耗時(shí)三年，兩度“換血”！合肥又一小區(qū)成功更換物業(yè)

在合肥高新區(qū)，一個(gè)擁有4868戶、常住人口超1.5萬人的超大型社區(qū)——海亮九璽（九璽花園），經(jīng)歷了一場歷時(shí)三年的漫長“拉鋸戰(zhàn)”，終于迎來了圓滿結(jié)局。2026年4月21日，合肥市九璽花園小區(qū)信托制物業(yè)服務(wù)招標(biāo)項(xiàng)目正式公示中標(biāo)候選人結(jié)果。保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司 以綜合得分88.13分的絕對優(yōu)勢，成為第一中標(biāo)候選人。這意味著，小區(qū)即將告別現(xiàn)任的安徽上聯(lián)物業(yè)，迎來品牌央企的全面接管。

這場勝利，遠(yuǎn)不止是更換一家物業(yè)公司那么簡單。它是一場由業(yè)主主導(dǎo)、業(yè)委會推動(dòng)、并借助“信托制”這一創(chuàng)新制度武器，徹底破解小區(qū)治理頑疾的經(jīng)典戰(zhàn)役。從深陷投訴泥潭到引入頭部物業(yè)，海亮九璽的每一步，都為合肥乃至全國無數(shù)面臨同樣困境的小區(qū)，寫下了一份可復(fù)制、可借鑒的“標(biāo)準(zhǔn)答案”。

NO.1 |壹

從“混亂失序”到“重掌家園”：一場長達(dá)三年的業(yè)主權(quán)利覺醒戰(zhàn)

海亮九璽的物業(yè)更換之路，并非一蹴而就，而是一場步步為營、合法合規(guī)的持久戰(zhàn)。整個(gè)過程清晰地分為兩個(gè)階段，堪稱合肥小區(qū)業(yè)主依法維權(quán)的典型樣本。

矛盾的起點(diǎn)要追溯到2023年。當(dāng)時(shí)，小區(qū)業(yè)主對時(shí)任物業(yè)服務(wù)方——重慶海宇物業(yè)管理有限公司的服務(wù)質(zhì)量極度不滿?；A(chǔ)設(shè)施破損、管理混亂、服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問題長期存在，居住體驗(yàn)大打折扣。

為此，小區(qū)首屆業(yè)主委員會依法啟動(dòng)更換程序。經(jīng)過業(yè)主大會表決，正式通過解聘重慶海宇物業(yè)的決議，并授權(quán)業(yè)委會公開招標(biāo)選聘新物業(yè)。然而，過程并非一帆風(fēng)順。原物業(yè)公司初期拒不退出，交接工作一度陷入僵局，甚至引發(fā)激烈矛盾。最終，在高新區(qū)多部門聯(lián)合介入與強(qiáng)力約談下，重慶海宇物業(yè)才于2023年4月正式撤離。隨后，通過公開招標(biāo)選出的安徽上聯(lián)物業(yè)服務(wù)有限公司 作為“過渡管家”臨時(shí)接手，暫時(shí)解決了小區(qū)“無人管”的燃眉之急，讓社區(qū)秩序恢復(fù)了基本平穩(wěn)。

然而，安徽上聯(lián)物業(yè)的入駐，僅僅是一個(gè)“緩沖”。小區(qū)深層次的治理沉疴——基礎(chǔ)設(shè)施老化破損、公共收益與物業(yè)費(fèi)收支不透明、業(yè)主投訴依然不斷——并未得到根本性解決。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2025年9月。海亮九璽正式導(dǎo)入信托制物業(yè)服務(wù)模式，成為合肥高新區(qū)第二批物業(yè)改革試點(diǎn)中，首個(gè)完成該模式導(dǎo)入的小區(qū)。這一關(guān)鍵的制度變革，為徹底更換一家有能力、受監(jiān)督的優(yōu)質(zhì)物業(yè)打下了堅(jiān)實(shí)的基石。制度準(zhǔn)備好了，行動(dòng)立即跟上。2026年4月，小區(qū)業(yè)委會正式發(fā)起“信托制物業(yè)服務(wù)”公開招標(biāo)，項(xiàng)目合同估算價(jià)高達(dá)1700萬元，服務(wù)期限采用“1+2”年模式（即1年試用期，考核合格后續(xù)簽2年）。招標(biāo)條件清晰而嚴(yán)格，旨在篩選出真正優(yōu)質(zhì)的服務(wù)商。

