加倉，房價(jià)要見底了

　　今天加倉了，具體看這篇文章：「」。

　　這篇文章來說說房子。

　　房價(jià)要見底了嗎？北上廣深房價(jià)同時(shí)上漲0.4%，直接終結(jié)了連續(xù)11個(gè)月的下跌：

　　這是從2025年4月以來，第一次看到四個(gè)老大哥同時(shí)翻紅！

　　可能很多人對0.4%沒什么感覺，覺得這數(shù)字太小了。

　　但你要知道，過去這三四年，大家習(xí)慣看到的都是綠色的負(fù)號，跌一個(gè)點(diǎn)兩個(gè)點(diǎn)都成了家常便飯。

　　類似突然有一天大盤綠油油的數(shù)字全變紅了！

　　北京這次漲幅0.6%領(lǐng)跑全國，上海、廣州、深圳也都是0.3%到0.4%之間，四個(gè)城市齊刷刷站起來。

　　最亮眼的是上海。

　　3月份上海二手房單月成交了31215套，比上個(gè)月暴漲176%，比去年同期還多了6%，直接創(chuàng)下五年新高。

　　要知道五年前是什么時(shí)候，那是2021年樓市最瘋的時(shí)候。

　　一邊是中介門店人滿為患，一邊是帶看一套房可能要排隊(duì)。

　　這種場景這兩年大家都已經(jīng)快忘了。

　　那么問題來了，這到底是真復(fù)蘇還是又一次假摔。

　　摩根大通最近請了一個(gè)叫冰山指數(shù)的數(shù)據(jù)公司專家做了場電話會議，這個(gè)專家平時(shí)就專門盯著中國40個(gè)城市的真實(shí)成交價(jià)做指數(shù)，他們直接看每一筆成交。

