年報解讀 | 寶龍地產：業績承壓加劇，債務重組與戰略轉型并行

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2025年，房地產行業深度調整延續，寶龍地產銷售與營收持續下滑，資產減值壓力疊加流動性危機，導致虧損進一步擴大。商業運營板塊成為唯一盈利支柱，展現出較強韌性。公司正全力推進境內外債務重組，并發布全新五年戰略，進入風險出清與業務轉型的關鍵攻堅期。

業績概況：經營規模持續收縮，虧損幅度小幅擴大

2025年公司整體經營延續下行趨勢，核心財務指標全面承壓，但費用管控成效顯現，收入結構進一步向穩定的運營類業務傾斜。

全年實現營業收入226.37億元，較2024年的257.57億元同比下降12.1%，主要受物業開發交付規模減少拖累。合約銷售額大幅下滑至72.72億元，同比下降43.1%，合約銷售面積66.71萬平方米，同比下降42.1%，銷售均價約10902元/平方米，與上年基本持平，反映公司未采取大幅降價促銷策略。

盈利能力方面，全年實現毛利13.04億元，同比下降44.4%，銷售毛利率從2024年的9.1%進一步下滑至5.8%，創歷史新低，主要源于行業整體房價下行、土地成本剛性以及開發物業減值計提增加。剔除投資物業公允價值變動、匯兌損益等非經常性及非經營性項目后，公司核心虧損36.84億元，同比擴大19.46%，反映主營業務盈利能力仍在惡化。

2021-2025年營業總收入與凈利潤變化

虧損主要由三大因素構成：一是投資物業公允價值凈虧損41.93億元，較上年增加8.66億元，主要因商業地產租賃需求疲軟導致資產估值下調；二是開發中物業及持作銷售竣工物業計提減值凈損失59.38億元；三是采用權益法核算的聯營及合營公司分占虧損6.63億元，較上年大幅增加6.50億元。

業務分析：開發業務深度收縮，商業運營筑牢基本盤

物業開發作為公司傳統核心業務，2025年規模顯著收縮，全年實現收入175.33億元，同比下降14.7%。公司嚴格執行“保交付”底線，確保已售項目按時竣工交付，保障購房者權益。區域布局上，公司堅持“1+N”發展戰略，持續深耕長三角核心區域，2025年末全年未新增任何土地儲備，全部資源集中于現有項目的開發與去化。

商業運營是公司核心競爭優勢所在，2025年在行業下行期展現出極強的穩定性。截至2025年末，公司持有及管理購物中心65家，另管理7家輕資產購物中心，總運營面積位居行業前列。全年新開業武夷山寶龍廣場、余姚寶龍廣場、南京江寧寶龍廣場3個項目，穩步推進全國布局。收入表現方面，全年實現投資物業租金收入18.28億元，同比僅下降4.2%；商業運營及住宅物業管理服務收入23.85億元，同比微降0.1%，兩項合計42.13億元，同比僅下降1.9%，遠低于開發業務的下滑幅度。盡管受宏觀經濟影響，部分區域出租率有所波動，但核心商圈優質物業的出租率保持穩定，為公司提供了持續的現金流支撐。

財務狀況：流動性危機凸顯，債務風險全面暴露

2025年末，公司總資產1685.36億元，較2024年末的1920.17億元同比下降12.2%，較2021年末的2450.56億元下降31.2%，主要因開發中物業規模大幅減少，從447.15億元降至238.01億元，反映公司主動放緩開發節奏、收縮投資規模的策略。總負債1283.81億元，較上年下降10.0%，資產負債率從74.27%升至76.17%，凈負債比率從101.6%升至119.1%，杠桿水平被動上升。債務結構方面，截至2025年末，公司總借款550.55億元，其中一年內到期的短期借款342.23億元，占總借款的62.2%，短期償債壓力巨大。非流動負債中的長期借款208.32億元，較上年下降34.0%，主要因部分長期借款到期轉入流動負債。

2021-2025年資產與負債趨勢

2021年至2025年，公司銷售毛利率從31.37%持續下滑至5.76%，盈利能力大幅削弱，主要受房地產市場整體下行、房價下跌、土地成本剛性以及資產減值計提增加等多重因素影響。銷售凈利率則跌至-30.24%，已經連續三年為負。凈資產收益率（ROE）同樣已經連續三年為負，2025年已經跌至19.7%。融資成本方面，公司通過優化融資結構、加強成本管控，實際利率從2024年的5.46%降至2025年的5.09%，連續兩年下降。

2021-2025年核心盈利指標趨勢

截至2025年末，公司現金及現金等價物53.69億元，受限制現金18.73億元，合計可動用現金72.42億元，同比下降3.9%，遠不足以覆蓋342.23億元的短期債務，流動性缺口顯著。截至報告期末，公司已有賬面總值235.69億元的債務出現違約或交叉違約，涉及優先票據、公司債券、商業按揭支持證券及銀行借款等多個品種。公司通過加速銷售回款、出售非核心資產、嚴控費用支出等方式補充現金流，2025年銷售及營銷成本與行政開支合計15.31億元，同比下降16.7%，費用管控取得一定成效。

發展趨勢：戰略轉型開啟，重組成敗決定未來走向

寶龍集團未來發展仍面臨多重風險與挑戰：首先是債務重組風險，若境外債務重組未能在2026年6月如期獲得法院批準或順利實施，公司持續經營能力將面臨重大不確定性；其次是行業下行風險，房地產市場需求恢復不及預期，銷售回款可能進一步下滑，影響公司現金流狀況；第三是資產減值風險，若房地產價格繼續下跌，公司持有的投資物業和開發物業可能面臨進一步減值，加劇虧損；第四是經營轉型風險，商業運營輕資產拓展和新業務培育需要時間，短期內難以彌補開發業務收縮帶來的收入缺口。

面對房地產行業處于深度調整期所帶來的挑戰與機遇，寶龍集團于2026年提出“再創寶龍，共啟新元”的五年發展戰略，以“再創寶龍”為企業戰略目標，構建“雙核雙翼”業務體系，即“商業+地產”與“資本+創新”，推動整體協同發展。以“三好戰略”為核心指引，即好城市、好項目、好團隊，打造“敏捷組織”并遵循四項準則，即價值聚焦、責任閉環、自驅協同、智能迭代，確保高效執行。部署“五大戰役”，即負債變輕、運營變精、內容變新、資本變強、組織變活，作為未來發展的重點策略。

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