開標(biāo)結(jié)果顯示，在三家投標(biāo)企業(yè)中，保利物業(yè) 在商務(wù)技術(shù)評審中獲得88.13分的斷層式領(lǐng)先，遠(yuǎn)超另外兩家43分左右的得分，毫無懸念地成為第一中標(biāo)候選人。從重慶海宇，到安徽上聯(lián)，再到即將進(jìn)駐的保利，海亮九璽用三年時(shí)間，完成了兩次物業(yè)“大換血”，最終叩開了品牌央企物業(yè)的大門。

NO.2 |貳

從個(gè)案到現(xiàn)象：信托制試點(diǎn)成功與物業(yè)主動(dòng)退場的雙重信號

海亮九璽模式的核心亮點(diǎn)，絕不僅僅是引入了品牌物業(yè)。更深層的革命在于，它同步推行了“信托制”物業(yè)服務(wù)。這并非簡單的“換管家”，而是一次徹底的小區(qū)治理“游戲規(guī)則”重塑。它將過去物業(yè)公司與業(yè)主之間的“買賣對立關(guān)系”，轉(zhuǎn)變?yōu)榛谛庞玫摹靶磐泄补荜P(guān)系”，其三大核心優(yōu)勢直擊傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的痛點(diǎn)：

第一，資金全透明，讓每一分錢都在陽光下運(yùn)行。 在信托制下，小區(qū)所有物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、廣告費(fèi)等公共收益，全部進(jìn)入由物業(yè)公司和業(yè)委會共管的銀行賬戶，實(shí)行“雙密碼”管理。業(yè)主可以像查看個(gè)人賬單一樣，通過專門的小程序?qū)崟r(shí)查詢每一筆收支的詳情——小到一包垃圾袋的采購，大到電梯的整體維修，發(fā)票、收款方清晰可查。 財(cái)務(wù)“黑箱”被徹底打破，業(yè)主從“交錢的人”變成了“明明白白的監(jiān)督者”。

第二，服務(wù)可量化，用“試用期”倒逼質(zhì)量提升。 過去，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)模糊是糾紛之源。信托制要求，所有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員配置、考核細(xì)則必須白紙黑字寫進(jìn)合同，并公開量化。以海亮九璽為例，合同明確設(shè)置一年試用期，只有考核完全達(dá)標(biāo)，服務(wù)合同才會自動(dòng)續(xù)期。這意味著，物業(yè)公司的收入與其服務(wù)質(zhì)量強(qiáng)關(guān)聯(lián)，業(yè)主真正掌握了評價(jià)權(quán)和“生殺大權(quán)”，從根本上杜絕了“交錢受氣”的現(xiàn)象。

第三，權(quán)責(zé)更清晰，為基層治理減負(fù)增效。 超大型社區(qū)矛盾多、管理難，根源在于權(quán)責(zé)不清、監(jiān)督缺位。信托制從制度設(shè)計(jì)上厘清了業(yè)主大會、業(yè)委會、物業(yè)公司三方的權(quán)責(zé)邊界，將監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)、決策權(quán)實(shí)質(zhì)性歸還業(yè)主。這不僅能化解大量因不透明引發(fā)的投訴糾紛，也為社區(qū)和街道的基層治理提供了清晰、可循的法治化路徑。高新區(qū)將海亮九璽列為試點(diǎn)，正是看中了其破解基層治理難題的潛力。

