「華潤“戰(zhàn)略調(diào)倉”出售成都萬象城」的幕后真相

2026年4月20日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所一則股權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)披露公告，在成都商業(yè)地產(chǎn)圈投下一枚深水炸彈。

華潤置地通過旗下全資子公司超智資源有限公司，擬轉(zhuǎn)讓其所持有的華潤置地（成都）發(fā)展有限公司100%股權(quán)——后者正是成都萬象城的開發(fā)與運(yùn)營主體。這座運(yùn)營14年、年?duì)I業(yè)額逼近80億元的城市級(jí)商業(yè)地標(biāo)，即將迎來新主人。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜已于4月3日獲得華潤置地總部批準(zhǔn)，披露期持續(xù)至5月20日。截至發(fā)稿時(shí)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓詳情頁點(diǎn)擊量已超800次，市場關(guān)注度可見一斑。

這并非華潤置地首次“賣樓”。2025年底，其已先后掛牌轉(zhuǎn)讓西安西咸萬象城、貴陽萬象匯等項(xiàng)目主體公司股權(quán)，合計(jì)底價(jià)約20.78億元。而成都萬象城的估值約70億至80億元，規(guī)模遠(yuǎn)超此前交易——摩根士丹利測算，該交易預(yù)計(jì)將在2026年上半年為華潤置地帶來超過30億元的處置收益。

一家年?duì)I收2814億元的央企巨頭，為何要將一只“下金蛋的母雞”掛牌出售？答案遠(yuǎn)比“缺錢”二字復(fù)雜。

一座被“賣掉”的商業(yè)地標(biāo)

成都萬象城的故事，是華潤置地深耕成都的一個(gè)縮影。

2005年，華潤置地選址成華區(qū)雙慶路，邀請全球頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)公司Callison操刀，總投資25億元，打造總建筑面積約32萬平方米的大型城市綜合體。2012年5月，一期正式開業(yè)，這是華潤繼深圳、杭州、沈陽之后的第四座萬象城。彼時(shí)成都商業(yè)市場正處于從傳統(tǒng)百貨向購物中心轉(zhuǎn)型的初期，萬象城的到來被業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)為“開啟了成都商業(yè)市場新紀(jì)元”。

一個(gè)耐人尋味的細(xì)節(jié)：中國西部地區(qū)首家蘋果直營店即選址于此。在那個(gè)iPhone逐漸成為身份符號(hào)的年代，蘋果直營店的選址本身就是一座城市商業(yè)能級(jí)的標(biāo)尺。

此后十余年間，成都萬象城歷經(jīng)兩輪重大升級(jí)。2020年12月，二期開業(yè)投用，商業(yè)體量推至28.7萬平方米，一舉成為成都主城區(qū)最大的商業(yè)綜合體，引入品牌超620家。2023年，華潤斥資數(shù)億元，邀請?jiān)す系陆ㄖ熓聞?wù)所對(duì)3.2萬平方米的中心廣場進(jìn)行徹底改造，以“里巷”和“高街”兩條動(dòng)線串聯(lián)空間，升級(jí)為“城市旗艦公園商業(yè)”。

運(yùn)營數(shù)據(jù)佐證了其市場地位。2024年，成都萬象城實(shí)現(xiàn)租金收入8.31億元，完成86家首店和旗艦店招引；2025年客流量突破5000萬人次，年?duì)I業(yè)額約78億元，在成都僅次于IFS和太古里兩大百億項(xiàng)目，穩(wěn)居前三。2025年，其租金收入首次突破10億元，躋身“10億俱樂部”，位列全國第五、西部地區(qū)第一。

這樣一份成績單，放在中國商業(yè)地產(chǎn)市場也堪稱亮眼。標(biāo)的公司2024年?duì)I收9.57億元、凈利潤2.46億元，截至2026年2月底資產(chǎn)總計(jì)55.69億元。在商業(yè)地產(chǎn)大宗交易整體下滑的背景下，成都萬象城的掛牌無疑是一宗稀缺的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

