就是地鐵，比擠公交方便10倍，這拆遷拆得值。”
第四類，配套嚴(yán)重缺失、改造價(jià)值低的老舊小區(qū)。這類小區(qū)連基礎(chǔ)的燃?xì)狻⑾馈⑴潘紱](méi)有，就算搞刷墻、修路的“微改造”，也解決不了根本問(wèn)題，不如直接拆除重建。今年鄭州金水區(qū)把10個(gè)這樣的小區(qū)納入拆遷計(jì)劃，拆除后統(tǒng)一建帶燃?xì)狻⑾馈⒌叵峦＼噲?chǎng)的新小區(qū)。家住這的劉阿姨說(shuō)：“以前一直用煤氣罐，提心吊膽，消防通道也堵死了，微改造只刷墻，根本沒(méi)用，這次拆遷終于能住上安心房了。”

大伙最關(guān)心的還有補(bǔ)償，實(shí)話實(shí)說(shuō)，這次的拆遷補(bǔ)償，比過(guò)去確實(shí)少點(diǎn)，尤其是貨幣補(bǔ)償，不少地方比前些年同片區(qū)低了10%-20%。杭州拱墅區(qū)的王先生今年剛簽協(xié)議，說(shuō)貨幣補(bǔ)償算下來(lái)，比2019年同片區(qū)少了差不多20%，但他還是選了原地回遷：“雖然貨幣少了，但原地回遷的新房是電梯房，有物業(yè)、有綠化，配套還升級(jí)，比起住了30年的老破小，居住環(huán)境直接上一個(gè)檔次，算下來(lái)還是劃算。”
說(shuō)白了，現(xiàn)在的拆遷補(bǔ)償，不再把錢全砸在貨幣上，而是更多向“建設(shè)端”傾斜，把錢花在新房建設(shè)、配套升級(jí)上，最終受益的還是拆遷戶。畢竟，比起一筆一次性的貨幣，一套配套完善、住得舒服的房子，才更實(shí)在。
最后聊兩句實(shí)在的，真趕上拆遷，選原地回遷還是貨幣補(bǔ)償？其實(shí)特簡(jiǎn)單，剛需自住的，優(yōu)先選原地回遷，學(xué)區(qū)、配套都在，居住體驗(yàn)大幅提升，還能留得住鄉(xiāng)愁；要是手里已經(jīng)有多套房，想變現(xiàn)或者靈活配置資產(chǎn)，就選貨幣補(bǔ)償，雖然比過(guò)去少點(diǎn)，但勝在靈活。
另外提醒一句，各地拆遷政策略有差異，想知道自家房子在不在拆遷范圍，多盯當(dāng)?shù)刈〗ň止倬W(wǎng)、社區(qū)公示欄，一切以官方消息為準(zhǔn)。
總之，這波拆遷潮是真的來(lái)了，但別再想著靠拆遷一夜暴富了。它不是過(guò)去的舊拆遷，是中央定調(diào)、政策兜底的新拆遷，核心就是改善居住、更新城市。對(duì)于住老舊小區(qū)的人來(lái)說(shuō)，這不是暴富的機(jī)會(huì)，卻是實(shí)實(shí)在在改善生活的好機(jī)會(huì)，這就夠了。