　　他給出的判斷是：2026年是個(gè)轉(zhuǎn)折年，房價(jià)從急速下跌切換到溫和下跌，離底部可能就剩不到10%的空間了！

　　這個(gè)專家手里的數(shù)據(jù)相當(dāng)有意思。

　　他們那個(gè)40城成交均價(jià)指數(shù)，從最高點(diǎn)已經(jīng)跌掉了41%，基本跌回了2016年3月的水平。

　　也就是說大部分城市的房價(jià)已經(jīng)回到了十年前。

　　這個(gè)跌幅挺嚇人，但也意味著該擠的水分?jǐn)D得差不多了。

　　今年春節(jié)后那個(gè)所謂的小陽春，核心城市實(shí)時(shí)二手房銷售額同比漲了10%以上，非核心城市更猛，直接超過30%。

　　20個(gè)城市的實(shí)時(shí)周度數(shù)據(jù)峰值，比去年還高了15%。

　　另外這里再介紹個(gè)名詞，叫議價(jià)空間收窄。

　　說人話就是，以前你去看二手房，業(yè)主掛900萬，你出800萬，業(yè)主咬咬牙說850成交。

　　現(xiàn)在你出800萬，業(yè)主直接告訴你下家有人愿意出880，你愛要不要。

　　這個(gè)心理上的轉(zhuǎn)變特別關(guān)鍵，因?yàn)樗f明賣家不再恐慌性甩賣了。

　　去年那種業(yè)主求著你買的畫面少了，今年的味道明顯不一樣！

　　掛牌量這個(gè)指標(biāo)也在悄悄說話。

　　25個(gè)城市的二手房掛牌量從2025年11月就開始往下走，上海更明顯，掛得少了賣得快了。

　　這跟2024年那種業(yè)主集體跑路式拋售，完全是兩個(gè)概念。

　　當(dāng)時(shí)那個(gè)掛牌量是恐慌驅(qū)動(dòng)的，現(xiàn)在這個(gè)回落是供需自然平衡的結(jié)果。

　　成交結(jié)構(gòu)里還藏著一個(gè)很有趣的信號。

　　上海300萬以下的剛需房率先反彈，出現(xiàn)了明顯的估值修復(fù)。

　　意思就是那些原本被錯(cuò)殺的便宜房子，現(xiàn)在被一波剛需買家給買回來了。

　　這幫人是真自住，他們不看政策不看新聞，只看自己什么時(shí)候能住進(jìn)去。

　　這種買家的入場，往往才是市場真正見底的標(biāo)志。

　　投資客是來錦上添花的，剛需才是托底的那只手！

　　為什么是現(xiàn)在，不是去年也不是明年。

　　其實(shí)答案藏在兩件事里。

　　第一件，過去這一年社交媒體上那種唱衰房地產(chǎn)的聲音，影響力肉眼可見地在減弱。

　　去年這時(shí)候你打開短視頻，十個(gè)里有八個(gè)在勸你別買房，今年你再看，聲音明顯變得多元了。

　　買家心理一旦不被恐慌情緒綁架，行動(dòng)就會變快。

　　第二件事是，二手房跌透了之后，新房賣不動(dòng)了。

　　專家把這個(gè)叫擠出效應(yīng)。同一個(gè)地段，新房掛9萬一平，旁邊五年的次新房只要6萬5，你是普通購房者你怎么選。

　　結(jié)果就是大量需求從新房盤流向了二手房盤，這也是為什么二手房先于新房回暖。

　　北京春節(jié)后55天成交量同比漲了15.4%，上海14.8%，廣州5.6%，深圳雖然只有0.9%但畢竟是正的。四個(gè)城市沒有一個(gè)掉隊(duì)。

　　不過這里要潑一盆冷水，千萬別以為樓市要原地起飛了。

　　小摩對2026年的預(yù)測：上海樂觀情況下持平，悲觀情況下還要再跌3%。

　　北京和深圳預(yù)測全年還要溫和下跌3%到6%。

　　也就是說這個(gè)所謂的拐點(diǎn)，目前看到的是軟著陸，不是反轉(zhuǎn)向上。

　　指望像香港過去一年那樣V型反彈的人，可能要失望。

　　資金流入房地產(chǎn)依然是受限的，大家對扛大額房貸依然非常謹(jǐn)慎。

　　專家預(yù)測全國房價(jià)要溫和下跌到2026年第四季度，然后在2027年才能真正企穩(wěn)！

　　還有個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)容易被忽略。

　　一線城市雖然先穩(wěn)住了，但二線城市能不能跟上，這才是決定行業(yè)整體節(jié)奏的關(guān)鍵。

　　如果一線熱鬧二線冷清，那這場復(fù)蘇的故事就講不全。

　　從過往的經(jīng)驗(yàn)看，一線領(lǐng)漲二線跟漲三線接力，這個(gè)傳導(dǎo)鏈條至少要走半年到一年。

　　所以即便你看到上海北京的數(shù)據(jù)漂亮，也別指望老家的房子能立刻跟著翻紅。

　　回到普通人的視角，這波信號到底意味著什么。

　　如果你是剛需買家，過去兩年憋著沒出手的，現(xiàn)在確實(shí)是個(gè)相對舒服的窗口期。

　　價(jià)格已經(jīng)跌掉了大塊水分，議價(jià)空間雖然沒以前大，但好房子至少又能挑得到了。

　　如果你是投資客，那對不起，這個(gè)市場短期內(nèi)回不到那個(gè)閉眼買房就賺錢的年代，溫和下跌加緩慢企穩(wěn)意味著持有成本會持續(xù)侵蝕你的回報(bào)。

　　如果你是手里有多套房想置換的，這個(gè)時(shí)機(jī)反而是最微妙的，因?yàn)橘u出端和買入端同步回暖，你的騰挪空間被壓縮了。

　　最后說一個(gè)細(xì)節(jié)。

　　小摩這次發(fā)聲之所以引發(fā)市場關(guān)注，不光因?yàn)樗f樓市見底，更因?yàn)樗堰@個(gè)判斷和中國大A的表現(xiàn)掛上了鉤。

　　他們認(rèn)為樓市企穩(wěn)會推動(dòng)A股跑贏新興市場同行。

　　換句話說，房子這件事從來不只是房子，它牽動(dòng)的是整個(gè)家庭資產(chǎn)負(fù)債表，牽動(dòng)的是消費(fèi)信心，牽動(dòng)的是股市估值。

　　一線樓市這次集體翻紅，可能遠(yuǎn)比0.4%這個(gè)數(shù)字本身要重要得多！

　　冬天夠長了，春天的跡象已經(jīng)露頭……

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：

　　以上為個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。短期漲跌不預(yù)示未來，如提及公司或基金不代表投資建議。投資需謹(jǐn)慎。