但恰恰是這種“優(yōu)等生”身份，讓外界對(duì)出售決定充滿困惑。

“大資管”模式：不是撤退，是升維

賣樓不是為了離場，而是為了換一種方式在場。

要理解華潤出售成都萬象城的邏輯，需要回到其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的大背景。

2026年3月30日，華潤置地發(fā)布2025年年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2814.4億元，股東應(yīng)占凈利潤254.2億元。更值得關(guān)注的是結(jié)構(gòu)性的變化：經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤同比增長13.1%至116.5億元，占核心凈利潤比重首次突破50%，達(dá)到51.8%。

這一數(shù)據(jù)標(biāo)志著華潤置地率先完成了從單一開發(fā)銷售向“開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)”多賽道驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略躍遷。在業(yè)績發(fā)布會(huì)上，華潤置地董事會(huì)主席李欣明確提出戰(zhàn)略定位升級(jí)為“創(chuàng)建世界一流的城市投資開發(fā)運(yùn)營商”，并通過“三條增長曲線”重塑競爭格局。

三條增長曲線圖景清晰：第一曲線是開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)，2025年簽約額2336億元，是現(xiàn)金基本盤；第二曲線是經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)收租業(yè)務(wù)，營收254.4億元，凈利潤98.7億元，同比增長15.2%；第三曲線是輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，華潤萬象生活全年?duì)I收180.2億元，核心凈利潤39.5億元。

出售成都萬象城，正是在這條“大資管”路徑上邁出的關(guān)鍵一步。

這并非孤例。2025年底，華潤置地已掛牌轉(zhuǎn)讓西安西咸萬象城、貴陽萬象匯等項(xiàng)目的股權(quán)，并在交易條件中明確要求受讓方接受并繼續(xù)履行已簽署的《運(yùn)營管理服務(wù)協(xié)議》，不參與物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營。

這意味著，華潤出售的實(shí)質(zhì)是產(chǎn)權(quán)而非運(yùn)營權(quán)——項(xiàng)目牌子還在、團(tuán)隊(duì)還在、運(yùn)營管理權(quán)還在手中，但沉淀在物業(yè)上的數(shù)十億資本被一次性釋放。業(yè)內(nèi)稱之為“離婚不離家”，更準(zhǔn)確的描述是“重資產(chǎn)做輕，輕資產(chǎn)做重”。

華潤置地總裁徐榮在2025年業(yè)績會(huì)上說得更直白：通過專項(xiàng)債收儲(chǔ)、股權(quán)退出、土地置換等方式，盤活土儲(chǔ)約250億元。截至2025年底，華潤置地資產(chǎn)管理規(guī)模已達(dá)5022億元，公司手持現(xiàn)金儲(chǔ)備高達(dá)1169.9億元，融資成本降至2.72%的歷史新低。華潤的戰(zhàn)略邏輯可以概括為：從“持有資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“管理資產(chǎn)”，從“賣確定性”到“買成長性”。

出售成都萬象城，可將沉淀于成熟物業(yè)的約70億元資本一次性釋放。對(duì)于一家手持千億現(xiàn)金、加權(quán)融資成本不到3%的央企而言，這70億投到新項(xiàng)目中的回報(bào)彈性，遠(yuǎn)超繼續(xù)持有一座增長觸頂?shù)馁徫镏行摹?/p>

天花板、存量博弈與資本風(fēng)向

要更完整地理解這筆交易，還需跳出一家企業(yè)的個(gè)體行為，置于中國商業(yè)地產(chǎn)市場的大坐標(biāo)系中審視。

成熟資產(chǎn)的增長困境，是華潤“換倉”的內(nèi)在動(dòng)因。成都萬象城雖仍在賺錢，但增長彈性已大不如前。作為華潤“萬象城”產(chǎn)品線中較早開業(yè)、開業(yè)已14年的項(xiàng)目，其在成華區(qū)二環(huán)路核心位置幾乎沒有增量商業(yè)空間，物理空間的改造潛力已基本兌現(xiàn)。維持現(xiàn)有運(yùn)營水平已是理想狀態(tài)，繼續(xù)向上的彈性有限。

更現(xiàn)實(shí)的問題是，隨著成都IFS、太古里持續(xù)強(qiáng)化首店首發(fā)優(yōu)勢，以及麓湖、天府新區(qū)等新興板塊商業(yè)崛起，萬象城面臨的競爭只會(huì)更加激烈。70億估值的資產(chǎn)，年凈利潤約2.5億元，靜態(tài)投資回報(bào)率約3.5%——對(duì)于追求資金周轉(zhuǎn)效率的開發(fā)商而言，成熟不動(dòng)產(chǎn)的資本沉淀太重，繼續(xù)持有的邊際收益正在遞減。