海亮九璽絕非孤例。放眼整個(gè)合肥，一場深刻而殘酷的物業(yè)服務(wù)市場 “結(jié)構(gòu)性洗牌” 正在上演。一邊是成功換物業(yè)、引入新模式的“逆襲典范”，另一邊則是服務(wù)不達(dá)標(biāo)、難以為繼的物業(yè)公司黯然退場?！皟?yōu)勝劣汰”的市場法則，在小區(qū)這個(gè)最小社會治理單元里，展現(xiàn)得淋漓盡致。

成功崛起的“新勢力”，往往伴隨著制度創(chuàng)新。高新區(qū)上鐵銀欣花園是合肥首個(gè)信托制試點(diǎn)商住小區(qū)。改革后，其物業(yè)費(fèi)收繳率從70%飆升至97%，全年投訴量降至個(gè)位數(shù)，還獲評市級“和美小區(qū)”。蜀山區(qū)匯林閣這個(gè)近20年的老舊小區(qū)，則在信托制框架下平穩(wěn)完成了新老物業(yè)交接。廬陽區(qū)映月灣小區(qū)，在萬科物業(yè)入駐一年多后，從設(shè)施癱瘓、幾近停擺的“問題小區(qū)”蝶變?yōu)闃s獲“美好小區(qū)”稱號的品質(zhì)標(biāo)桿。這些案例共同證明：“好制度+好物業(yè)”能夠產(chǎn)生巨大的化學(xué)反應(yīng)。

黯然離場的“舊勢力”，則各有各的無奈，但根源都指向了服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主需求的脫節(jié)?，幒^(qū)利港銀河新城的原物業(yè)在服務(wù)16年后，被業(yè)主大會以超過77% 的同意率解聘。蜀山區(qū)天一家園的合肥科興物業(yè)、北辰天都小區(qū)物業(yè)，均因物業(yè)費(fèi)收繳率低、長期嚴(yán)重虧損（北辰天都項(xiàng)目據(jù)稱虧損約340萬元）而主動(dòng)或被動(dòng)撤場。最典型的莫過于廬陽區(qū)天賜園，其物業(yè)公司服務(wù)不足一年便因月均虧損約2萬元、累計(jì)虧損超40萬元而選擇退出。這些“退場”案例如同一面鏡子，照見了那些管理混亂、財(cái)務(wù)不透明、服務(wù)缺位的物業(yè)公司必然的結(jié)局。

這兩股看似相反的潮流，實(shí)則指向同一個(gè)清晰無比的未來：合肥的物業(yè)服務(wù)市場，正從由物業(yè)公司單向主導(dǎo)的“管理時(shí)代”，快速邁入由業(yè)主用制度約束的“治理時(shí)代”。 品牌化、專業(yè)化、透明化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將獲得更多機(jī)會，而固守舊模式、忽視業(yè)主權(quán)益的物業(yè)公司，生存空間將越來越窄。

NO.3|叁

結(jié)語

海亮九璽的成功，是業(yè)主權(quán)利覺醒與制度創(chuàng)新結(jié)合的勝利。它證明，當(dāng)業(yè)主凝聚成理性、合法的共同體，并掌握“信托制”這一透明工具時(shí)，就能徹底打破“物業(yè)擺爛-業(yè)主拒費(fèi)”的惡性循環(huán)。這場變革遠(yuǎn)非個(gè)例，它正推動(dòng)合肥物業(yè)服務(wù)市場進(jìn)行一場深刻的“供給側(cè)改革”：劣質(zhì)物業(yè)在透明監(jiān)督與業(yè)主選擇中黯然退場，而勇于接受陽光考核的品牌物企則贏得未來。這標(biāo)志著，一個(gè)由業(yè)主主導(dǎo)、制度保障、優(yōu)服優(yōu)價(jià)的社區(qū)治理新時(shí)代，已然開啟。