上海大宗交易市場一季度總成交金額達146億元 核心區(qū)域投資升溫

2026年第一季度，大體量資金涌入上海大宗交易市場，內(nèi)環(huán)內(nèi)資產(chǎn)成交勢頭高漲，累計達成24宗交易，成交額錄得約146億元，同比上升27%。市場延續(xù)了2025年以來的趨勢，資金明顯向優(yōu)質(zhì)標的集中，整體呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。

從成交結(jié)構(gòu)來看，一季度主要呈現(xiàn)兩大特征：

1、交易高度聚集內(nèi)環(huán)內(nèi)：一季度24宗交易中，15宗為內(nèi)環(huán)內(nèi)資產(chǎn)，成交總額達103億元，占總成交額的70%。

2、地標辦公物業(yè)備受大資金青睞：一季度辦公物業(yè)交易額達97億元，占總成交額的66%。

核心辦公樓與酒店資產(chǎn)成交活躍

一季度，辦公樓在上海大宗交易市場中占據(jù)主導(dǎo)地位，成交金額占比達66%，成交宗數(shù)占比為54%。其余資產(chǎn)類別中，酒店和零售物業(yè)的表現(xiàn)也較為突出。

辦公樓

經(jīng)歷2025年市場對核心辦公物業(yè)的持續(xù)競逐后，2026年一季度上海核心辦公資產(chǎn)迎來密集成交。上海新天地、人民廣場、陸家嘴等核心板塊，均有地標性辦公物業(yè)完成交易，顯示出投資者對核心地段、回報率穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)接受度較高，甚至能在一定程度上弱化樓宇土地年限偏短、非單一業(yè)權(quán)等因素。

酒店

徐家匯、陸家嘴、外灘和陜西南路板塊核心酒店同樣成交密集。核心區(qū)酒店因其體量適中，酒店運營穩(wěn)定等因素，深受企業(yè)與個人投資者青睞。

零售物業(yè)

險資、國央企等追求穩(wěn)健現(xiàn)金流的機構(gòu)為主要買家，現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)異的購物中心競爭力突出。和其他資產(chǎn)對比，購物中心投資更強調(diào)項目周邊商圈能級與運營質(zhì)量，并不局限市區(qū)。

長租公寓

在城市更新政策的推動下，商辦土地改R4迎來首單市場化交易——蘇河Base公寓順利完成出售。這標志著剩余土地年限較短的存量項目，通過土地轉(zhuǎn)性激活需求，顯著提升資產(chǎn)價值。與此同時，退出渠道的多元化，增強了該類資產(chǎn)對機構(gòu)投資人的吸引力。

工業(yè)及物流

一季度僅錄得一宗交易成交，為某險資收購?fù)赓Y機構(gòu)資產(chǎn)包中的一項上海資產(chǎn)。盡管交易歷時較長，但其成功落地反映出買賣雙方的價格分歧正逐步收窄。隨著核心資產(chǎn)價格逐步調(diào)整及機構(gòu)投資人配置需求的持續(xù)存在，市場有望打破去年的僵局，短期內(nèi)迎來邊際改善，并逐步釋放更多交易機會。

自用需求驅(qū)動增強 資本加速向核心區(qū)域集聚

從交易規(guī)模維度分析，一季度數(shù)宗地標性辦公樓成交拉高了單體交易規(guī)模，單體平均成交額達6.1億元，較2025年第一季度的4.8億元同比增長27%。

從需求結(jié)構(gòu)來看，一季度自用型需求占比增至42%，較2025年全年水平顯著提升，反映出自用買家對上海核心資產(chǎn)長期配置的認可。疊加當前貸款利息優(yōu)惠政策，購置成本較租賃更具優(yōu)勢，進一步推動自用型買家入市。

從成交區(qū)位來看，一季度24宗成交中有15宗落位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，交易高度集中于內(nèi)環(huán)內(nèi)。同時，資產(chǎn)分化態(tài)勢顯著，非核心區(qū)域資產(chǎn)成交普遍較少，市場呈現(xiàn)出核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺，外環(huán)區(qū)域供應(yīng)仍在高位的局面。

從投資者類型而言，境內(nèi)企業(yè)與高凈值人士持續(xù)保持活躍，港資及東南亞資本亦開始積極布局上海核心資產(chǎn)。

仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場負責(zé)人孫翎：“伴隨投資人對核心資產(chǎn)的持續(xù)收購，上海核心區(qū)域可售資產(chǎn)持續(xù)減少。此外，隨著REITs試點范圍持續(xù)擴大，優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)通過REITs實現(xiàn)退出的路徑日益成熟、常態(tài)化，進一步優(yōu)化了資產(chǎn)流通機制。在此背景下，市場上可交易的優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)愈發(fā)緊俏，進一步凸顯了核心資產(chǎn)的長期配置價值。我們預(yù)計，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價格已進入筑底階段。”