一次特殊的交付暴露了真相

一

一個多月前，曾跟房協技術工作委員會一位領導交流，有兩個感受：

1，以好房子為名，住宅的技術含量正在快速攀升，從官方技術標準到單盤實踐，從智能、防水到隔音方案等，技術的涌現和應用之快，令人印象深刻。

2，普羅大眾對好房子的認知理解，卻沒有按照官方敘事多線挺近，而是直奔「得房率」要害，令人錯愕。

這種級別的反差，是今天地產人必須面對的課題。

因為，對得房率的過度崇拜，已經產生了至少三種后果：

價格端，大面積殺傷了老規產品，相當于變相全民征收了一輪「好房子稅」。一線城市，套均百萬，二線城市，套均五十萬起；

供給端，為了迎合市場偏好，開發商被誘導走上一條「得房最優先」的產品競賽路線，如果一個得房率指標就能定生死，還要什么自行車；

高贈送，幾乎成為好房子的唯一形象代言人，但這是對好房子戰略的簡化和庸俗化，早晚透支它的生命力。

走偏的路，一定有人買單。

所以，需要有多維度硬實力的樓盤站出來，廓清真相，帶帶節奏，給點說法。

二

作為地產大鏈條上的一個從業者，過去二十年，杰總參加過太多的產品發布會，也因此見證了很多樓盤高開低走、低開高走、甚至平地暴走的曲線。

曲線不同，命運不同。

唯獨很少看到交付發布會。

絕大多數樓盤的產品亮相日，就是一生最高光時刻。之后的開盤，圈層營銷，到最后的收房交付，規格依次遞減。

這是房地產預售時代最具普遍性的現象之一，大家都這么走，走的人多了，最后就成了路。

從成本收益比看，交付，通常是預售時代風險預警指數最高的環節，沒有之一，開發商天然具有弱化、控制、管理聲量的動機。

一場交付，既能殺傷，也可能成就一個品牌。

4月23日，越秀和北京城建開了一場特殊的「發布會」，核心議題就是交付。

主角是一個十萬+的低密豪宅，一天之后，將正式交付給業主。

它的名字是香山樾。

三年前，它的名字是，2023北京海淀單價地王。

三

曾經，所有人都看好它。

2023年6月14日，這塊十年來北京主城最低容積率（1.05）的海淀+香山雙概念土地入市。

30家房企競拍，全員國央企，全員價格觸頂，推動它進入搖號環節。

起始價69億元，最終成交單價8.9萬，總價79億元，溢價15%，并且有無償配建4.5萬平米被動房的承諾。

登上媒體頭條的是運氣爆棚的越秀和北京城建聯合體。

當時負責舉牌的越秀北京總董毅，坐在第一排，桌子上放著一個紙袋，上面漏出「大吉」二字。在社交媒體的發酵下，這幅畫面成了當時的名場面。

六月拿地，八月公布案名，十月最后一天，香山樾在北京頤和安縵酒店正式亮相，十一月中旬開盤。

香山樾的身世戲劇性，就藏在這條波瀾不驚的時間軸線里。

過去五年，北京樓市有兩個明顯的下行轉折點。

一個是2023年第四季度，另一個是2025年第二季度。

今天來看，第一個轉折點更像是市場的一次嚴重警告，哥們，悠著點，別太樂觀。

第二個轉折點，則由新規產品引爆，徑直啟動了一場新規產品對老規產品的單邊屠殺。

也就是說，香山樾出生于夏天，但開盤時，卻與市場的冬天迎頭相撞。

一個不經歷市場周期錘煉的地王，是不權威的。

最終，香山樾還是證明了自己，一共440套住宅，迄今網簽去化率77%。2024年上半年，香山樾包攬了多個月度網簽冠軍，直到第四季度交棒給了當年的明星盤北京宸園。

它整個生命周期里，有土地的火熱，市場的驟冷和大小陽春的切換，也有北京海淀土地的驟然放量，更有新規住宅產品從朝陽、順義和豐臺三個戰場強勢發起的挑戰——這讓它看上去就是一個從三年前穿越而來、勢必為了證明某樣東西的年度住宅樣本。

香山樾全部吸收了這一切，它保持了量和價的體面。2025年年中，我跟越秀的管理層交流，在最困難的時候，它也沒有選擇降價，而是用一次次增配來構筑防線。

現在，它馬上交付了。

這也是我寫作它的原因。

也許和你一樣，我想知道，一個年度海淀地王的大結局里，是否依然有那兩個字：體面。

四

越秀進京五年，一共操盤了至少八個項目，交付了至少三個。

但是，香山樾是最重要的那一個。

因為背上的這些標簽：

親自操盤的北京唯一12萬+豪宅；北京高端市場投名狀&成人禮。

賣的好，是應該的。

交付不好，所有的榮譽，一鍵撤回。

由項目總帶隊，我提前四五天看了香山樾的交付現場，覆蓋公區景觀、室內、車庫、會所和書院，最突出的感受是，它的交付點，完全長在了我自己的情緒偏好上。

以下場景均為實景拍攝

談幾點直觀感受。

1，顏值真的很在線。不管是西五環驅車旁觀的那一眼偷瞄，還是置身公區的立體視覺，真的會有一種怦然心動的心情，那一瞬間，沒有人算計房價，也無關市場冷熱，就是極單純的喜歡——這一定也是地產大行業最底層的那個驅動力。

