存量商業(yè)價(jià)值再造的“新都范式”——“桂湖印象”的更新實(shí)踐

當(dāng)前， 城市更新已成為城市高質(zhì)量發(fā)展的核心議題，是提升居民生活品質(zhì)、激發(fā)內(nèi)需活力的關(guān)鍵路徑。在此背景下，承載著新都人集體記憶的“桂湖摩爾”，以“桂湖印象”全面煥新，成為觀察城市發(fā)展脈絡(luò)與未來愿景的一個(gè)生動(dòng)切片。

第一章：時(shí)代命題下的煥新

——從“城市增量”到“存量提質(zhì)”的必然選擇

1.1國家戰(zhàn)略與時(shí)代必然：從“大拆大建”到“有機(jī)更新”

隨著我國城鎮(zhèn)化從快速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展，城市發(fā)展也“從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”，以“大拆大建”為特征的外延式擴(kuò)張時(shí)代已近尾聲，以“有機(jī)更新”為核心的內(nèi)涵式發(fā)展新篇章全面開啟。城市更新，成為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展、不斷滿足人民美好生活需要的重要國家戰(zhàn)略。

自2019年城市更新概念在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上被首次提出，我國已逐步形成了“條例法規(guī)、專項(xiàng)規(guī)劃、具體政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、操作細(xì)則”等多個(gè)層次的城市更新政策體系。各地也正逐步形成“1+N+X”的政策體系，為城市更新提供支撐。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2021、2022、2023 年是各地城市更新政策出臺(tái)的高峰期，年度出臺(tái)的市級(jí)政策數(shù)量均在130項(xiàng)左右。

數(shù)據(jù)來自于中指研究院收集整理

2025年5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》。文件明確，城市更新的核心目標(biāo)是促進(jìn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升，最終打造宜居、韌性、智慧的城市。這深刻揭示了新時(shí)代城市更新的三重核心價(jià)值：改善民生、傳承文脈、激發(fā)活力。它不再是簡(jiǎn)單的物理空間改造，而是圍繞“人”的需求，對(duì)城市功能、生態(tài)、文化、治理進(jìn)行的系統(tǒng)性重塑。

1.2 成都實(shí)踐：公園城市理念下的有機(jī)更新樣本

作為“公園城市”理念的首提地和全國首批城市更新試點(diǎn)城市，成都的城市更新是一場(chǎng)以“人”為核心、統(tǒng)籌生態(tài)、生活、生產(chǎn)的系統(tǒng)性實(shí)踐，形成了獨(dú)具特色的“成都范式”。

在公園城市理念引領(lǐng)下，成都已形成一套“體檢先行、規(guī)劃引領(lǐng)、多元共治”的系統(tǒng)性模式。將城市更新深度融入“公園城市”建設(shè)理念，不僅關(guān)注物質(zhì)空間的煥新，更注重場(chǎng)景營(yíng)造與生活品質(zhì)的提升。從猛追灣街區(qū)的“微改造”煥發(fā)新活力，到各類老舊廠房轉(zhuǎn)型為文創(chuàng)園區(qū)，成都的實(shí)踐表明，成功的更新是“留文脈”與“惠民生”、“促發(fā)展”的并進(jìn)。

同時(shí)，成都通過“城市合伙人”等創(chuàng)新機(jī)制，撬動(dòng)社會(huì)資本超900億元參與，形成“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與”的可持續(xù)更新格局，不僅解決了資金難題，更確保了更新項(xiàng)目能夠長(zhǎng)期良性運(yùn)營(yíng)。

這些全方位、多層次、多維度的扎實(shí)探索，不僅讓“公園城市”從美好藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)體驗(yàn)，更構(gòu)建了一套可操作、可復(fù)制、可持續(xù)的城市更新方法論體系，為后續(xù)存量商業(yè)項(xiàng)目改造盤活，提供有據(jù)可循、有樣可學(xué)的路徑參考。

1.3 新都：深厚基底與戰(zhàn)略機(jī)遇交織

對(duì)于新都區(qū)而言，城市更新是區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展必須把握的時(shí)代機(jī)遇，也是提升區(qū)域能級(jí)的必然路徑。

新都作為成都千年古邑，老城區(qū)底蘊(yùn)深厚，居住氛圍成熟，人口密集。但同時(shí)城區(qū)也面臨著商業(yè)設(shè)施老化、公共空間不足等問題。推動(dòng)老舊商業(yè)體、老舊街區(qū)煥新，正是回應(yīng)民生關(guān)切、補(bǔ)齊功能短板、激發(fā)消費(fèi)潛力的關(guān)鍵舉措。

根據(jù)2024年四川省政府關(guān)于成都市15個(gè)縣（市、區(qū)）國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）的批復(fù)，新都區(qū)的核心定位之一就是打造“成都北部消費(fèi)活力區(qū)”。全新的戰(zhàn)略定位，為新都的城市更新注入了明確的產(chǎn)業(yè)與功能導(dǎo)向。

“桂湖印象”正是在這樣的時(shí)代敘事與區(qū)域戰(zhàn)略交匯點(diǎn)上的一次關(guān)鍵落筆。

第二章：項(xiàng)目應(yīng)答——

“新都城市會(huì)客廳”定位下的煥新實(shí)踐

從昔日人聲鼎沸的“桂湖摩爾”，到如今即將全面開業(yè)的“桂湖印象”，一座承載新都無數(shù)人青春記憶的商業(yè)地標(biāo)，正悄然完成一場(chǎng)華麗蛻變。這不僅是一次簡(jiǎn)單的改造升級(jí)，也是一次探索城市有機(jī)更新的實(shí)踐。

