香港樓市迎來內(nèi)地“掃房客”

股市暢旺、人口流入及息率下調(diào)等因素推動(dòng)香港樓市“淡季不淡”。當(dāng)?shù)刂匦鲁霈F(xiàn)大手筆掃貨現(xiàn)象背后，“內(nèi)地買家可能已成為近期撐起香港中高端樓市的支柱”

文｜《財(cái)經(jīng)》記者 焦建 發(fā)自中國(guó)香港

編輯 | 蘇琦

4月25日，中國(guó)香港特區(qū)紅磡的一高端房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇在周末進(jìn)行首輪搖號(hào)。與購房者太多因此排起人龍相呼應(yīng)，218套住房被一次性全部售光。

在近日的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，類似“日光盤”現(xiàn)象并非孤例。除了微觀層面，隨著當(dāng)?shù)匾患径确康禺a(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)近期陸續(xù)發(fā)布，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)由回暖轉(zhuǎn)向量?jī)r(jià)齊升的整體趨勢(shì)明顯。其中內(nèi)地買家在港常態(tài)化購房將帶來哪些影響，亦日益受到關(guān)注。

4月初，香港地產(chǎn)代理中原地產(chǎn)發(fā)布今年一季度數(shù)據(jù)顯示，香港樓市一手市場(chǎng)累計(jì)錄得5373宗買賣登記、涉及總金額628億港元，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)較去年同期分別升38%及94%，創(chuàng)歷年同期新高。由于登記數(shù)據(jù)存在滯后性，實(shí)際成交突破6000宗也被認(rèn)為是大概率事件。

另據(jù)香港美聯(lián)物業(yè)研究中心的相關(guān)綜合數(shù)據(jù)則顯示，當(dāng)?shù)匾皇殖山涣扛哌_(dá)6284宗，同比“勁升”29.1%，也創(chuàng)下自2016年三季度后近十年來新高。按照香港樓市經(jīng)驗(yàn)，一季度原本屬于淡季，今年“反傳統(tǒng)”現(xiàn)象出現(xiàn)，也被認(rèn)為受多重因素影響，包括股市及經(jīng)濟(jì)暢旺、人口流入、息率下調(diào)等，同時(shí)亦被視為從高位急劇回落之后的一次反彈。

“由于樓市見底信號(hào)相對(duì)明確，目前不少地區(qū)樓價(jià)已同比反彈近一成，買家‘遲買會(huì)貴’心理出現(xiàn)。再疊加‘一客多食’大手筆掃樓現(xiàn)象出現(xiàn)，也提前引發(fā)了今年香港樓市‘小陽春’。”香港新界一地產(chǎn)代理對(duì)《財(cái)經(jīng)》分析。

所謂“一客多食”，即近年來香港房地產(chǎn)市場(chǎng)已較為罕見的大手筆掃貨現(xiàn)象。據(jù)中原地產(chǎn)大數(shù)據(jù)顯示，截至3月20日，首季新盤共錄得265宗大手客入市個(gè)案（指同一買家于1個(gè)月內(nèi)在同一屋苑購入多于1個(gè)單位），創(chuàng)下2008年以來同期新高。此類買賣涉及共695伙（套），總成交金額達(dá)71.3億港元，已占整體一手登記量超過一成。

由于沒有權(quán)威的官方統(tǒng)計(jì)，此類購房者的背景難以真正明確。但香港地產(chǎn)代理亦有行業(yè)內(nèi)進(jìn)行大致估算的數(shù)種手段，包括統(tǒng)計(jì)購房者名稱是否為漢語拼音發(fā)音，以及具體到各類樓盤是否臨近交通設(shè)施、往返內(nèi)地是否便利等。

以后者為例，前述地產(chǎn)代理就對(duì)《財(cái)經(jīng)》透露，近日內(nèi)地人士在港購房關(guān)注項(xiàng)目較多，包括新界大圍地鐵上蓋柏傲莊，以及土瓜灣首岸等項(xiàng)目，這些樓盤受追捧首要原因之一就是地理位置優(yōu)勢(shì)。以后者為例，該項(xiàng)目亦受到內(nèi)地購房者歡迎，大約有四成為內(nèi)地買家。

中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰則在4月25日表示，經(jīng)中原代理的大手客擬購入該項(xiàng)目當(dāng)中的8伙、涉資逾6000萬港元。客群方面，大手客組別中以普通話拼音名字較多，占一半以上。

美聯(lián)方面近日公布的相對(duì)整體性的數(shù)據(jù)也顯示，今年一季度內(nèi)地買家在港置業(yè)宗數(shù)近3900宗，同比上升逾50%。成交金額突破400億港元，同比大幅上升逾90%。此外，內(nèi)地買家在港的入市熱情已呈現(xiàn)持續(xù)性而非一次性特征。相關(guān)的月度成交量已連續(xù)13個(gè)月維持在超千宗水平，創(chuàng)下有紀(jì)錄以來最長(zhǎng)的連續(xù)期，反映內(nèi)地買家參與香港樓市已趨于常態(tài)化。

從中國(guó)香港地產(chǎn)市場(chǎng)角度來看，這種入市購房的積極性或部分源于收益率提升。如前所述，香港股市及經(jīng)濟(jì)暢旺的同時(shí)息率下調(diào)，令各類購房者的獲利空間加大。近日一個(gè)較為受到關(guān)注的案例，即位于香港大角咀君匯港的一套兩房單位以890萬港元售出，內(nèi)地房東在買入該房后不足一年即售出離場(chǎng)，賬面賺逾兩成。