而大宗交易市場的深度調(diào)整，則為出售創(chuàng)造了合適的時(shí)機(jī)窗口。高力國際發(fā)布的報(bào)告顯示，2025年中國商業(yè)地產(chǎn)市場大宗交易總金額近1346億元，較2024年下降約30%。其中，辦公物業(yè)仍占比最大（34%），綜合體和零售物業(yè)分列其后。全國32城大宗物業(yè)掛牌總價(jià)一度突破4萬億元，市場正經(jīng)歷一輪深度的資產(chǎn)重新定價(jià)過程。

更值得關(guān)注的是買方結(jié)構(gòu)的深刻變化。投資者偏好高度分化，傳統(tǒng)寫字樓、零售物業(yè)的吸引力下降，數(shù)據(jù)中心、租賃公寓等另類資產(chǎn)受到更多關(guān)注。與此同時(shí)，險(xiǎn)資、地方國企和自用型企業(yè)買家正在成為市場主力。2025年全國15%的大宗交易來自企業(yè)自用目的，金融保險(xiǎn)行業(yè)從傳統(tǒng)辦公物業(yè)轉(zhuǎn)向公寓、零售、物流等穩(wěn)定現(xiàn)金流資產(chǎn)。

在此市場環(huán)境中，成都萬象城這樣的頂級(jí)零售物業(yè)，反而成為稀缺的“硬通貨”——年客流量突破5000萬、租金收入超10億、經(jīng)營利潤率超60%，恰好匹配險(xiǎn)資等“耐心資本”對(duì)底層資產(chǎn)“租金穩(wěn)定、資產(chǎn)保值、抗通脹”的核心訴求。賣方有釋放資本的需求，買方有配置穩(wěn)定資產(chǎn)的需求，這是一場時(shí)機(jī)精準(zhǔn)的雙贏交易。

而從行業(yè)趨勢看，華潤的“重資產(chǎn)做輕”并非孤例。 近年來，萬達(dá)、大悅城、龍湖等頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均在加速推進(jìn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。華潤置地的差異化優(yōu)勢在于，其不僅有能力做輕，更有能力把輕資產(chǎn)做強(qiáng)——華潤萬象生活擁有超7500家戰(zhàn)略合作品牌矩陣和“萬象星”全維度會(huì)員體系，形成了強(qiáng)大的運(yùn)營輸出能力。這意味著，即便不持有資產(chǎn)，華潤依然能將運(yùn)營能力轉(zhuǎn)化為持續(xù)的管理費(fèi)收入。

從戰(zhàn)略層面看，這場“換倉”的深層邏輯，是從“持有資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“管理資產(chǎn)”。70億現(xiàn)金回籠后，投到新項(xiàng)目中的回報(bào)彈性，遠(yuǎn)超繼續(xù)持有一座增長觸頂?shù)馁徫镏行摹?/p>

青羊蔡橋：一次精準(zhǔn)的“換倉”

“一賣一買”之間，華潤在成都的布局邏輯更加清晰。

就在成都萬象城掛牌轉(zhuǎn)讓前不到一個(gè)月——2026年3月26日，華潤置地以總價(jià)24.79億元成功競得成都青羊區(qū)蔡橋街道兩宗地塊。一塊約78畝為純住宅用地，另一塊約74畝為商業(yè)用地，將打造萬象系商業(yè)。

時(shí)間線的緊湊令人印象深刻：先以24.79億元買入青羊蔡橋，再以約70億元掛牌出售萬象城。這不是撤退，而是“換倉”。

青羊蔡橋地塊的優(yōu)勢一目了然：緊鄰地鐵9號(hào)線與13號(hào)線換乘站培風(fēng)站，是典型的地鐵上蓋商業(yè)。周邊一公里范圍內(nèi)聚集著華潤青羊潤府、城投綠城鳳起蘭庭、光華壹號(hào)興悅府等多個(gè)高端住宅，區(qū)域新房均價(jià)約3.5萬元/平方米。教育配套同樣豐厚——樹德中學(xué)（光華校區(qū)）、成都市實(shí)驗(yàn)小學(xué)（西區(qū)光華校區(qū)）等名校環(huán)伺。