2，天青色仿汝窯陶板是神來之筆。外墻沒有這一抹天青色，香山樾的建筑顏值絕對要打折。

3，在香山樾，我看到了北京非常罕見的純四層洋房大社區，超大樓間距制造出來的社區感，相當無敵，會嚴重挑戰你對六層洋房、十層洋房的美好認知。一旦看了，容易長時間活在它的統治力之下，回不去了。

4，隱私感被真正尊重到了。越秀拿出了巨大的誠意，一個是技術，一個是金錢。

5，61%的開窗比，本應該站在隱私的對立面，但是通過使用透光率很高的超白玻璃，然后在里面又內置了反射膜，從而制造出室內外單向透明的隱私感受。

我在現場從外向內看，即使非常靠近樓棟，白天也完全無壓力。隱私玻璃曾經是蔚來三代ES8的超級賣點，現在，它出現在了香山樾。

6，香山樾的樓間距達到了最大約46米，平均25-30米，與12米建筑總高比值達1：3.58，高于市場水準。

這個數據是隱私感的強力保障，但背后是一個極度反常識的決定：香山樾的總圖上，早期強排報批了25棟樓，后來為了保護3棵百年古槐，以及擴大部分樓棟的間距體驗，硬生生砍掉了一棟樓。

香山樾項目總對我說，你們是現在感覺到巨大的隱私紅利，但我們提前兩年就知道，90%的事情兩年前就定了，其余都是錦上添花。

7，皇家白玉被大面積使用在了室內的餐客廳。這種產于贊比亞的奢石，以前都是點綴性地應用于電視背景墻，選材率基本只有10%，費工費料，但是香山樾應用到了3萬方以上，需要至少30萬方的皇家白玉大板，將奢石含量卷到不能再卷的程度。

項目總對我說，因為香山樾的采購量，直接翻倍，逆轉了單一部品的供求關系。他還說，因為安裝要求高，皇家白玉的安裝工人需要拿到對應的培訓證書才能上崗。

（順便說一下，我跟董小姐也正在關注中東戰爭帶來的原材料沖擊波，過去四五年，中國地產項目大量的石材都從土耳其、伊朗進口，如今那些以奢石為賣點的項目，很可能面臨意想不到的交付難題和成本上升。有興趣聊聊的朋友，可以找我們。）

8，三年來，車庫場景下的產品軍備競賽，香山樾第一個交卷。

車庫高度不低于2.7米，都超越了市場2.4米的行規；近6米的車道寬和 2.5米的車位寬，都高于市場水平。雖然成本更高了一點，但是邊際感受卻顯著抬升。

9，在隱蔽工程上，我也看到了一場精品交付自帶的自尊心：

「它把錢花在你看得見的地方，但是也拒絕在看不到的地方出現疏漏。整個大公區，在覆土厚度、鋼筋混凝土墊層都做了升級處理，也有計劃地讓覆土在雨季來臨前就完成施工，從而讓它經歷至少一個雨季的自然沉降，可以有效防止管線破裂。」

但是，這一切不是自動發生的。背后依然是基于人的管理濃度。

過去四五年，地產人大畢業的重災區有三個：投資，營銷和工程。

其中，最后一類人的流失，尤其是一線監理人員的減少，直接對工程品質提出了挑戰。

但是，香山樾用一個個具體的方法論來解決這一切。

比如，在游戲規則上，防止出價最低、能力也最低的投標方勝出。

比如，對中標方穿透式監管到項目經理和骨干，他們的調整，必須甲方同意。

比如，香山樾南北距離超過400米，每個精裝修團隊的作業面，盡可能安排在同一樓棟，減少工人無謂的體力消耗，也盡可能地讓不同的精裝團隊專注于同一戶型，更加專注和精細。

五

以香山樾為序幕，很多三年前的樓盤，將陸續揭開真相的面紗。

三年前，大家都講了一個好故事，三年后，有的會成為事故，有的平淡無奇，有的則變為更好的故事。

一勺言的定位大家很清楚，我們很少花費諸多筆墨去刻畫一個產品的細節形象，粉絲朋友也未必愛看。

但是，我的確從香山樾讀取到兩個野心：

它想成為越秀和北京城建五年來最重要的產品標志，它還想成為另一個標志。

在高得房率的新規產品稱王稱霸、橫掃一切的時候，它打算捍衛2023-2025 這一屆產品的尊嚴，升級大眾對好房子的慣性理解——所謂的好房子不是只有得房率一個維度，它早就委身于這幾輪開發商的產品軍備競賽里。

前提是，香山樾的交付，站穩了。

在本文的開始，我抨擊了對得房率的過度崇拜，藏了一把私心。

因為，我真的認同一個常識：

當你耗費巨資，真的入住一個社區后，得房率可能才是那個最微不足道、最先被你忘掉的參數指標。

公區里突然泛起的一抹情緒價值，建筑的某個線條，室內的色調審美，就如同樹梢上流動的一絲微風，才是日常生活的真實。

還有什么比一場能夠輸出如此意義的交付更有意義呢？！

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