萬科一季報虧損59.5億元：至暗時刻已過去、拐點來了

4月30日，萬科正式交出了2026年一季度的成績單。在當前房地產行業深度調整的背景下，這份財報不僅折射出萬科自身的經營實況，更成為觀察整個行業周期切換的重要窗口。結合最新披露的財務數據與市場動態，我們將從四個維度展開深度剖析。

同比之痛：營收與利潤的“雙降”與邊際改善

從同比數據來看，萬科一季度的業績依然承壓，但部分核心指標已出現邊際改善的積極信號。

2026年一季度，萬科實現營業收入289.3億元，同比大幅下降23.9%；歸母凈利潤虧損59.5億元，與去年同期相比虧損幅度收窄了約4.7%（去年同期虧損62.5億元）。這種“營收降、虧損收窄”的背離，背后是萬科主動收縮與降本增效的結果。

開發業務依然是拖累整體營收的核心因素。一季度，萬科房地產開發業務結算收入同比下滑36.1%，合同銷售金額更是同比暴跌53.8%至167.7億元。然而，在深度承壓之下，萬科的“造血”能力并未枯竭。整體毛利率回升至9.1%，同比提升了3個百分點，顯示成本管控初見成效。更值得關注的是，經營活動現金凈流出從去年同期的57.9億元大幅收窄至21.6億元，改善幅度高達62.7%，這表明公司在壓縮經營支出、加速存量去庫方面取得了實質性進展。

拐點之辯：局部回暖與整體筑底的博弈

關于“房地產是否已到拐點”，目前的市場呈現出明顯的“局部回暖、整體筑底”特征。

從宏觀層面看，市場確實出現了一些積極變化。京滬等核心城市的二手房吸納周期已縮短至房價企穩的區間（北京約6個月，上海約3.5個月），成交量趨于穩定，部分重點城市二手房交易甚至出現“量增價漲”。這說明一線城市的供需關系正在改善，市場見到了“一點光亮”。

然而，從全國范圍來看，房地產仍處于筑底調整的相持階段。除京滬外，多數重點城市的二手房庫存去化周期依然較長，距離全面回穩仍有距離。此外，全國房地產開發投資仍在同比下降，市場邏輯正從過去的“大規模增量擴張”轉向“存量提質增效”。因此，當前的拐點并非傳統意義上的“V型反轉”，而是行業從金融屬性向居住屬性回歸的結構性重塑。市場正在經歷一場漫長的“U型底”，全面回暖仍需宏觀經濟恢復與政策預期的持續呵護。

二季度展望：化債攻堅與經營修復

展望二季度，萬科的核心任務依然是“化險”與“瘦身”，業績有望延續“虧損逐季收窄”的節奏。

債務兌付是萬科二季度的重中之重。2026年4月至7月，萬科面臨約113億元的公開債集中到期，兌付壓力突出。目前，萬科正積極與債權人溝通，尋求債務的長效化解方案，部分債券展期議案已獲通過，短期流動性風險得到一定緩釋。同時，大股東深鐵集團持續提供低成本的股東借款支持，為萬科提供了關鍵的流動性支撐。

在經營層面，受益于傳統“小陽春”的滯后效應以及低毛利項目占比的下降，預計二季度的結算規模將有所提升，毛利率有望進一步修復，虧損幅度或將較一季度繼續收窄。此外，萬科將繼續推進“斷臂求生”策略，通過剝離非核心業務、加速資產處置來保障資金鏈安全，確保“保交樓”這一首要運營目標的達成。

板塊展望：分化加劇，運營為王

基于萬科的個案，房地產板塊的未來走向將呈現顯著的“分化”特征。

一方面，行業洗牌加速，缺乏背景、主業不清晰的中小房企將加速出清；而像萬科這樣擁有國資背景支持、且積極化債的頭部企業，有望在風暴中率先企穩，成為行業的“幸存者”。另一方面，資本市場的估值邏輯正在重構。隨著房地產發展模式的轉變，單純依賴高杠桿、高周轉的開發型企業將逐漸失寵，資金將更青睞具備“地產+”服務能力的優質企業。

目前，萬科的多元經營服務板塊（物業、商業、物流、長租公寓）已成為業績的重要“壓艙石”，一季度貢獻收入超120億元，同比實現正增長。隨著REITs市場的成熟和租賃住房政策的落地，擁有成熟運營資產、能夠產生穩定現金流的房企，其估值體系將迎來重估。

總而言之，萬科的一季報雖然仍顯慘淡，但現金流的大幅改善與多元業務的穩健增長，展現了其在風暴中的韌性。房地產的拐點不是銷售數據的簡單反彈，而是商業模式的根本切換。對于萬科和整個板塊而言，活下去，并在轉型中找到新的增長極，才是穿越周期的關鍵。