但這里長期存在一個(gè)痛點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)缺乏真正意義上的標(biāo)桿級(jí)商業(yè)體。鵬瑞利廣場定位偏綜合類商業(yè)，青羊萬達(dá)面向大眾消費(fèi)，能夠匹配高端改善居住區(qū)消費(fèi)需求的商業(yè)幾乎是一片空白。華潤此時(shí)切入，加上已官宣落地的青羊大悅城，青羊蔡橋的商業(yè)格局將在未來三到五年內(nèi)被重塑。

對(duì)照成都萬象城的現(xiàn)狀，青羊蔡橋的新項(xiàng)目具備完全不同的增長彈性。地鐵上蓋意味著天然客流保障，高端住宅環(huán)繞意味著高凈值客群，商業(yè)空白意味著先發(fā)優(yōu)勢，74畝的商業(yè)體量意味著足夠的施展空間。這是一塊“成長性”遠(yuǎn)高于萬象城現(xiàn)有存量的資產(chǎn)。

根據(jù)已披露信息，青羊蔡橋的商業(yè)部分將打造“萬象系商業(yè)”，但尚未明確是萬象城、萬象匯還是萬象天地。結(jié)合地塊周邊以高端改善客群為主的特征，以及74畝的商業(yè)體量（約10萬平方米計(jì)容面積），預(yù)測該項(xiàng)目大概率定位為萬象天地——這是華潤近年來主推的“街區(qū)+MALL”開放式商業(yè)產(chǎn)品線，更適合與周邊高端住宅形成有機(jī)融合。當(dāng)然，如果華潤意在樹立城西商業(yè)新地標(biāo)，也不排除推出“輕奢版萬象城”的可能。

從萬象城到萬象系，不變的是萬象商業(yè)品牌對(duì)成都市場的深度滲透。在住宅端，華潤置地此前已在青羊打造了“亞洲十大超級(jí)豪宅”金悅灣，以及錦官云璽、錦官和鳴、青羊潤府等多個(gè)高端住宅項(xiàng)目。此次在蔡橋的落子，是華潤深耕青羊十余年的戰(zhàn)略延續(xù)，也是其從城東到城西完成城市商業(yè)版圖“雙支點(diǎn)”布局的關(guān)鍵一步。

值得注意的是，華潤拿地的積極性不止于青羊。2025年初，華潤置地在一個(gè)月內(nèi)兩度在成都核心區(qū)高溢價(jià)拿地——先是1月以51.11%溢價(jià)率競得成華區(qū)槐樹店地塊，刷新成華區(qū)樓面價(jià)紀(jì)錄；緊接著2月以28.26%溢價(jià)率17.08億元拿下成華區(qū)崔家店72畝地塊。從城東到城南再到城西，華潤在成都的布局節(jié)奏明顯加快，“重倉成都”的信號(hào)清晰而堅(jiān)定。

消費(fèi)者的“不變”與行業(yè)的“變”

對(duì)于最關(guān)心“以后還能不能逛萬象城”的成都消費(fèi)者而言，答案應(yīng)當(dāng)令人安心。

交易公告明確要求，受讓方需接受并繼續(xù)履行已簽署的《運(yùn)營管理服務(wù)協(xié)議》，不參與物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營。這意味著華潤萬象生活將繼續(xù)負(fù)責(zé)運(yùn)營這座商業(yè)綜合體。品牌組合、招商策略、會(huì)員體系、物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，短期內(nèi)都不會(huì)發(fā)生顯著變化。

“換主人”不等于“換體驗(yàn)”，消費(fèi)者的購物感受預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)定，但一個(gè)細(xì)節(jié)值得關(guān)注——交易完成后，標(biāo)的企業(yè)不得繼續(xù)使用華潤系字號(hào)和特許經(jīng)營權(quán)，商場或?qū)⒏?duì)普通消費(fèi)者而言，這可能是唯一能感知到的變化：熟悉的“萬象城”三個(gè)字，或許將換上一個(gè)新名字。但商業(yè)的內(nèi)核不會(huì)改變，華潤的運(yùn)營能力依然在背后支撐。

而對(duì)于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，這筆交易的信號(hào)意義正在被廣泛解讀。

