2000億杭州巨頭濱江集團，連續拿地補倉

來源：21世紀經濟報道

　　戚金興統領的濱江集團，趕在五一節前，連拿兩塊地。

　　最新一宗就在4月30日，其和綠城組成聯合體，以26億總額，高溢價競得杭城市北一地塊，樓面地價約3.6萬元/平方米。

　　兩天前，濱江興耀聯合體，以底價摘得杭州拱墅地塊。

　　今年以來，戚金興已拿地五宗。

　　前兩年，其戰術定調為 “主動臥倒”“匍匐前進”，相對而言，今年他進取心強得多，直言要隨時“做好沖鋒”的準備。

　　“全年60%投向杭州，20%投在浙江省內，剩余20%在省外。”4月底的業績會上，《21CBR》記者以投資者身份詢問投資策略，戚金興本人回答說。

　　目前，戚氏依然維持著千億規模的盤面，2025年濱江銷售1017億元，穩在行業第10位，高居民營房企第一。

　　只是，他的預期轉為謹慎，將2026年銷售目標定到800億元，下調約200個億。

　　豪宅上量

　　今年以來，杭州改善需求持續釋放，頭部房企集體扎堆豪宅。戚氏本是豪宅操盤好手，主動連番出擊。

　　2025年，濱江以高溢價，在根據地拿下多宗“地王”項目，當下正釋放多個重磅項目。

　　2月以來，潮語江瀾府二開二罄，800萬以上的豪宅，共賣80多套，簽約面積、金額、套數都居板塊當月第一。

　　更重磅的作品，則為 “塔尖三子”：望天際、濱杭傳麒府、?奧映世紀。三個項目均計劃在上半年入市，總價千萬元起步。

　　4月26日，奧映世紀率先開戰，首開86套房源，套均總價1460萬-4500萬元，單日去化率超94%，攬金超20億元。

　　戚金興在業績會表示，濱杭傳麒府已開放示范區，市場反應熱烈，望天際預計五一節后開放示范區。

　　他尤其對“望天際”寄予厚望。

　　其位于錢江岸，坐擁一線江景，項目主力戶型為296㎡-506㎡平層大宅以及516㎡-876㎡頂躍產品，吹風價在13.5萬/㎡，主力總價3500-7000萬元，共計168套，貨值至少在90億元。

　　2025年，濱江競拍這個當紅項目時，樓面價拍到77409元/㎡，捅破杭州高層住宅的地王天花板，總地價高達52億元。

　　戚金興將項目定義為濱江“2025年中國一號作品”，要求裝修標準起步1.2萬/㎡，上不封頂。

　　2026年剛開年，他又公開懸賞10萬為項目征名，在上萬個案名中，選用“望天際”。

　　“塔尖三子”，也是戚氏個人兌現諾言的成果。他去年放話，要為杭州再造五座“武林壹號”。

　　2014年開發的武林壹號，位于杭州市中心武林廣場北側，坐擁繁華的商圈以及京杭大運河水景資源，是杭州主城豪宅的標桿。

　　高總價、高利潤的豪宅，撐起濱江業績的底色。2025年，其地產業務毛利率穩定在13.15%，對比上年基本持平。

　　戚金興家族，也在用真金白銀買自家豪宅，傳遞信心。

　　去年12月，其配偶俞理立，買下自家項目“攬奧望座”的一套大平層，面積為800平方米，花了約2600萬元。

　　理性降速

　　“打得過要狠狠打，打不過要快快走，這才是穩健。”

　　戚金興年初重申，其準備繼續深耕浙江，輻射華東。扎根杭州，他過得相對從容。

　　2025年，濱江賣房營收817.88億元，杭州一地貢獻715.64億元，占總收入的86.34%，凈利21.16億元，民營房企中居于前列。

　　同時，他也謹慎求穩，主動下調銷售目標。

　　“800億元不是對行業、對市場沒有信心，而是產品力要求高，項目開發周期會適度延長。”

　　他公開解釋，這一規模仍能守住兩個既定目標：躋身全國前15名，占到全國總量的1%以上。

　　濱江總盤中，頂豪只占小部分，大量項目依舊是剛需型，面臨較大去化壓力。

　　戚金興親自下場，自嘲為“銷售董事長”，表態要將銷售作為一號部門，所有資源及他本人的精力，都要傾斜于銷售。

　　“市場好的時候，給股東多賺一點；市場不好的時候，讓客戶多賺一點。”

　　戚金興的經營方法論，落到很多項目上，也必須主動?讓利?，優化定價和配置，來增加客源。

　　比如，杭州余杭區的和萃攬悅園，是當地首個不限價新房，定位偏剛需，濱江公區對標豪宅，下沉庭院和會所一應俱全，做得頗為全面，精裝均價27928元/㎡。相比板塊內在售的限價盤，降低約3000元/㎡。

　　這一策略確實有效，樓盤的首開中簽率不到20%。

　　濱江董事會秘書沈偉東回應《21CBR》記者，在余杭區、蕭山區等地的項目，90%以上銷售去化優秀或良好。

　　延續往年的“排雷”，戚金興也繼續出清風險。

　　2025年，管理層計提存貨跌價準備27.8億元，侵蝕利潤總額45.12%，甚至第四季度陷入虧損。

　　跌價準備涉及多個外地項目。

　　例如東陽嘉品家園，其位于浙江金華，累計總投資11億元，現已竣工，仍未售完，濱江就此項目計提1.23億元。

　　2026年1-3月，戚金興仍舊承壓，濱江凈利8.11億元，同比跌去17%，一旦豪宅走量，預計賬面情況會有好轉。

　　補倉儲糧

　　“沒有永遠向好的行業，總有能把握機遇的企業。”

　　戚金興對于地產形勢，保持樂觀的清醒，坦言依然可以有所作為，哪怕未來地產規模只有8萬億，仍是最大的行業。

　　濱江沒有停下拿地的腳步。

　　2026年，戚金興計劃將拿地金額與現金回款的規模，控制在150億-200億元之間，與2025年基本持平。

　　濱江是杭州最活躍的“買主”。

　　2025年，其參與杭州60宗涉宅地競拍，拿下23宗地塊，投資全口徑達470億元。其中，有3宗50億元以上的高價地，在6個板塊刷新單價。

　　截至年末，戚金興的土地儲備中，杭州占比79%，在全城的土地市占率達33%。

　　2026年以來，他公開獲取五宗地塊，四宗位于杭州，均在4月獲取，多以合作為主，另一宗位于湖州。

　　浙江之外，上海是濱江落子的新錨點。

　　“2025年算是擦肩而過。”戚金興表態，今年如有機會，準備繼續合作拿地。

　　目前，濱江在滬的策略，多與華潤、中海、招商、金茂、越秀五家國企聯動，以降低風險，增加安全墊。

　　戚金興切入的，依舊是擅長的豪宅。

　　2025年，濱江與伙伴聯手打造的澐啟濱江，在11月入市后短短四個月，銷售近500套，成為上海唯一破百億大關的項目。

　　敢在逆勢補倉，戚金興有財務的空間。

　　截至2025年末，濱江共獲銀行授信總額度1323億元，仍有75%的可用額度，有息負債總額降至262億元，同比下浮約10%，貸款利息降至3%。

　　同時，戚氏主動縮表，總資產縮至2082億元，一年減少500億。

　　他明確表示，2026年的有息負債，計劃降至230億元左右，貸款利率降到2.9%以內。

　　一切準備就緒，戚金興仍在等待“沖鋒號”吹響。在他看來，市場回暖、消費者信心增加，是最大的信號。