相關(guān)地產(chǎn)出售信息資料顯示，該套房位于該樓盤5座低層，實(shí)用面積474方呎，呎價(jià)約為18776港元。原內(nèi)地房東屬于首次在港買樓，其在2025年6月以720萬港元買入，持貨僅約10個(gè)月即賬面獲利170萬港元（23.6%）。

除此類購入后短期獲利離場(chǎng)的購房者，隨著越來越多的內(nèi)地人士通過香港的“高才通”等渠道赴港就業(yè)與生活，他們的實(shí)際購房及居住需求亦被視為推動(dòng)香港樓市的重要新動(dòng)能。

據(jù)香港入境事務(wù)處數(shù)據(jù)，2025年“高才通”獲批的申請(qǐng)共31508宗，全年通過不同入境計(jì)劃來港人數(shù)超過12.4萬人，雖較2024年輕微回落約10%，但兩年仍有合計(jì)超過26萬人獲批來港。

“隨著香港‘搶人才’政策落地，很多內(nèi)地人士赴港后已渡過最初的適應(yīng)期，他們當(dāng)中偏好配置房產(chǎn)的自然開始考慮從租房轉(zhuǎn)向購房。香港樓市目前也正處于多重利好的疊加期，包括地產(chǎn)調(diào)控政策尺度相對(duì)寬松、銀行降息、租金水平持續(xù)提高等?！背接钔顿Y咨詢公司境外資產(chǎn)配置管理總監(jiān)喬安對(duì)《財(cái)經(jīng)》分析稱，“近期人民幣匯率持續(xù)走高，香港利率預(yù)期則持續(xù)走低。對(duì)于部分內(nèi)地人士而言，配置香港房地產(chǎn)類似于利差和匯率的雙重對(duì)沖。從業(yè)務(wù)角度看，內(nèi)地買家可能已取代當(dāng)?shù)刭I家，成為近期撐起香港中高端樓市的支柱?！?/p>

她也分析了近日中東局勢(shì)對(duì)中國(guó)內(nèi)地購房者在港購置地產(chǎn)的潛在影響，即部分客戶原本在迪拜等地經(jīng)商，近日開始準(zhǔn)備在港配置資產(chǎn)?！靶录悠缕鋵?shí)也是一個(gè)熱門選擇，但對(duì)于沒有海外居民身份又希望背靠祖國(guó)的人士來說，中國(guó)香港則是一個(gè)更為熟悉也更安全的選擇?！?/p>

多位接受《財(cái)經(jīng)》采訪的深港兩地地產(chǎn)及投資界相關(guān)人士則指出，從中長(zhǎng)期來看，這一趨勢(shì)是否延續(xù)、以及香港地產(chǎn)未來的走勢(shì)如何，或?qū)⑷Q于以下多重因素：

首先是今年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升幅度。隨著前述市場(chǎng)行情持續(xù)景氣，多個(gè)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)指數(shù)紛紛上調(diào)了全年預(yù)期，部分指數(shù)稱香港房地產(chǎn)整體升幅或達(dá)15%乃至更高。而外資行高盛和摩根大通方面則也分別估計(jì)，香港樓價(jià)今年勝負(fù)最高將達(dá)12%和15%。

其次，隨著樓市復(fù)蘇，當(dāng)?shù)厥欠駮?huì)出現(xiàn)“供不應(yīng)求”亦引發(fā)關(guān)注。香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署（差估署）的數(shù)據(jù)顯示，2025年香港私人住宅落成量為18448個(gè)單位，同比減少24%；預(yù)測(cè)今年落成量將進(jìn)一步減少近8%至16975個(gè)單位，明年再進(jìn)一步回落至15362個(gè)單位。

另據(jù)4月23日?qǐng)F(tuán)結(jié)香港基金發(fā)布的年度研究報(bào)告《香港房屋趨勢(shì)導(dǎo)航2026》指出，2025年香港私人住宅市場(chǎng)已步入價(jià)量齊升的復(fù)蘇期。樓價(jià)回升3.3%，成交量更激增18.3%。價(jià)量同步反彈，標(biāo)志著2021至2024年的調(diào)整周期已畫上句號(hào)。

“隨著落成量放緩及交投上升，香港樓市凈吸納量自2021年以來首次重上正數(shù)，新盤貨尾量亦較高位回落18%。庫存壓力紓緩，促使發(fā)展商改變策略，由過往‘以量為先’減價(jià)促銷，轉(zhuǎn)為以利潤(rùn)為本的定價(jià)方針?！痹搱?bào)告也指出，“2026至2030年私人住宅年均落成量為17100個(gè)單位，惟短期供應(yīng)將迎來周期性低位。2026年，落成量料回落至約16700伙，2027年進(jìn)一步減至約15400伙?！?/p>

根據(jù)該報(bào)告相關(guān)預(yù)期，香港人口過去數(shù)年呈現(xiàn)“V型”反彈。外地人才及學(xué)生大量流入帶動(dòng)租金創(chuàng)下歷史新高，加上按揭利率跌穿3.5厘的封頂水平，借貸成本亦明顯低于租金回報(bào)，帶動(dòng)市場(chǎng)需求逐步轉(zhuǎn)租為買，為后市提供穩(wěn)固的基本面支持。

為搶抓機(jī)遇，4月26日晚間前述香港地產(chǎn)代理給《財(cái)經(jīng)》提供的香港最新購房?jī)?yōu)惠則顯示，近日已有當(dāng)?shù)卮笮豌y行開始將房地產(chǎn)按揭（貸款）的現(xiàn)金回贈(zèng)提高至最高1.2%，在當(dāng)?shù)卮笮兄新氏韧黄?%，其他部分銀行也開始用低息產(chǎn)品主動(dòng)“搶客”。

責(zé)編 | 陳湘

題圖來源 | 焦建/攝