摩根士丹利在研報(bào)中指出，出售成都萬象城標(biāo)志著華潤置地轉(zhuǎn)型進(jìn)程的又一個(gè)里程碑。在房地產(chǎn)行業(yè)從增量轉(zhuǎn)向存量、從開發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營的大趨勢下，華潤正以“大資管”模式為行業(yè)蹚出一條新路。當(dāng)行業(yè)還在討論“要不要做輕資產(chǎn)”的時(shí)候，華潤已經(jīng)在回答“怎么做大輕資產(chǎn)”的問題。

截至2025年末，華潤置地在營自持購物中心已達(dá)98座，其中82個(gè)項(xiàng)目零售額位列當(dāng)?shù)厥袌銮叭Ｈ绱她嫶蟮膬?yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)池，為華潤提供了充分的資產(chǎn)證券化和資本循環(huán)空間。成都萬象城此前就曾在2020年成為華潤置地首單CMBS項(xiàng)目的底層資產(chǎn)，成功發(fā)行規(guī)模25.01億元。此次出售，亦可能是未來REITs資產(chǎn)儲(chǔ)備的一環(huán)。

從更宏觀的視角看，中國商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷一輪深層次的資產(chǎn)再配置。2025年，全國大宗交易總額下降約30%，但優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的成交并未停滯。在這一輪深度調(diào)整中，華潤選擇在資產(chǎn)價(jià)值處于高位時(shí)果斷出售成熟項(xiàng)目、回籠資金投入更具成長性的新賽道，而非等到資產(chǎn)老化、凈收益率明顯下滑時(shí)被迫低價(jià)處置。這種主動(dòng)管理、動(dòng)態(tài)優(yōu)化的資產(chǎn)組合策略，正在成為頭部企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。

從賣確定性到買成長性，從重資產(chǎn)持有到輕資產(chǎn)運(yùn)營，華潤置地在這筆交易中展現(xiàn)的，不僅是一家企業(yè)的戰(zhàn)略選擇，更是一個(gè)行業(yè)拐點(diǎn)期的縮影。未來，隨著更多頭部企業(yè)走上這條“瘦身健體”之路，中國商業(yè)地產(chǎn)的競爭格局和資本邏輯，都將被重新書寫。

房觀察觀點(diǎn)：

重倉成都的下一站

回到題目本身——華潤是否會(huì)重倉成都？答案是肯定的，而且已經(jīng)在做了。

從掛牌轉(zhuǎn)讓成都萬象城，到拿下青羊蔡橋地塊，再到一個(gè)月內(nèi)兩度高溢價(jià)在成華區(qū)奪地，華潤在成都的布局呈現(xiàn)出清晰的“換倉+加倉”雙軌并行特征：一邊將增長觸頂?shù)某墒齑媪哭D(zhuǎn)化為增量資金，一邊以更大的手筆押注新興板塊的未來成長。

萬象城出售的約70億元，遠(yuǎn)高于青羊新地塊24.79億元的土地投入——這種“高位套現(xiàn)、低位播種”的資產(chǎn)置換操作，顯示華潤在成都市場的投資強(qiáng)度不降反升。

華潤置地在成都市場的投資邏輯，已經(jīng)從單一項(xiàng)目的長期持有，升級(jí)為全城多板塊、多產(chǎn)品線的動(dòng)態(tài)布局。萬象城的出售不是終點(diǎn)，而是華潤在成都“以舊換新”戰(zhàn)略循環(huán)中的重要一環(huán)。

更重要的是，在“大資管”模式下，華潤將資產(chǎn)賣出后仍能通過輸出運(yùn)營管理獲得持續(xù)的輕資產(chǎn)收入。這意味著，即便未來成都萬象城換了新主人、換了新名字，華潤萬象生活仍將作為實(shí)際運(yùn)營方，持續(xù)為這座城市貢獻(xiàn)商業(yè)活力。一座購物中心的產(chǎn)權(quán)可以易手，但運(yùn)營能力筑就的品牌護(hù)城河，才是華潤真正的核心競爭力。

對(duì)于成都這座城市而言，一邊是城東萬象城的成熟穩(wěn)定，一邊是城西和城南的新項(xiàng)目蓄勢待發(fā)——華潤的“換倉”，換來的是一座城市商業(yè)版圖的持續(xù)煥新。