2.1歷史底蘊(yùn)與煥新機(jī)遇

“桂湖印象”位于新都老城核心，其一街之隔便是國家4A級(jí)旅游景區(qū)——寶光桂湖文化旅游區(qū)。這里有隋唐園林湖池遺跡，有被譽(yù)為“東方斜塔”的寶光舍利塔。深厚的歷史文化，是“桂湖印象”打造“文商旅體”深度融合場(chǎng)景的天然優(yōu)勢(shì)。

項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)常住人口超60萬，覆蓋數(shù)百個(gè)小區(qū)，居住人口密度大，消費(fèi)需求旺盛且多樣。這既是穩(wěn)定客流的保障，也意味著更新必須精準(zhǔn)回應(yīng)周邊居民對(duì)更高品質(zhì)、更豐富體驗(yàn)的消費(fèi)需求。

項(xiàng)目區(qū)位

如何在保留城市記憶的同時(shí)，注入全新活力，是“桂湖印象”必須解答的課題。

2.2深度重塑，全面煥新

“桂湖印象”的回答是全面而系統(tǒng)的。此次改造，絕非簡(jiǎn)單的“翻新”，而是一次從定位到理念的深度重塑。

定位之新：從傳統(tǒng)商場(chǎng)到“城市生活新地標(biāo)”。項(xiàng)目全新定位“新都城市會(huì)客廳”，并依托升庵桂湖、寶光寺等文旅地標(biāo)，形成“書香、桂香、佛香”三重文化IP，通過打造“康養(yǎng)旅居+購物消費(fèi)+社交體驗(yàn)+文化教育”復(fù)合業(yè)態(tài)于一體的綜合性目的地，盤活存量資產(chǎn)，建設(shè)“完整社區(qū)”的商業(yè)核心，補(bǔ)齊公共服務(wù)短板。

桂湖印象效果圖

業(yè)態(tài)之新：首店經(jīng)濟(jì)與民生煙火并存。項(xiàng)目在積極引進(jìn)喜茶、天貓優(yōu)品等知名品牌及區(qū)域首店的同時(shí)，保留“好又多”超市等滿足日常所需的民生業(yè)態(tài)，既提升了商業(yè)能級(jí)，又守住了社區(qū)服務(wù)的溫度，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)升級(jí)與便民惠民的平衡。

形象與理念之新：傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合共生。將桂湖的傳統(tǒng)建筑韻味與現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格相融合，通過外立面提升和街道一體化設(shè)計(jì)，激活城市界面。“桂湖印象”的煥新理念充分觀照歷史文化根脈與市民群體記憶，讓市民游客在街坊里巷中，既能品味新都千年文脈，又能感受現(xiàn)代都市的煙火氣息。

桂湖印象效果圖

2.3 市場(chǎng)化運(yùn)作，企業(yè)實(shí)力夯基

“桂湖印象”是由成都圣瑞商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱：圣瑞商管）參投并管理運(yùn)營(yíng)。圣瑞商管起步四川成都，布局全國，是國內(nèi)早期提供商業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的公司之一，專注商業(yè)場(chǎng)景創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)管理近20年，致力于成為國內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)全鏈條運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。從策劃咨詢到運(yùn)營(yíng)管理，圣瑞商管可為城市綜合體、購物中心、社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、文旅項(xiàng)目、城市更新、產(chǎn)業(yè)商業(yè)等各類項(xiàng)目的商業(yè)場(chǎng)景空間提供全產(chǎn)業(yè)鏈全生命周期系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)解決方案。

依托企業(yè)近二十載的深耕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的專業(yè)積淀和創(chuàng)新，自2021年起，圣瑞商管已連續(xù)多年躋身商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)行列，展現(xiàn)出穩(wěn)健的發(fā)展韌性與持續(xù)進(jìn)化的運(yùn)營(yíng)實(shí)力。

專業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作，不僅為項(xiàng)目煥新帶來更高效率和靈活性，社會(huì)資本的深度參與，也意味著項(xiàng)目必須經(jīng)受市場(chǎng)的長(zhǎng)期檢驗(yàn)，從而促使項(xiàng)目必須打造真正具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品與運(yùn)營(yíng)模式，確保其更新后的長(zhǎng)期良性發(fā)展。

結(jié)語：

“桂湖印象”的歸來，不僅是一個(gè)商業(yè)綜合體的重生，更是其在國家城市更新戰(zhàn)略與成都公園城市實(shí)踐背景下，新都利用自身歷史文化與市場(chǎng)基底優(yōu)勢(shì)，通過市場(chǎng)化手段，對(duì)老城核心區(qū)存量空間進(jìn)行價(jià)值再造的一次生動(dòng)演繹。

它證明了，老城更新不是“推倒重來”，而是在尊重歷史、關(guān)懷民生的基礎(chǔ)上，通過創(chuàng)新定位與市場(chǎng)化運(yùn)作，讓老舊空間重新融入現(xiàn)代生活脈絡(luò)，最終實(shí)現(xiàn)文化傳承、民生改善與商業(yè)繁榮的多贏。